鄂尔多斯房地产泡沫的元凶探析

任月君，郝泽露

(东北财经大学 会计学院，辽宁 大连 116025)

2010年4月，一篇名为《鄂尔多斯50亿建新城如鬼城，清洁工比行人多》的报道，引起了社会的广泛关注。在鄂尔多斯这座迅速发展的城市里，无论是由于政策调控，还是基于产业调整，越来越多的民间资本流入了房地产行业。一方面，它促进了产业的发展，另一方面也推动了房价的大幅增长，进而产生泡沫。民间投资在发展的同时出现了一系列的问题，现有研究大都是分析民间资本与资产市场泡沫的关系，特别是分析民间资本与股票市场、外汇市场的关系，而对于民间资本与房地产泡沫的关系问题很少涉及。本文以鄂尔多斯楼市为例，旨在基于民间资本投资的视角对鄂尔多斯楼市崩盘背后隐藏的原因进行探究，并提出解决问题的方案。

一、鄂尔多斯房地产市场概况

随着呼包鄂城市群申请列入国家战略，依托丰富的自然资源，作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列，具体见表1。

2010年鄂尔多斯各旗镇总人口只有160万，全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人。若按照67万人口计算，仅2010年施工的房产就够为每个人提供47 m2的住房。同年全市商品房销售面积535.54万m2，这就意味着平均到市民，人均购买了约8 m2的住房，而同期北京的人均销售面积只有0.78 m2。

鄂尔多斯是新兴城市，市区人口较少，住房空置率居高不下。鄂尔多斯房地产市场的发展让许多业内人士困惑，业界普遍认为鄂尔多斯房地产市场存在巨大的泡沫，泡沫破裂只是时间问题。鄂尔多斯房价高峰期时达到了15 000～20 000元/m2，并出现疯狂抢购的现象。2012年根据媒体的报道，楼市却数月成交惨淡。华夏时报记者通过调查显示此前一直硬撑的铁西新区，商品房价格也出现幅度较大的调整，如售价曾高达8000元/m2的“万正明珠”、“锦泰华府”，目前价格均在6000多元/m2，如果一次性付款，可享受九折优惠。在很多人看来，清脆崩盘的楼市，正在成为鄂尔多斯辉煌时代终结的象征。

二、鄂尔多斯楼市泡沫分析

鄂尔多斯楼市是否存在泡沫值得商榷，现从泡沫测度理论和房地产基础价值理论入手进行分析。

1.泡沫测度理论

关于泡沫的含义，金德尔博格(C.Kindleberger，1978)、斯蒂格里茨(Joseph E.Stiglitz，1990)以及1992年出版的《新帕尔格雷夫货币与金融大辞典》都认为:当投资者预期未来某种资产能以高于它们期望的价格出售，但市场基础因素并不反映这种预期的资产价格上涨时，这种资产的现实价格上升，从而出现泡沫。目前对于“房地产泡沫”还没有统一的理解。清华大学房地产研究所刘洪玉认为，房地产泡沫是因房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格背离了实际使用者支撑的情况。［1］现今房地产市场泡沫测度方法包括指标法、模型法等。资产泡沫实质上是一种经济失衡的现象，是资产价格相对于其基础价值发生的非平稳性偏移。在这里可以利用泡沫度来衡量偏移情况，用公式表示如下:

式中:bi代表第i种资产的泡沫度;pi代表第i种资产的价格;fi代表第i种资产的基础价值。为此，对于房地产基础价值的衡量直接关系到泡沫度计算的准确性。

2.房地产基础价值的计算

关于房地产价格的计算，秦迎霞等(2009)基于2000—2006年的数据对我国房地产价格函数的影响因素进行了多元线性回归分析，得出了价格计算的回归模型。［2］白霜(2008)通过研究中国房地产价格的Panel数据，运用回归分析的方法，对房地产价格的决定因素进行了实证分析，认为房地产价格的主要影响因素为消费者购买力、产品成本、企业数量、人均资源占用量、投资状况以及税收政策。［3］

房地产作为商品同其他商品一样，是使用价值和价值的统一体。从总体上看，房地产价格的基础仍然是其价值，应等于土地价格与建筑物价值之和。但在实际工作中，土地价格很难获得，或者获得后也很难代表其实际价值。这是因为，对城市土地而言，国家是唯一的所有者，由于土地资源空间上的不可移动性，我国是由地方政府代行城市土地所有权。现存的商业用地批租制度和土地出让的“招、拍、挂”机制一起构成诱发价格泡沫的微观基础。房屋作为一种商品，应当与购买者的实际收入匹配。如果远超过人们的购买水平，那么房屋这种商品就成为一种“奢侈品”，偏离了该商品的真正用途。对于房地产的基础价格的计算理论界仍存在争议，本文采取“房价收入比”指标计算房地产的基础价值。

3.房地产市场泡沫率的度量

我国目前的统计制度还存在不少漏洞，房价收入比数据的收集不如美国、英国等西方国家准确，同时对于商品住宅的统计口径也与发达国家大相径庭，缺乏可比性。根据我国的实际情况，按照上海易居房地产研究院专题报告《全国35个大中城市房价收入比排行榜(2011)》，笔者认为房价收入比保持在6～7属于合理区间。按照世界银行标准，超过7就会被认为是“国际房价最难承受地区”，鄂尔多斯房价收入比在2009年已经超过了10，达到10.42。从该指标可以看出，鄂尔多斯房地产市场已积聚起泡沫，价格极大偏离了其长期均衡值。表2列示了2004—2012年鄂尔多斯居民收入、住宅价格及房地产市场泡沫率的情况。

表2 居民收入、住宅价格及房地产市场泡沫率统计

三、民间资本推动效果测度

民间借贷由来已久，由于民间资本处于现代金融体系的监督之外，是一条异常隐蔽的产业链，因此衡量民间资本在鄂尔多斯各行业的投资总量以及所占比例绝非易事。一项来自鄂尔多斯官方内部的评估指出:民间资本占房地产行业的投资比重达到30%～40%。对于这则评估，调研者也难以把握数据的准确性。为此，笔者反向考虑了房地产资金的来源，考虑民间资本涉入房地产行业的数额。目前，房地产资金来源主要包括国内贷款、自筹资金以及其他资金。其中自筹资金主要来自外资和民间资本，对于鄂尔多斯而言，外资投资数额很小，基本可以忽略不计。其他资金则主要包括定金及预付款两个方面。

我国房地产企业的自有资金比例较低，房地产开发主要依赖银行贷款。但鄂尔多斯却是个例外。高和投资的调研报告显示，鄂尔多斯房地产开发资金主要源自民间借贷，而非来自银行贷款。通过对鄂尔多斯金融系统的调查发现，鄂尔多斯银行系统至2011年2月底，房地产开发企业贷款余额只有不到60亿元，与其360.7亿元的投资规模相比，仅占不到17%。大部分民间资本宁愿将资金投入到民间借贷体系中，而非银行。这是因为鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%，最高甚至达到月息4%～5%的高位。政府从2005年开始进行楼市调控，到2010年出台了更为严厉的调控政策，这使得鄂尔多斯银行业对房地产开发贷款一直持比较审慎的放

式中:BFCC为民间资本泡沫贡献率;FLIR为民间借贷利率;BCR为银行贷款利率;APCIRE为民间资本投资房地产数额，APCIRE=TREF×RFC，其中TREF为房地产资金总额，RFC为来自民间资本比例;REDA为房地产开发面积;MP为市场价格;BP为基础价格。

根据上述模型计算得出的民间资本泡沫贡献度见表3。模型并没有衡量由于投机性购房对市场房价的影响。这是因为市场并不是完全有效的，就局部区域而言，鄂尔多斯由于煤炭等资源产业链而导致的经济飞速发展，造成房地产市场一片繁荣景象，并不是市场的真实反映。由投机性购房导致的房价的短期大幅上升，使得房地产市场的价值偏离其真实价值幅度的估计难以精确衡量。本文对于由于市场信息传递偏差或者个人非理性行为产生的投机性购房导致的房地产泡沫限于篇幅不加以论述。贷原则，房地产开发企业面临银行融资困局。根据调查分析得知，鄂尔多斯房地产开发企业资金大约有60%来自民间资本(注:房地产开发企业资金中民间资本比例主要来源于对房地产开发企业资金结构的分析)。房地产开发企业承受高昂的借贷资本，这在很大程度上增加了房地产的开发成本。开发成本的上升在很大程度上推动了房价的上涨。由此说明，民间资本推动了房地产价格的上涨。

为了衡量民间资本对房地产泡沫的贡献程度，建立如下模型:

表3 民间资本的泡沫贡献度

可以看出，民间借贷成本的确加大了购房者的负担。2007年，由于借贷成本，普通购房者每平方米多承受了200.10元((MP-BP)×BFCC)，而在借贷比较疯狂、民间资本大量进入房地产业的2008、2009年，购房者每平方米需要多承担365.56元和535.34元。泡沫贡献率也逐渐加大，在2010年更是达到了42.46%。2011年泡沫基本上来源于民间资本。民间借贷成本过高，使得房地产开发企业不得不重新考虑目前的融资渠道。可以看出，房地产泡沫很大程度上来源于民间资本的不合理投资。

四、解决鄂尔多斯楼市泡沫的建议

通过对鄂尔多斯楼市泡沫的分析，可以看出楼市泡沫与民间资本的过度投资脱离不了干系，2011年鄂尔多斯房地产楼市泡沫是由于民间资本近年的累积效应造成的，对民间资本的调控应该成为楼市调控的一出“重头戏”。因此本文提出以下建议:

第一，政府介入救助。政府可暂时冻结当地信用市场，向楼市注入流动资金，保证资金链的衔接。积极与贷款银行相协调，改善房地产业的融资环境，对一些具有一定实力、资源的企业，针对其暂时出现的资金周转困难的局面，给予积极的帮助，做到不抽回资金，不上浮利率，并通过展期、转贷等方式，缓解房地产业资金紧张的形势。但政府在干预的过程中，要合理、合规、合法，严格控制资金流向，提高资金运作的安全性，防范“地区性金融危机”。

第二，完善当地金融体系。鄂尔多斯地区金融体系并不发达，四大国有商业银行和农信社成为该地区主要的正规的融资渠道，保险公司、信托公司等现代的金融企业少之又少。鄂尔多斯地区融资渠道单一，金融产品和服务门类少，资本市场没有得到充分发展。从整体上看，鄂尔多斯金融业和经济发展还是一个同向不同步的格局。这也是导致民间借贷活跃、风险无法控制从而发生危机的重要原因。因此，全面防控金融风险，建立和完善与当地经济发展相协调的金融体系迫在眉睫。要根据地区需要，适当地引入各类金融机构，如建立证券公司，将投资和融资相结合，节约融资费用等。进一步完善金融体系的职能，在保证金融机构能应对各种潜在的威胁、化解金融风险的基础上，还要使得金融体系能够结合当地经济环境的变迁而发展。这样就进一步拓宽了鄂尔多斯民间资本的运作渠道，同时也提高了民间资本的运作效率和安全系数。

第三，建立多元化产业结构。依托丰富资源，第二产业成为鄂尔多斯发展的重点。其每年所带来的经济增加值占总增加值的90%以上，而轻工业在产业结构中虽然数量居多，但其为该地区贡献的经济增加值只占到了10%左右，高新技术产业的发展更是不尽如人意。经济结构单一以及发展的不平衡已经成为制约鄂尔多斯地区发展的瓶颈，并会加剧市场风险的累积恶化。因此，在大力发展煤炭业、房地产业的同时应该注意到其他行业发展的迟缓性。

［1］刘洪玉，张 红.房地产业与社会经济［M］.北京:清华大学出版社，2007:49-53.

［2］秦迎霞，席金萍，吴润衡.中国房地产价格的多元线性回归模型［J］.数学的实践与认识，2009(6):89-92.

［3］白 霜.房地产价格的决定因素分析——中国31个地区Panel数据的实证研究［J］.财经问题研究，2008(8):107-111.

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［7］周一童，丁 闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究［J］.经济论坛，2012(11):61-62.

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［9］中原(中国)物业顾问有限公司.鄂尔多斯房地产市场调研报告［EB/OL］.［2013-04-08］.http://www.doc88.com/p-143805625921.html

［10］刘民权，孙 波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理［J］.金融研究，2009(10):22-36.

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