地产调控需要“新思维”

任志强

现在已经是12月，大家都想知道明年的房地产怎么办？在刚刚结束的中央政治局会议和中央经济工作会议上，关于房地产政策的最新表述，可以看出一些端倪。

在我看来，表述是两句话。一句话是加强住房保障，第二句话叫改善宏观调控。这次经济工作会议把保障放在了前面，把调控放在了后面。可以看出新的调控思路的雏形——先解决保障的问题，剩余的交给市场。

取消错误调控，不一刀切

从统计数据可以看出，过去一、二、三线城市房价的上下浮动基本上是同向变化，最近两年开始明显分化。不管是面积、销售、施工、价格，历史上的“同上同下”，现在都变成了逆向变化，这表明房地产调控已经不具备一刀切的条件。

在我刚刚参加的一个讨论房地产调控政策的全国政协会议上，重庆、山东、黑龙江、陕西四个省市的意见比较激烈，都提出了市场调控不能再一刀切。以山东为例，因为人口流入不多、土地指标充分，山东的平均房价比全国的还低1340元。

住建部原副部长、中国房地产业协会理事会会长刘志峰在发言中提出，过去10年房地产政策的错误主要是因为调控的错误，最后导致市场极端不平衡，出现了很多问题。

调控政策不能一刀切，更不能频繁出台调控政策。房地产是一个长周期的行业，如果不到一个生产周期就进行调控，就会出现逆向的效果，这个逆向和货币政策又会产生冲突，形成双重压力。

短期频出的调控政策会造成投向房地产的资金剧烈动荡，货币时松时紧，不能保持一个平衡的状态，结果可能是今年货币供应多了，明年的供应又迅速地减少。最近10年来始终如此。

另外，土地市场也会随着短期调控政策波动频繁且剧烈。从历史的数据可以看出，土地供应量有时负增长，有时高增长。在房地产市场上，经常会出现这样的情况，新供应土地之后，在房子尚未建成之时，调控即已开始，导致房地产供大于求；还有一种情况是，房子供给严重不足时，因为上一阶段对土地的紧缩调控，导致地产商想盖房子时，却没有土地供给。

今年的土地供应量比去年略有增加，明年的住房供应量因此会比今年有所好转，整个价格会相对平稳，涨幅会略有下降。我想借这句话说明——采取什么样的宏观调控政策，将会对未来房地产市场产生重大影响。今年年底，我们看到有17个城市又出台了一些政策，按照“国五条”签订的房价上涨任务指标而采取行动。这依旧是不顾周期的调控行为，对当地的市场都产生了一些不良影响，如果这些政策继续的话，房价仍然还会爆涨。

因此，房地产政策亟须转向长期化，建立以法治为基础的长效机制，对房地产业立法迫在眉睫，其核心是对土地的高度垄断机制开刀。

土地在严重垄断和供应不足中，形成了高企的价格。很多人认为是开发商把大量的土地拿走了，最后导致18亿亩红线。事实上，住宅所占的土地供应量是极低的，大量的土地不是给了房屋建筑，而是园区、工矿、开发区等等，它们占的土地远大于住宅的比例。从土地价格的变化就可以看出，住宅价格的涨幅是最快的，超过5倍，而工业土地只上涨了七成。道理很简单，前者供应量少，后者供应量多。

所以，十八届三中全会决定中特别提到了城乡土地同价同权的问题，经营性集体土地入市也在政策上开闸。李克强总理上任伊始，要求做不动产登记，摸清家底。不动产登记既包括城市也包括农村，既包括土地也包括草原、林地、山地、河流、海洋，房屋登记只是其中一项。这项工作过去分别归农业部、国土部等不同的部门管，现在统一由国土资源部一个机构进行所有的产权登记。

房价是果，而不是因。以价格为主的调控目标几乎都是错的，因为它只能治表象而不能治病根。我们不能仅仅看患者发烧了就吃退烧药，但不解决病根。现在的共识是，新的政策中不能再以价格为主，应该以供求关系为主。这一次的调控，要把过去所有错误的东西都取消。

住房保障新思维

既然住房保障位列地产调控之前，那么，就要明确政府的保障责任，政府到底保障什么？

我的意见是保障居住权利而不是财产权利。换句话说，要保障租不起房子的人，而不是保障买不起房子的人，要逐步从砖头补贴转向人头补贴。

对低端群体给予保障，本质上是居住权的问题；对高端群体，则交给市场来决定资源配置和价格；那么，中间那块夹心层人群怎么办？即：游离在保障与市场之外的无能力购房群体。有的人认为政府不能不管，要给予帮助和支持。数年之前，时任国务院总理温家宝在政府工作报告上，曾经提出过对夹心层群体采取帮助的办法来解决居住问题，可惜后来没有下文。

帮助和保障是两回事儿。帮助是今天我给你一点儿便宜占，明天你得还给我；保障是你确实无能力支付，即使你一分钱不花，我也得给你保障。

对夹心层群体，可以采取共有产权的办法，这是刘志峰会长在上海提出的。具体的办法是：政府和个人各自持有一部分产权，个人只交付属于自己产权比例的房价，出售的时候按照相应涨的价格共同分享房屋增值。现在试点的共有产权不用交房租，但在英国的案例中，你持有50%产权就交50%的房租，持有70%的产权就交30%的房租，这可能会成为未来保障中的一个重点。

顺城镇化潮流而动

站在历史的视角，高速城市化过程中，房价上涨无法避免。城市化率高的国家都经历了这样一个过程。超过这个历史阶段以后，房价才能逐步进入平稳的状态。

从国际视角来看，欧盟主要国家住房和水电费用占居民总消费的30%，这是一种常态；而中国同一数据占比为8%～10%，加上购房支出平均也仅为18%左右。同时，中国大陆城镇化率仅为52.6%，距离75%～80%的城镇化率目标仍有数十年之差。

很多人认为，城市化进程中，居民购买住房的行为，导致其他消费降低，这个观念是错误的。在收入增长的过程中，住房消费和其他消费的增长程度是不同步的。我们处在一个特殊的人口结构变动的阶段里面，也就是家庭户籍人口的总人数在急剧下降，这个下降过程必然造成短期之内住房需求会增加。

德国的过去40年的城市化进程中，只增加了800万人口，总人口从7300万到了8100万，但是家庭总户数从1900万变成了4000多万。为什么总人口增加不多，而家庭户数增加呢？就是家庭人数迅速减少。在中国，从第五次人口普查到第六次人口普查，家庭小型化一代人居住的比例从27%增长到了38%，提高了11个百分点，可想而知我们要增加多少个家庭。从住房自有化率也可以看得出来，这个数字在2008年达到峰值，之后几年每年新增1000多万的住房，可是到2010年住房自有化率反而降低了。当家庭户数这个分母增加的时候，住房持有化率反而降低了。

我们不能逆城市化发展规律而动。日本、韩国、中国台湾都经历了一个相当长的城市化进程，每年保持1.2～1.8个百分点的增长过程。我们在“十二五”中只规定了0.8%的增长，严重地违背了现有经济发展阶段的过程。从人口比例、收入增长、城镇化来看，中国城市化率和世界相差24个百分点。

从规划速度来看，当城镇化速度低于工业化速度的时候，就会看到城市里有大量的农民工，而他们没有城市户口，不享有城市的很多福利，带来很多的社会问题。在城市化进程已经完成的美国，工业化率和城市化率之比为1：4，中国现在基本上1：1的概念，这也需要一个相当长的过程。

所以，李克强总理提出，城镇化是未来城市发展的主要动力，这次中央经济工作会议也要做出了一个新的城镇化规划，包括属于人的城镇化规划的内容。所谓人的城镇化，是指农业人口从第一产业转向第二或第三产业之后，才有可能形成真正的城镇化。当不同性质的土地进入城市的时候，城镇化才有高速发展的基础。

在过去的历史过程中，我们经历了两个城镇化的高峰：一是土地承包制之后，农民开始进城卖菜；二是允许兴办更多的私营企业，更多的农民工找到了工作。城镇化的下一个高峰将是三中全会之后。我建议，不管出台什么新的调控措施，都不能违背中国正处在城镇化高速发展过程中的这个现实。我希望看到新的调控政策更加市场化，更加符合城镇化发展的历史规律。

（作者系全国工商联房地产商会执行会长、华远地产股份有限公司董事长）