逐鹿孙河

刘杨

入主孙河的龙湖、泰禾、首开当前正在以不同节奏运作着手中的项目，今年还将入市的两宗土地必将成为各开发商追逐的热点。

尽管孙河板块当前仍处在区域发展的初级实践阶段，但延续周边已成型的三大别墅区的开发思路，进驻开发商的楼盘定位已全部指向了高端住宅。比如龙湖的双珑原著、泰禾的“北京院子”等。

早在2010年，朝阳区就组织了孙河组团规划设计方案征集活动，在朝阳区政府的远景中，孙河组团被设定为“集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区”。

别墅开盘蓄势待发

京密路与顺黄路交叉口往西400米处，便是北京龙湖双珑原著项目新建成不久的样板间。作为孙河板块去年放量以来首个即将面世的楼盘，龙湖相关负责人表示，双珑原著项目不仅是继颐和原著后的第二个“原著系”低密度产品，更将成为继龙湖滟澜山后的第二个中央别墅区标杆项目。

与推盘计划不谋而合的是，6月初双珑原著终于取得预售证，而其相关人员也表示将尽快进入首期的销售节奏。据龙湖方面介绍，取名“双珑”，既有同颐和原著两相辉映之意，还会将玉、龙等中式元素体现在项目营造上，如龙形水系、中式三进照壁等。双珑原著紧邻水系的楼王产品最高均价拟在10万元/平方米左右，而项目整体均价也将在7万元/平方米以上。

紧邻双珑原著东侧施工中的土地，便是泰禾年初在孙河收入囊中的地块。作为有望在下半年入市的又一孙河项目，曾成功打造运河上的院子、泰禾红御等名品的泰禾集团将携“院子系”产品亮相孙河，而该楼盘暂定名为“北京院子”。

早在泰禾拿下该地块不久，泰禾品牌总监沈力男就曾表示，该地块将延续“院子”品牌做高端住宅，而泰禾也将和其他开发商共同将孙河打造成纯粹的高端住宅区。

除去龙湖和泰禾已有可以借鉴的高端住宅思路，并将逐步推向市场之外，4个月前在孙河板块西侧取得两块用地的首开，虽还未公布成型的项目规划，但也表达了其打造高端住宅的决心。首开地产营销总监杨国杰就表示，“这是首开地产首度进入朝阳孙河板块，同时也是首次入手低密度宅地，首度尝试低密度产品也是首开丰富公司产品线之举。”

三大开发商同时打出“高端牌”，一方面原因来自区域的整体定位，另一方面则是缘于孙河土地拍卖时的前期规划。

据了解，龙湖和泰禾所拍下地块容积率为1.1，而首开所获得地块的容积率稍高，但也为1.4。在一些开发商看来，孙河地块的容积率之所以偏低，最重要的原因还是孙河是中央别墅区附近最后一块集中成型的新组团，加之其本身拥有区位、交通等众多优势条件，政府也希望将其往高端方向打造。

多地块待入市

入主孙河的龙湖、泰禾、首开当前正在以不同的节奏运作着手中的项目，然而回首几个月前的拍地场面，或许连这几家开发商都心有余悸。

从2012年9月至今年2月底，在这不到6个月的时间里，孙河板块共有3次土地出让，拍出4块土地。在此期间，包括万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等累计超过40家开发商相继竞拍过孙河地块，这个位于朝阳区北端临近顺义的区域，也成为了近期土地市场名副其实的常客。

2012年9月底，在海淀万柳地块拍出后2个月，业界的焦点集中在了朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地A地块上，竞拍现场就有业内人士预测，该地块的市场价值将毫不逊色于万柳地块。

在万科、龙湖、华远等五家实力房企同时入场关注的情况下，经过10轮竞拍，龙湖地产最终竞得A地块，亦成为首家进驻孙河组团的房企。值得一提的是，据传闻在得知龙湖以折合楼面价20158元/平方米获得该地块后，北京龙湖总经理宋海林显得尤为激动，或许在他看来，龙湖算是捡了个便宜，而一些房企此时还未真正认识到孙河的价值。

今年1月底，孙河板块的W地块，包括保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业参与了该地块的拍卖，而在多轮竞价后，最终泰禾力压群雄，成为孙河组团的第二个“地主”，W地块的折合楼面价也定格在了29422元/平方米。与紧邻的龙湖所拍的地块相比，相隔4个月时间，同一区域楼面价上涨9000元/平米，涨幅超过40%。

2月底，孙河组团西侧的F和G地块出让。见识过了前两次的白热化竞拍场面，这一次多家房企也做好了打持久战的准备。

在分别经过了现场25轮和21轮竞价后，两宗宅地均被北京首开获得。据挂牌资料显示，两宗地规划的总建筑面积为103859平方米，两地块溢价率均不超过35%，折合楼面均价为26358元/平方米。

事实上，事后关于这次拍地业内也出现过一些争论。在一些人士看来，从成交价可以看出，孙河土地价格正趋于合理，房企拿地也相对谨慎。而也有人士指出，这并不能算做一次拿地价格的回落，因为虽然首开拿地价格低于泰禾，但首开所拿地块容积率为1.4，高于泰禾的1.1，此外泰禾所拿地块紧邻京密路，在高端产品的打造上，泰禾拥有更大发挥的空间。

从孙河组团规划图看来，孙河地区仍有多个地块等待入市，但查询2013年城六区商品住宅供应可以发现，今年朝阳区孙河板块只有5宗土地有入市计划，而在泰禾和首开年初先期拿走3地块之后，剩下的两宗入市土地必将成为各开发商追逐的热点。

区域成熟待有时

2012年，朝阳区公布的“十大发展基地”建设规划中，就有温榆河生态绿色休闲区，而孙河组团正隶属于这一休闲区。

公开资料显示，孙河板块紧邻地铁15号线孙河站及京承、京平、机场高速三条核心高速公路，距离首都机场最短距离仅为6公里，距望京7公里，距孙河地铁站和机场南线均为1.6公里。依托于渐进成型的便利交通，在许多业内人士看来，孙河不论是从行政划分，还是实际距离上，都优于周边几个传统别墅区板块。

周边众多优越的配套，也为孙河板块最终发展成为高端居住区奠定了良好的基础。据了解，除聚集诸如奥特莱斯、欧陆广场、日祥广场等国际化购物中心外，孙河地块还被国际高端学校、三甲医院、商业会所、马术俱乐部与高尔夫球场等高端配套所环绕。此外，孙河地块出让土地整体低于1.4的容积率也为住宅本身的舒适性提供了保障。

在区域的整体规划及发展看来，孙河板块也是朝阳区较大的功能储备区，整体规划用地面积将达到127平方公里。据了解，在今后的发展中，该区域还将依托于自然生态湿地的特有环境加快建设湿地生态公园。

尽管当前孙河板块仍旧有大片的荒地亟待开发，但已有相关专业人士明确表示，在未来的5到8年中，孙河板块将会最终成型，届时，孙河将成为中央别墅区中的“中央别墅区”。

其实，除众多的硬性优势条件之外，当前别墅市场的紧缺或许也会让孙河板块受到更多关注。数据显示，今年前3月，北京别墅市场新增供应仅172套，环比上一季度1383套出现明显下滑。而与别墅供应趋缓向对比的是，5月份别墅市场的总成交金额就超过了30亿元。