开县长沙镇山花街旧城更新规划设计——小城镇旧城中心区更新模式的一些探索

龙彬，张菁

（重庆大学建筑城规学院，重庆市400030）

引言

“旧城”在城市建设层面上，是以一种落后及杂乱不堪的形态而存在，然而“旧城”同时具有历史相对悠久，社会经济结构相对稳定等可持续的发展资源。在现有的旧城更新改造中，我们可以看到在整体经济得到发展的同时，还产生了城市特色严重缺失、社会网络与生活方式解体、空间特质认知阻断、历代传承的旧城区特有的复合化功能结构遭到破坏等严重的深层次问题[1]。尤其是小城镇本身经济基础薄弱、城镇基础设施建设不完全等就使其在发展上存在障碍。如何使旧城中心区所实施的更新策略成为振兴小城镇经济、改善生活条件的重要契机是很值得探讨的。本文以位于重庆开县长沙镇镇中心的山花街地块更新为例，试图探寻出一种适宜于小城镇旧城中心区的合理更新的途径，并为未来激活旧城区的更新模式提供一些经验。

1 项目背景与地块特征

长沙镇位于重庆市开县南部，地处开万公路中心点，是浦里河五镇（渠口镇、赵家镇、长沙镇、南门镇、岳溪镇）的交通枢纽和物资集散地。原有的202省道纵贯南北，为长沙镇的发展提供了便利的交通优势。近年来重庆市将开县确定为七大区域性中心城市之一，即“渝东北区域性中心城市”。而长沙镇正位于其浦里河新经济区中心地带，将发展成为集商品仓储、集散、批发、柑橘果品及农副产品深加工，特色工业产品生产加工等组合的大生产、大流通的开县新经济增长点[2]。为了适应新的发展战略要求，长沙镇原有的城市中心的主要功能依规划将逐步转移至新的城市中心，城市结构将相继产生变异，城镇规模扩大，人口分散等使得旧城中心区经济活力正面临日渐衰落的危机（图1）。

图1 山花街在长沙镇老镇区的区位

长沙镇旧城区面积约4 0万m2，其中本项目所在山花街地块占地面积3万m2（4 5亩），位于旧城区中部，为其镇政府原所在地。项目用地包括南北两个地块，北部地块长约18 0 m，宽约7 6 m，用地面积约1.3 5万m2；南部地块长约225 m，宽约6 4 m，用地面积约1.6 3万m2。现状总建筑面积6万m2。周围教育资源集中，邻近镇区最主要的文化娱乐空间和景观核心，曾是长沙镇最重要的政治文化教育中心，在未来规划中也处于镇文化教育中心地段。

2 现状分析与设计条件解析

2.1 空间发展历程

2.1.1 功能——从多样走向单一

山花街地块内部包含15 m宽的城市道路（山花街），地块内建筑以临街线性分布的2～4层居民自建房为主，其形式多为底商上宅。随着政府的搬离，由政府机能所带动的地块生命力逐步丧失，商业功能没落，仅剩的居住功能也由于建筑老化，环境落后等原因在逐步衰落，只留下老年人和留守儿童成为了山花街生活场景的主要人群。这一情况与我国大多数小城镇中心地块十分相似，即复合功能向单一功能转变，建筑品质下降等都成为了旧城衰退的诱因（图2）。

2.1.2 空间——从丰富走向衰落

山花街地块作为沿街形成的线性地块和道路交叉口，道路与建筑之间形成的交往空间自然成为了街区公共、半公共的场所，内部街道成为了居民的主要生活场景。围绕着街道邻里熏肉箱、夜间的小烧烤摊等等都充分体现了山花街以“街”为主的空间传统和生活习惯。

然而随着9 0年代以来的房地产的开发，地块外侧的高层商品房建设将地块内部的自建住宅孤立，外加居民擅自建设及乱搭乱建的情况严重，整体环境变差（图3）。

图3 不按规划的自建住宅区

2.2 更新的机遇与挑战

机遇与危机同在，位于本地块东南侧的陈家中学是镇区最主要的教学资源，东北侧的桔子广场正在进行改造，旨在创造出适宜公众的公共空间，其中的戏台、广场等重要节点的塑造正是植根于当地特有的娱乐活动；同时西侧的现有过境路向城市内部道路转变所形成的商业氛围也为本地块提供了商业潜力。如何结合文教功能与公共交往空间，合理重置本地块的功能成为本更新的重点问题之一。同时现状的低层高密度也给更新带来了巨大的经济压力和形式束缚。

3 更新改造模式

通过上文对于山花街现状的介绍，可以发现，对其进行形如大城市的居住区规划是不符合其发展需求的。大城市的旧城更新为居住区规划的策略主要有以下两个导向：第一，以经济效益为导向，多是以房地产商的资金为经济依托，通过高容积率来达到经济效益。这样的规划策略在小城镇是不适用的：高的容积率在小城镇会产生完全不同的空间效益，对小城镇的传统肌理产生破坏。第二，以景观效益为导向，强调居住区的景观优势，多为单一的居住功能和少许配套功能。这种规划策略在长沙这样的小城镇也是不适用的：山花街本已单一的社区功能如不在更新规划上加以补充，将使社区无法延续其原有的生命活力。因此该方案提出以下更新框架：在规划上结合新旧绑定开发的政策手段，引入商业的多样化功能，采取点式高层的住宅以满足更新开发的经济压力，同时运用建筑裙房的空间塑造来延续地块文脉，给予居民宜人的交往空间。

3.1 政策引导——新旧绑定开发的政策手段

长沙镇山花街更新因地块较小，原住民较多的情况，采取大规模激进式的开发模式在地块经济性和更新可行性上是不可避免的，原因有以下两点：原有容积率高于2.0，依据现有的旧城拆迁还房的经验以及长沙镇现阶段地价和房价之比，“拆一建三”①才能基本满足房地产开发有利可图；然而，若单一地采取以开发商利益为主体的政策导向，必定会导致不符合小城镇现状的城市格局和不符合原有居民居住习惯的建筑形制。

故该次更新改造积极探索适应长沙镇发展需要的多元共存互补的更新模式：在政策手段上，建议政府对开发商采取“新旧绑定”的政策，规避开发商利益优先的问题，在给予新区容积补助的情况下，适当降低旧城更新的容积率压力，将山花街地块的容积率压力降至“拆一建二”②，同时加强对新区的基础设施建设，为原住民提供可选择的居住地，这样才能带动新区建设和旧城更新。

3.2 开发策略——以商业为导向的开发方向

如前文现状分析中提到，山花街现状的单一的居住功能是地块活力丧失的主要原因。简·雅各布斯的“城市多样性”的概念曾明确提出了若要一个地区保持活力，就必须保证内部区域的主要功能必须要多于一个，最好是多于两个。这些功能可确保人流的存在[3]。该次更新正是基于对于山花街地块多样性的分析，结合周边环境提出以商业为导向。这里设置的商业并不是巨大的商业综合体，而是适宜于小城镇发展的小企业（小规模功用），这些零售业、文化和娱乐业等服务行业的入驻，确保了分时段的人流的存在：区别于单一的住宅区所导致的同时段出行，多样的零售业可以将学生流聚集与此，文化与娱乐业也可以吸引晚间来广场散步或娱乐的居民。同时商业导向也可以在一定程度上保证开发商的利益，也为原住民提供一定的就业机会，提高了他们的参与性。

3.3 建筑设计策略

由于在更新模式上选择以高层点式住宅来满足 “拆一建二”的开发经济压力，对于裙房的建筑空间的营造则成为了延续城市文脉，满足居民交往需求的主要途径(图4-图5)故在设计中提出以下两个建筑设计策略。

图4 规划总平面

图5 规划鸟瞰图

3.3.1 以街道为主的空间模式

生活场景的保留是延续城市文脉最现实的思路，而街道正是山花街地块中大部分生活场景的载体。设计中保留“街”这一空间主体，以一条曲折的街形成两侧线性的商业界面，并在转折处形成“院”式节点，设置室外的交往空间，以进一步完善街道空间的品质，增强其吸引力；用两层的商业裙房屋顶形成屋外平台，使得街道的剖面及视线效果更接近传统的街道尺度，二层的公共空间也起到了强化街道氛围的作用。

3.3.2 以步行为主的交往模式

步行空间作为提高小城镇旧城区公共聚集性，增强城市公共生活吸引力的重要手段，长期以来未得到足够的重视[4]。对于小城镇，步行不仅仅是交通方式，也是一种交往方式。在该设计中，步行成为了主要交通方式，车辆由场地外围进入地下停车库，裙房之间步行空间与交往空间交错布置，在这样的步行空间中，人们聊聊家常，熏熏腊肉，老年人拥有了夏日乘凉的地方，孩童们上下学从这里穿过。这样的街道融合了日常生活的多样性与各式各样的使用者，也就越能得到人们随时随地的包括经济上的支持。

4 结语

旧城的中心地块由于小城镇的发展不可避免地面临着再开发的命运。规划师和建筑师如何在这样的效率与公平的利益权衡中协助政府建立“合理价值的评判体系”；积极发挥开发商参与的优势，规避开发商利益为主的弊端；创造出激发城镇活力、延续城市文脉、满足社区利益和居民交往需求的宜人空间是具有现实意义的课题。山花街更新的实践正是从现场调查、政策分析、开发定位，到传统生活场景和交往空间的营造，全面尝试了复杂的小城镇旧城中心区更新改造的主要过程，希望能够为以后的小城镇旧城更新提供有价值的参考。

[1]武联，王文卓.关于旧城更新思想方法的几点思考[J].城市规划与建设，2009（7）.

[2]蒋华林，雷亨顺，李华，等.重庆市开县区域性中心城市发展战略规划研究[J].重庆大学学报（社会科学版），2004（10）:7.

[3]简·雅各布斯（美）.金衡山，译.美国大城市的死与生[M].南京：凤凰出版传媒集团，2006.

[4]卢峰.山地中小城镇旧城更新的策略与方法[J].重庆建筑大学学报，2004（4）：25

①“拆一建三”：根据本地房价与底价之比，房地产开发商所形成的经验化的数据，即若本地容积率为1.0，重建项目需达到3.0的容积率，才能使得项目的经济收入大于经济支出。

②“拆一建二”：即若本地块原有建筑容积率为1.0，重建项目容积率则为2.0。