我居 我管 我幸福

沈聪

北京城中的很多老旧小区已建设了三四十个年头。由于规划设计落后、配套设施不足，加之随着住房制度的改革，产权主体逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理缺位致使这些住宅小区人居环境与新建小区形成强烈反差，已成为城市建设管理的落后地带。

北京一些区县已经开始着手解决老旧小区无物业管理的问题。朝阳区从2009年开始探索老旧小区“准物业”管理的机制和模式，通过政府扶持、居民自治解决了小区管理的资金来源和人员问题。据记者了解，目前朝阳区无物业管理的小区有198个。从居民成分看，主要是工薪阶层、退休、孤老病残等弱势群体。如果找不到适合的社会管理方式，这些地方难免成为新的“城市贫民窟”。朝阳区社会建设工作办公室副主任时春岗向记者介绍，完全由政府承担老旧小区的管理责任，会造成严重的财政负担。现在我们本着“政府引导、居民自治”的原则，通过帮助那些没有物业管理的小区建立与住房制度改革相适应的长效管理机制，让每位居民都能一样享受到物业化的服务，提升了老旧小区居民的生活质量。

朝阳各试点小区因地制宜，形成了适合自身发展的管理方式。归纳起来主要有以下两种：

一是居民自管与政府扶持相结合。停车管理、治安防范等部分专业服务项目采取居民自管的方式进行管理，即提供服务的人员由居民志愿者和辖区下岗人员组成，资金来源于居民缴纳的“准物业”管理费；有的专业服务项目由政府出资雇用人员提供，如绿化保洁等。

潘家园街道松榆西里社区东院就是实行这种方式的示范小区。记者在社区看到，一片碧绿的树木掩映着洁净的小区，私家车有序地停放在車位内。小区院门口的传达室有人负责签收所有的快件，并将其楼号和门牌号写到门口的小黑板上，一目了然。

此前的松榆西里社区东院不是这般模样。社区党委书记俞燕萍介绍说，小区建成于1992年，有6栋居民楼。以前小区有3家产权单位，各管各的楼。3家单位均因资金不足、人员少等原因，仅负责房屋维修等工作，凡涉及公共区域的管理服务都互相推诿。现任小区居民自治小组组长张红卫回忆说，过去，3家产权单位物业的人给树打药，只打自家楼门前的，不属于自己的区域谁也不管，最后虫子又从没打药的树上爬到打了药的树上。居民随意抢车位安地锁，没有抢到的就随便停，挤占了消防通道。居民经常因为车被堵着开不出来就砸别人的车，因停车发生的纠纷数不胜数。

为了因地制宜地解决问题，街道首先在硬件上给予资金扶持。潘家园街道办事处社区建设科负责人告诉记者，2010年，办事处投入大量人力和财力，修缮小区道路、绿化等硬件设施，并拿出小区310平方米出租用房建设夕阳红驿站。其他的问题牵涉到如何在现有的条件下实现有序的管理和安排，主要靠发挥居民自治组织的作用了。

成立居民自治组织，解决物业管理的问题，一直希望改善小区环境的居民举双手赞成，一切工作都是水到渠成。初期，社区东院小区由居民投票产生了5名成员组成的东院自治小组，并制定了居民公约、工作制度及若干规定，由自治小组负责小区“自我管理、自我服务”的具体组织、协调工作。自治小组运行半年多以后，小区又成立了居民议事会，由社区党委牵头，推选9名居民代表组成，制定了议事规则和流程，小区内凡涉及居民共同利益的事都召开议事会议，研究解决方案，凡事在法律范围内，现实条件允许的前提下均以绝大多数居民意见为准。同时，小区还成立了治安巡逻、专业维修、纠纷调解和环境维护共4支志愿服务队伍，已形成居民互助式自助管理模式。居民实现了从不会参与管理到主动共同参与、共同治理过程的转变。如小区在修改停车方案、实施改造的过程中，对于大门南侧拆违拆出来的空地是硬化成车位还是建成绿地，就进行了3次现场议事会。在多次讨论甚至争论中，许多居民改变了以前“张口就骂”或者“爱怎么样怎么样”的态度，愿意参与到小区的管理之中，纷纷出谋划策。

社区党委书记俞燕萍说，自治小组和居民议事会的居民代表大多是热心公益事业、有一定管理经验的骨干。社区还对辖区下岗人员进行培训后，为小区居民提供传达、巡逻、停车管理等物业服务，不仅解决了这部分人员的就业难题，也在一定程度上降低了平摊到每位居民头上的“准物业”管理费用。如松榆西里社区东院的停车费只收50元/月。居民自治组织还通过停车位重新规划，使原来能停80辆车的地方，扩展到能停150辆车，基本满足了有车居民的需求。

居民自治组织的服务也很人性化，处处站在居民的角度想问题，提供方便。一般小区没人管快件，都是快递员送到家门，也曾经因此发生过刑事案件。松榆西里社区东院门口的传达室有值班人员负责签收所有的快件，统一等待居民来领取。节假日老居民家里儿女、亲戚来看望，停车管理人员就发放临时停车证，见缝插针安排停车位，不收取停车费。

目前，小区实施“自我造血”，通过整合小区便民网点资源、利用政府补贴绿化保洁资金、收取每车50元/月停车管理费等收入，用于支出24小时值班志愿者和环境卫生清扫人员的补贴，基本实现了收支平衡。

“小区在没有实行‘准物业管理之前，居民自己总结为‘三个没人管和一个没地去：安全没人管、停车没人管、卫生没人管和活动没地去。现在小区采取封闭式管理，24小时有人巡逻，再没发生一起治安和刑事案件，居民感觉很幸福。”正在小区“夕阳红驿站”打牌的老居民徐楹告诉记者。居民傅军还说，环境好了，我们小区的房价都涨上去了。

二是居民自管与市场机制相结合。将物业管理中的各项专业服务一并外包给专业物业机构，居民自治组织作为“牵头人”和“监督人”，代表居民与专业物业机构沟通，弥补其服务“盲区”，并监督专业物业机构的工作。

让我们再看看实行这一模式的左家庄街道新源街小区。新源街小区有居民楼12栋，归3个产权单位。小区出现的矛盾和存在的问题大体与松榆西里社区相当。

外包人员干、小区居民管是新源街小区的治理思路。2010年11月，小区召开居民代表大会，选举成立了以居民代表为基础、社会单位代表、热心居民等 9人组成的小区管理委员会。小区居民代表会负责决定小区重大事项、审议小区管理制度等事项；小区管理委员会作为居民代表会闭会期间的自治管理组织，负责收集小区居民意见和建议，对小区治安、绿化、保洁、停车工作进行监督检查。小区管委会经居民代表大会同意，选聘安新源停车管理有限公司为小区停车管理和治安防范的服务商；成立社区保洁队负责保洁事务；由街道绿化队代管小区绿化；由区房管所管段代管小区房屋维护维修，小区实现了由“多头分散管理”到“专人牵头管理”的转变。

各个服务小队都按照责任要求，确保服务严谨无漏洞。居民自治组织和安新源停车管理有限公司按照居民的要求，对小区实行了全封闭管理。在小区的几个固定地点，安装了一种电子打卡设施，督查值班巡逻的人严格按照规定，定时定点巡逻。小区里有家棋盘室，来打牌的人经常乱停车，居民自治组织给停车管理公司的保安一反映，保安立即想办法劝阻。停车管理公司的管理人员说，我们能不能长期承包停车管理的活，是小区居民说了算。小区居民的利益就是我们公司的利益，当然得听居民自治组织的话。居委会还拿出小区一房间，给小区管委会值班的居民志愿者使用。记者看到正在值班的李春丽大妈正将一位居民反映的物业管理方面的问题工工整整地记在意见本上。她告诉记者，之后将会统一报给居民自治组织，协调各服务分队解决。

居民自己的事自己最了解，自己解决最有效。“小区居民真正当家作主，自己的事自己说了算，社区的问题解决得更有效率了。以前居民有问题就找居委会，现在他们可以直接找同楼住的管委会委员，委员直接同物业对接反映问题。”新源里社区居委会书记姚宁举了两个例子，居民遛狗不拴绳，我去说，人家一句“多管闲事”就把我顶回来了。现在，管理委员会的人要是说话，由于是居民投票选举出来的代表，居民不好意思驳老邻居的面子，乖乖把绳拴上了。以前小区有块地方出租车司机经常聚集在附近休息，连吃带拉，影响周边的环境和居民生活。现在小区巡防队的人见一次劝阻一次，这样的现象基本没有了。互动式的自治管理与自我服务，使每个人都成了小区的主人。小区乱扔杂物的少了，自觉维护卫生的多了；说风凉话的少了，主动伸把手的多了；发牢騷的少了，参与共建的多了。

为了减少物业管理成本，小区内的一些服务没有外包，而是充分发挥居民的特长，完善服务功能，实现了小区居民生活需求的全覆盖。小区管理委员会协调组建了“王千里党员维修服务队”，会维修的居民党员发挥技术特长，免费为老弱、困难人员提供维修手表、家电等服务；社区医务党支部组建了李大夫工作室，定期为居民量血压、提供医疗咨询；退休教师居民组成教育服务队，帮助居民照看放学后的孩子、组织辅导功课和课外活动；法学专业毕业的大学生社工小周成立律师服务室，为居民提供法律咨询和纠纷调解服务；结合“一刻钟社区服务圈”建设，小区还认证服务商28家，提供“农社对接”、医疗保健、餐饮理发等16个服务项目，对孤老、残疾等特殊家庭提供送货上门、结对帮困等服务。目前，小区的居民每月只需缴纳150元停车费和3元卫生费，就能享受全方位的“准物业”服务。

老旧小区“准物业”自治管理的模式是因地制宜的产物，是一种根植于老旧小区环境和文化的有益探索，有利于实现城市的精细化管理，使老旧小区的人民群众更好地享受到改革发展成果，生活水平不断提高。

激发居民的自治活力，是“准物业”成功的内核。加强老旧小区“准物业”管理，首先要引导居民自治。一方面，街道和社区要注重引导小区管委会发挥“反应迅速、灵活管理、应对及时”的作用，充分了解居民需求，把“准物业”管理与居民的利益诉求结合起来。另一方面，还要教育帮助居民看到，“准物业”管理是实现居民自治、保障民主权利的重要途径和方法，调动居民参与的积极性、创造性，大力培养和充分发挥小区骨干的作用。实践表明，开展“准物业”管理工作好的小区，都有一批能力素质高、责任心强的骨干，他们的示范和动员作用，带动了更多居民积极参与小区建设管理。

其实，近年来，一些有专业物业管理的小区也发生过因不满物业公司的服务，罢免物业公司、引入自治委员会的例子。早在2010年年初，北京市就探索过增加业主在社区管理中的参与度和监督力的措施，比如引入第三方管理机构，这对于现有的准物业化的外包服务引入也有着借鉴意义。有专家认为，只要严格依据法律和市场规律，这种探索值得尝试。在这种探索过程中，自我管理和培养责任意识也许将成为未来北京老旧小区乃至所有小区物业管理提升水平的关键。