老挝某酒店房地产抵押贷款市场价值评估技术线路探讨

吴陈林王忆梅

【摘要】随着国际经济交往的日益频繁，我国部分银行已迈出国门，相继在国外设立分支机构，陆续开展了存贷款业务，为减小房地产抵押贷款风险，需要对抵押房地产进行评估。国外的评估较之国内因法律、地域文化、汇率政策、货币政策、税收政策等存在一定差异，在技术线路的选择上也存在较大差别。本文以老挝某酒店房地产抵押贷款市场价值评估技术路线的选择为例，探讨国外房地产评估可能会遇到的难点以及解决办法。

【关键词】老挝某酒店；抵押贷款市场价值评估；技术路线

1. 评估项目背景

（1）2013年2月，国内某银行万象分行对琅勃拉邦一酒店进行抵押贷款，我公司接受了此次评估委托。

（2）估价对象坐落于Ouprathkhamboua Road， Ban Thanluang， Luang prabang Lao PDR，土地证载建筑面积1973平方米，建于2008年，由7栋2层混合结构构成，现状用途为三星级酒店，由于老挝当地无房产证，房产面积根据设计图纸及现场测绘为依据，总建筑面积约1676平方米。所有房屋均为实木装饰、琉璃瓦屋顶，装修档次高，保养较好，综合成新率为9.5成新。

（3）该酒店设有普通标间25间、豪华标间9间、会议室1个、大堂1个、餐厅1个以及其他附属房屋，酒店内设有室外游泳池、wifi无线网络、有线电视、水、电等配套设施齐全（估价对象部分照片见图1）。

2. 该项目评估的难点及解决措施

在接受委托后，技术人员综合估价方法的需要，整理出各类可能遇到的难点，制定了以下技术控制点，表格分析如下（见表1）：

3. 技术路线的选择与价值测算

对现场进行全面实地勘查后，详细了解适用于市场法、收益法、成本法的各类参数。

3.1市场法适用参数。

3.1.1比较案例选择。

经调查，搜集了以下四个案例，如下所示：

（1）案例一：位于估价对象对面，土地面积260平方米，开发程度四通一平，土地预售价格150000美元，折合每平方米577美元；已建有130平方米纯木结构建筑，因可拆装，建筑售价100000美元。

（2）案例二：与估价对象一墙之隔，土地面积880平方米，开发程度三通一平，预售价格510000美元，折合每平方米580美元。

（3）案例三：与估价对象距离约500米，土地面积1870平方米，为未开发生地，预售价格250美元/平方米。

（4）案例四：位于湄公河边，城市商业中心区域，土地面积165平方米，已建造210余平方米砖混结构房屋，连房带地预售价格45万美元。

序号技术控制点解决办法

1报告格式选用与银行协商，采用国内报告格式，并向委托方提供老挝文版本结果报告

2老挝政府关于土地、税收、汇率、外汇等方面的法律、法规、政策 及时要求委托方查找，提供当地语种版本，由我公司请翻译公司翻译

3建筑施工图由委托方提供

4土地成本请委托方到当地土地管理部门提供，类似国内的基准地价

5建造成本一方面由委托方提供类似预结算资料；我公司请在老挝参与施工的中国建筑企业分析测算

6货币选择银行拟用美元作为发放贷款的币种

7当地是否有估价公司，以及适用于当地的估价方法经委托方介绍，当地也有鉴定机构，价值鉴定更倾向于个人经验判断，无系统评估方法

8市场案例 请委托方提前了解，待我们到达后进行详细调查

9收益方面的资料请委托方提前准备好近年来类似国内会计报表的资料

10其他如营业执照、国土证等请委托方提前准备

3.1.2案例的选择。

（1）老挝土地制度为私人拥有土地所有权，可永久使用，无规划用途限制，无容积率方面的限制。

（2）综合以上因素，结合国内评估对案例的要求，案例三与其他案例价差太大；案例四为房地合一价格，根据调查了解，当地砖混结构建筑造价为900～1000美元/平方米，测算其土地单价为1455～1582美元/平方米之间，与其他案例价差太大。

（3）因此我们仅选择了案例一、案例二中的土地作为可比实例。

3.2收益法适用参数。

3.2.1净收益的确定。

（1）该酒店为自营性酒店，委托方保留了近两年的财务数据，其会计报表数据的填报与国内相似，有选择性地选择收入和费用。

商业利润方面，考虑到当地为世界文化遗产地，每年吸引大量游客，酒店业发达，商业利润取年总收入的20%。

对以上数据，我们走访了周边类似档次酒店经营者提供的相关信息，认为委托方提供的会计报表比较客观反映该酒店正常运行下的收益。

通过以上资料，我们确定了该酒店客观年净收益。

（2）因该地为世界文化遗产地，旅游业发达，大量游客慕名前来参观游览，结合酒店近两年收支变化情况，我们确定净收益每年递增3%。

3.2.2报酬率的确定。

采用安全利率加风险调整值作为资本化率。安全利率选用估价时点老挝美元一年期定期存款年利率2.5%。风险调整值的确定：我们根据目前估价对象区域酒店类物业的整体市场行情及估价对象本身的具体情况，经综合分析确定其风险调整值为4%，则资本化率取整为6.5%。

3.2.3收益年限的确定。

老挝土地使用年限为无限年期，该酒店建于2008年，为混合结构，国内惯例为混合结构使用年限50年。我们根据该混合结构可使用年限及维护保养情况确定为60年，至今已使用5年，建筑物剩余经济使用年限约55年。根据建筑物和土地使用年限孰短，确定该酒店剩余收益年限为55年。

3.2.4最终价格测算。

（1）利用收益法递增公司测算后，本着谨慎、客观的工作态度，考虑酒店经营需更新改造，我们按照10年进行一次装修改造进行了装修改造折现。

（2）利用收益法递增公式得出的价格扣减装修折现值，最终计算收益法下该酒店价值。

3.3成本法适用参数。

在选用成本法时，我们根据国内成本法进行了测算。

（1）土地成本测算。

根据市场比较法选择的两个土地案例，参照国内修正体系（未对使用年限、土地用途、地类级别、容积率进行修正），计算出该宗地土地单价。

（2）建筑物成本法的计算。

建筑物重置价我们基本按照国内计算公式进行测算，采用成本法最关键的在于建安成本的确定。

在建安成本确定上，首先请委托方提供相关图纸资料，因没有预结算资料或施工合同，委托方口头向我们介绍了当地类似建筑带装修价格在1700～2000美元/平方米之间。为了进行核实，我们走访了当地从事建筑业的中国华人，据他们介绍，老挝工业不发达，许多建筑材料需要国外进口，当地砖混结构房屋造价为900～1000美元/平方米，该酒店建筑和装修造价应在1600～2000美元/平方米之间。最后我们将建安成本确定为1700美元/平方米。

此外贷款利率、销售税费根据当地政策进行确定，投资利润按照市场情况进行确定。

3.4最终价格的确定。

经以上测算，收益法测算房地合一总价为4915445美元，成本法测算房地合一总价为5040424美元，两者结果较接近，采用简单算术平均数确定其房地产价值为（4915445+5040424）/2=4977935美元，从产权合法性原则出发，折合以土地表示的房地合一单价为4977935/1973=2523美元/平方米（取整）。

4. 结语

（1）房地产评估中的市场法、收益法、成本法是非常成熟的评估方法，在对国外项目进行评估时也非常适用。

（2）国外评估业务因当地法律、法规、市场状况、利率政策、货币政策等的影响较大，估价师一定要全面收集各类资料，最终的评估结果才能比较客观、准确地反映估价对象市场价值。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》.

[2]《海外估价立法与管理体制及其启示》，作者：柴强、赵鑫明.

[3]《老挝人民民主共和国土地管理法》.