基于控制性详细规划的规划设计条件编制研究

谢永贵

【摘 要】控制性详细规划在我国现行城市规划体系中居于重要地位，随着控制性详细规划改革与新版编制办法的执行，规划设计条件作为对控制性详细规划的深化，其编制也进行新的探索。笔者就基于控制性详细规划的规划设计条件编制进行相关研究，并提出自己的一些见解和看法，供大家交流借鉴。

【关键词】控制性详细规划；编制；地块开发强度；精细化

1.引言

2010年12月住房和城乡建设部出台了《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，其中第十一条提出，编制大城市和特大城市的控制性详细规划可以根据本地实际情况结合城市空间布局、规划管理要求以及社区边界、城乡建设要求等，将建设地区划分为若干规划控制单元组织编制单元规划。在这样的环境下，对控制性详细规划编制工作特别是对规划设计条件编制提出了新的要求。

2.规划设计条件是城市规划调控消极

外部效应的一个重要载体我们已经有了各种各样的标准、规范和法规，在法制社会里，只要不违反这些规则，开发商可以随意地追求自己的利益，而城市规划编制的主要目的亦在于为开发建设提供明确的指导控制依据。按照我国目前的规划编制体系，城市规划分为总体规划和详细规划，详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。长期以来，虽然规划设计条件隐没于相关管理法规、规定之外，但在实际操作中，规划设计条件作为控制性详细规划和修建性详细规划的中间阶段，起着十分重要的作用，是控制性详细规划的延续与深化，也是城市规划调控消极外部效应的一个重要载体。

3.对规划设计条件精细化的再认识

规划设计条件编制是地块出让之前为解决当前的现实问题而提出的，相比远景式的“蓝图”规划，其更贴近现实与市场，且解决的是立足于当下的现实问题。规划设计条件编制的主要任务在于对城市形态发展的逻辑过程的指导和控制，即在地块出让之前建立一个指导其系统发展的框架，解答城市地块出让和建设过程中“不许怎么建”和“必须怎么建”的问题。

3.1论证地块开发强度，集约利用土地

作为最微观的城市规划层面，规划设计条件编制需要考虑建筑、交通、绿地等空间布局和景观规划设计，以及周边配套设施等因素的影响，其方案所形成的空间体系和指标体系，是对“控制单元”所确定的地块开发指标进行的一次可行性论证，具有较强的操作性和说服力。事实上，地块开发潜力的确定包含日照采光等硬性前提和市政、公共配套等弹性条件。规划设计条件编制应充分考虑地块现状的建设特点和地块发展的制约因素，在满足地块开发建设日照要求等硬性条件的基础上，从“控制单元”的角度出发，综合梳理景观、环保、公共配套、市政基础及交通条件等空间承载力的制约因素与改善潜力，达到现有经济社会条件下土地集约化利用的最大限度。

3.2深入挖掘城市特色，优化城市空间环境

在城市规划的分层、分步编制中，控制性详细规划编制需要在“控制单元”层面逐渐回归配套设施完善和空间环境优化的核心任务。规划设计条件编制作为控制性详细规划在地块层面的延续，同样应从城市空间环境的角度出发，在土地开发出让之际，落实控制性详细规划在“控制单元”层面所确立的空间环境要求，充分考虑地块在城市整体中的地位、形象关系，考虑地块建设与周边地块之间的关系，注重地块的开放空间及公共属性，挖掘城市中自然、文化、历史等富有特质的要素，将其与城市结构、公共空间形态塑造相结合，创造和谐的、具有认同感和个性特征的城市环境，满足控制性详细规划赋予地块的空间属性要求。

3.3完善配套设施，提升城市品质

地块开发建设的目标在于提高城市品质与居民生活环境，事实上，限于编制时间和范围等因素，控制性详细规划在配套设施方面的遗漏在所难免，因此应在规划设计条件编制阶段查漏补缺，完善地块的教育、卫生及交通等配套设施，改善街道、公共空间的环境品质，优化停车、出入口等交通的组织。以地块开发为契机，完善城市配套设施，促进开发地块与城市的互动发展，提升城市整体品质是规划设计条件编制的重要任务。

4.规划设计条件精细化的主要内容

控制性详细规划对地块的开发要求总体上可分为用地性质及开发强度控制、城市公共空间环境要求、配套设施满足三部分内容。一般而言，城市公共空间环境要求及开发强度往往是被调整和修改的内容，而控制性详细规划所确定的配套设施因为具有明确的要求，实施情况都比较好。由于城市规划是以维护、管理公共利益为职责的，因此，降低规划实施后产生的外部效应对公共利益的损害，应当成为规划设计条件编制阶段重点考虑的内容。也就是说，论证控制性详细规划的控制指标和优化城市公共空间是规划设计条件编制的主要内容。

4.1控制性详细规划指标体系的论证

规划设计条件编制应在不影响街坊层面“控制单元”规划的整体格局和基本原则下，结合地块的开发意向，建立概念性的规划模型，在通过经济测算、日照分析、交通影响分析及配套设施影响分析等验证后，提出立足当下、科学完善的控制性指标。具体而言，地块出让条件的概念模型必须不造成周边地块日照时间的不足，在满足日照要求的前提下，地块的开发量需与公共配套相适应，超出现有承载能力的开发强度应考虑其配套设施是否具有扩容的余地。同时，概念模型的布局需要在建筑技术及相关市场调查的基础上，建立包括建筑体量、进深及层高等内容的标准模型库（图1）。

图1 地块控制指标调整论证工作流程

4.2规划设计条件精细化管理体系的构建

对城市内的微小地块而言，由于研究深度和时间差因素的存在，以控制性详细规划所确定的用地性质、开发强度作为地块出让条件显得随意而粗糙，并不一定具有可行性，开发条件的模糊造成修建性详细规划和建筑总图的反复修改，浪费了大量的人力、物力，也使得控制性详细规划的严肃性遭到挑战，导致控制性详细规划调整出现常态化迹象。相对控制性详细规划由地块层面的面面俱到向“控制单元”层面的核心控制的转变，在操作实施层面，规划设计条件则更需要具体的控制指标和详细的控制条文。

5.对地方规划设计条件编制的启示

通过城市设计或概念性详细规划的验证，规划设计条件精细化的意义在于它能为良好城市形态的形成建立起一个逻辑过程，帮助人们认识城市特定地段的潜力与价值，为地块的管理与实施建立最后的框架，从而有计划地引导、控制开发建设。从本质上说，规划设计条件属于控制性详细规划的范畴，作为对控制性详细规划的深化和细化，如何使其编制科学化、制作成果标准化依然需要继续进行探索，而由规划设计条件反观控制性详细规划“控制单元”的编制内容亦值得思索。

5.1起草编制《规划设计条件编制办法》

目前，规划设计条件编制多是在控制性详细规划的要求下参照修建性详细规划建立概念模型。但是，用来验证开发强度指标的概念方案并不等同于开发实施的方案，编制《规划设计条件编制办法》有利于梳理各个部门对规划设计条件编制的认识，也有利于现实操作中规划设计人员对规划设计条件进行科学的编制。

5.2明确规划设计条件与控制性详细规划的分工

对于控制性详细规划可以确定的开放空间、城市设计及配套设施等内容，应在规划设计条件编制阶段进行细化与深化。对于控制性详细规划不能确定的出让边界、地块容积率、建筑密度等内容，也应在规划设计编制阶段进行完善。这就需要对目前的控制性详细规划编制图则进行创新与探索，改变传统分图则的编制内容，让控制性详细规划既做到有效管理，又不浪费编制力量。

5.3细化城市公共空间设计要求

规划设计条件具有“临门一脚”的核心作用。充分发挥规划设计条件这一特定规划层面的作用，将能不断完善城市规划的控制和引导作用，因为无论控制性详细规划所确定的配套设施多么完善、所塑造的城市公共空间多么优美，如果在规划设计条件中不予落实，那么一切将成为空谈。

5.4实施动态更新

面对快速变化的市场与社会经济环境，在规划设计条件编制阶段，对控制性详细规划所确定的指标进行验证或调整，是科学制定指标的必然要求，也是城市规划管理的发展趋势与现实选择，其反映的是城市规划的动态属性。但是，在规划设计条件编制阶段调整控制指标会导致整个“控制单元”的人口规模、公共配套设施的承载力发生变化，进而会对片区内其他地块的开发造成一定的影响。

6.结束语

总之，传统控制性详细规划在市场经济中的不适应性日益凸显，控制性详细规划在向中观层面控制转变的同时，势必对微观层面的规划设计条件编制提出更加精细化的要求。而本文只是在基于控制详细规划的规划条件编制方面做了初步的研究，但有些内容仍需在今后实践中不断总结和完善。

参考文献：

[1] 国海军.控制性详细规划单元规划编制探索[J].中外建筑，2011年08期.

[2] 朱婷婷.控制性详细规划指标体系优化编制研究[J].中国城市经济，2011年05期.