浅论房地产的多级市场

游娜

摘要：我国目前国民经济发展的基础便是房地产市场，自从中国加入国际贸易组织以来，房地产市场的竞争力便越来越强，房地产的多级市场由最初的上海、北京、广州等高经济发展地带逐一蔓延到各大中小型城市。房地产价格的高价被提高，不仅仅提高了我国的国民GDP，同时也成为了当今国内最大的经济上的难题。房地产的多级市场的形成以及日后的防范措施，也成为了国内经济学家争议和商讨的热点。本文基于对房地产多级市场现状的了解，继而提出房地产多级市场所产生的原因，最后针对房地产多级市场的原因，分析出解决房地产多级市场的对策。

关键词：房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场體系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献：

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.

[2]彭卫.我国商品房积压的原因[J].城市开发，2012（03）.

[3]刘伟锋.我国城市土地利用效率分析[J].黑龙江对外经贸，2011（07）.