反省房地产十年

邢少文

所谓最好的时代与最坏的时代的共存，是针对不同群体而言的，但一个良性的社会，不应该是他人即地狱的社会。

一部分人的狂欢，是另一部分人的沮丧，过去10年的中国房地产，尖锐地呈现着社会分配两极分化的状况，这与中国改革所形成的整体局面基本相吻。

在不同的视角里，既得利益者埋怨房地产基本上服从于经济大局，像“夜壶”，利益受损者则抨击房地产绑架中国经济，像“黑社会”。争论不休的是政府与市场孰对孰错。

但梳理10年，结论大概应该基本明了，完全寄望于政府与期盼一个完美市场，都是一种盲从。这或许也是中国市场化改革过程中所面临的检讨。

供 给

从“福利分房”到“住房货币化”，是中国房地产制度上的重大变革。

1998年后，城填化所形成的人口聚集效应，经济的快速发展，巨大的需求向市场释放，注定了中国商品房的价格将进入一个不断上扬的时代。

不管是由政府和单位供给，还是由市场来供应，短期内的绝对短缺都是必然存在的，这是一个前提。但之所以1998～2002年房地产价格没有出现后来那样快速的飞涨，与保障性住房的部分供应，人均可支配收入上的限制，土地供应上的充裕，以及金融杠杆化程度都有关。

由于政策上的不连贯和不坚定，时松时紧反而将调控变成了一场博弈游戏，精明人一旦掌握了游戏规则，政策便可成为生财的工具。

但实际上，到了2002年，房地产的投资热潮已形成，金融高杠杆化所造成的银行风险已受到关注，2003年，央行出台“121号文件”，严控房地产信贷，一时风声鹤唳，地产商集体喊痛。

情况在几个月后即发生了重大变化，新一届政府的新政施行，国务院发布“18号文”，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，开发商迅速从之前针对取消购房优惠利率的“121号文件”几乎致命的打击中恢复元气。

自此，地产业开始了它的黄金10年，各方开动土地和货币的机器，大肆生财。

中国当时业已形成的发展不平衡格局注定供给与需求上的必然矛盾，但从心理状态上的变化来说，自然存在的短缺与对短缺的恐慌并非一回事，也因此，房价与购买需求有关，但更与购买的预期有关。“制造短缺的恐慌”，成了后来10年中从政府到开发商的发展策略。

土地和资金作为基本的生产要素，决定了生产的效率和资源的分配。2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令停止土地“协议出让”模式，改为“招拍挂”，时称“8·31大限”。这首先引发的是开发商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供应：在18亿亩耕地红线的前提下，城市不可能无限制地扩张，土地资源只会越用越少。

“招拍挂”的出台，一方面从理论上减少了协议出让土地的腐败，一方面也形成了“占地为王”的时代，地方政府纷纷储备土地生财，房地产企业则纷纷“囤地”自重。

减少土地供应必然带来价格的上涨，国家统计局和国土资源部门的数据显示，当年全国地价和商品房价格双双走高，土地购置费同比增长了19.9%，商品房价格同比增长了15.2%。

国土资源部数据显示，这10年间，地方政府的每年土地供应计划的完成率都有相当缺口，而中央政府的调控政策几乎每次都指向加大土地供应，打击开发商囤地、囤房。

制造短缺带来的是购买预期的恐慌，人人唯恐越来越买不起，买不到，投资者也利用这种心理，共同制造恐慌，坐地生财。

10年来的宏调都没有从根本上改变这种格局，土地垄断供应为地方政府带来了巨量的收入，为1994年分税制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同创造“GDP主义”。

而1998年房改后确定的保障房建设要求渐渐被忽略，2003年停顿，直到2008年才正式重启，2010年才开始大规模建设，地方政府须将土地出让金收益的10%投入保障房建设的规定，被虚置了。这造成了低收入人群住房供给的缺口。

需 求

事实证明，当一个市场处于绝对短缺状态，如果按照完全市场化的分配，在短时期内，资源分配将会向少数人倾斜，多数人则被抛在市场之外。这不是理想中的市场规律，而是现实的社会分配问题。“价高者得”符合市场的逻辑，但却不符合社会公平的逻辑。

在中国，财富分配的不合理在房地产领域的具体表现就是房子成为一种投资品，从住房市场化改革后的居住需求向投资需求转变，这也导致房地产快速进行泡沫化累积。

“炒房团”的出现是最明显的特征，10年间，包括来自温州的炒房团南征北战。北到鄂尔多斯，南到海南岛，携带巨额资金的投资客如蝗虫般席卷中国大地，加剧短缺，制造“黑灯”现象。更多来路不明的富人则在左右着需求上的“旺盛”，“房叔”、“房婶”与“房奴”形成了鲜明的对照。

限量增加的供应被旺盛的投资需求所消化，形成了房地产的虚假繁荣，是为“囤地”之外的“囤房”。投资需求挤压了居住需求，形成了进一步的贫富差距。

从2005年开始，中央政府的每一轮调控，都做出限制投资需求的举措，如限制90平方米以上住房建设数量，提高二套房贷首付比，取消二套房贷贷款利率，提高房产交易所得税等等，都意在提高炒房者的购房成本。

但这种调控举措却被既得利益者偷换成了“限制刚性需求”的概念，把“误伤”当成了“硬伤”。在自由市场的逻辑下，被解读为“限制购房的自由”，将一小部分人的自由置换了大多数人的自由，对政策进行影响和游说。

2010年下半年以前，限制投资需求主要通过金融工具和税收工具来完成，但由于政策上的不连贯和不坚定，时松时紧反而将调控变成了一场博弈游戏，精明人一旦掌握了游戏规则，政策便可成为生财的工具。如同弹簧一样，一压一放，伸展的空间立刻加大，房价每次一调控一结束即反弹，这已经不是一种怪状，而是一种规律。

比如2007年，人行和银监会出台通知，提高二套房首付款和贷款利率，房市即现低迷，开发商煎熬，炒房团恐慌，但仅仅在一年之后，宏调基调大变，再次放宽首付和贷款利率，延长营业税征税时间，鼓励房地产投资，房价飞速反弹。

直到2010年下半年，中央政府祭出强硬的“限购、限贷”政策之前，8年间，对于投资投机者而言，政策的成本几乎可以忽略不计，针对交易环节的税收基本被转嫁到购房者身上。

货 币

资金是决定着经济资源分配的另一重大要素，过去10年，也是房地产的金融属性过度发挥，金融杠杆被过度使用的10年。

一个供不应求，稳赚不赔的行当，自然吸引大量的资金投入，而按照一个市场的健康发展，在一定的时期内，供需相对匹配，逐步释放，价格稳定上涨，但一旦大量的资金拥入，不但推高成本，也将价格炒高，形成资产泡沫。

过去的10年，银行贷款、民间借贷，实业资本以及民间储蓄的很大一部分，就流向了稳赚不赔的房地产行业，房地产的贷款是中国银行业的优质贷款，投资房产能够获得最稳定的投资增值，食利阶层正是这么形成的。

开发商利用很少的资金，就能撬动开发贷款，炒房者利用很少的首付，就能够完成房产投资，地方政府利用土地储备，撬动平台贷款，上市公司利用股市里套来的钱，就可以坐收非主业营利，金融高杠杆的运作导致不断的泡沫累积。

2008年，金融危机到来，2009年，货币开闸，房地产作为拉动经济的支柱性产业，一时间市场扭转，低廉的资金成本使得开发和投资两旺，而泛滥的货币造成了通货膨胀，成本上涨，推动了价格上升，普通老百姓的钞票却越来越发毛，收入上涨幅度再一次被房价上涨幅度远远抛开。

2009年至今的5年时间，中国M2（广义货币）激增50万亿，房地产企业从资金链危机中完全复苏，国企获得的大量资金投向房地产，地方政府的平台贷款大行其道。2010年开始，大量的新增资金避开一二级城市，向不限购不限贷的三四级城市进军。依靠开发商和投资客支撑起来的“鬼城”在中国到处出现，温州、鄂尔多斯、海南，到处都有空荡荡的新区。

虽然央行在2011年开始紧缩政策，但动作迟缓，利息成本依然低廉。事实上，从历年的调控效果来看，金融工具的使用颇为有效，但同样，政策上的不连贯和不稳定，使得政策多半流产，去泡沫化效果有效。对于完成了资本原始积累和掌握了资金双轨制的投资客而言，力度有限的借贷政策很容易被化解。

这也是宏调政策一步步从“限贷”加码到如今通过户籍、套数、个人交易所得税等手段进行直接“限购”的原因所在。

政府与市场

2013年，10年刚好过完，政府重又换届，“国五条”在换届的当口提出，接着被强化。政策思路延续从供给和需求两个方向上解决，配以金融工具和税收工具。而地方政府被要求出台实施细则，公布房价控制目标。

但从目前来看，地方政府一如既往地存抵触心理，不情不愿。这也是单纯依靠政府和依靠市场都不现实的另一面，政府公司化，土地财政支撑的GDP主义仍然横行，官商一体化的联盟依然牢靠。

过去10年，这一联盟依赖的发展模式对双方都有利。

综合国家统计局、财政部、国土资源部公告，过去10年中国住宅均价涨幅145%，中心城市商品房价格平均涨幅更达220%；全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地财政收入从0.54万亿增长到2.85万亿，占地方财政收入的一半；仅针对房地产业征收的五大税种，其总收入从2003年的900多亿元，涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达10倍有余。

而据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同发布数据显示，房地产百强企业10年来的营业收入已增长了近18倍，10年复合增长率达到38.7%，净利润均值则增长了近26倍。

如今，新的城镇化序幕正在拉开，以土地抵押获得的贷款是地方政府高速公路、CBD建设等项目的主要资金来源，这些项目同样周期很长（有的要10年以上）。银行贷款规模、期限、利率等决策全部要依第一还款来源—平台公司储备土地的质量来定。所以地方政府仍然有延续旧模式的冲动。虽然GDP增长目标在调低，但地方政府并没有转变增长至上的思路。

而总结调控思路得失，任由市场自由发展的后果就是投资盛行，泡沫累积导致破灭；政府强行掌控则是重回旧的短缺时代，经适房和廉租房分配产生大量腐败，是政策双轨制下的权力寻租。

但有一点应该明确的是，中央政府一方面不能任由市场投机者大行其道，一方面要坚决扼制地方政府的公司化。在具体政策上，加大土地和保障房供应，坚决限制投资需求，改革地方财税体制，削弱金融杠杆化程度，慎发货币。