土地刮“新风”

龚小锋

“限房价、竞地价”、“配建保障房”乃至“限地价、竞房价”等土地交易方式被各地采用，其最终目的在于预控房价。

高地价与高房价相互推动，一直是多年来房价和地价“你追我涨”的循环怪圈。北京夏家胡同“准地王”地块拍卖被紧急叫停后，又提高准入门槛重新上市，被认为是官方通过土地市场调控来降低房价预期的信号。随着合理调控秩序的构建，“限房价、立地价”、“配建保障房”乃至“限地价、竞房价”等多种方式正被运用到各地，其最终目的都在于要在土地出让环节能够预控房价。

京推进“限房价、竞地价”地块

在京版国五条细则中，北京提出将“夹心层”住房纳入“限价房序列管理”。5月30日，北京推出第二块“限房价、竞地价”地块——昌平区沙河镇R2地块，这被认为是试吃“新限价房体系”的“螃蟹”。

据了解，该地块除配建公租房以外，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”，且限定沙河高教园区内的单位职工购买。该地块房屋销售限价为14000元/平米，该区域目前商品住宅售价为20000元/平米左右。

“限价房及公租房合计能够提供房源五六千套，对区域市场肯定能产生影响。”北京中原地产研究部总监张大伟表示，这种方式能稀释区域的刚性需求。

这是北京第二次采用此方法出让土地，但在调控持续深入以及多宗高价地出让的背景下，意味颇值深思。5月23日，有媒体引述消息人士称，这种出让方式或将涉及300多公顷住宅用地，约占全年商品房用地供应总量的45%。但该方案目前并未公布，据了解，相关实施方案正由北京市分管领导主持制定中。

“控制成本能力强、周转迅速、资金实力雄厚的房企，做这一类产品会相对有优势”，中国铁建房地产集团总经理吴仕岩表示，虽然利润比较薄，大概在5%，但资金回报率高，中铁在这方面积累了一定经验，总体回报还是比较可观的。

亚豪市场总监郭毅认为，对不易拿地的部分房企来说，可以通过这种方式拿地。但因利润空间有限，即使大品牌开发商也不可能背负过多项目。因此，要吸引房企拿地，就必须给房企预留合理利润，进行相应的优惠政策扶持。

但此种出让方式缺陷也有目共睹。“因为成本被钉死了，会有偷工减料的可能。”北京一名开发商拿地负责人就表示，北京第一个“限房价、竞地价”项目中国铁建·长阳国际城前年入市后，由于房屋质量问题，就遭遇多名业主维权。

多管齐下控地价

“企业都追求利润，高地价之下怎么可能有低房价？要想房价下降，相关部门应该考虑让利，下调地价。”北京房协秘书长陈志此前质疑称。

业内人士认为，相比“限房价、竞地价”，另一种出让方式“限地价、竞房价”相对更被业界看好。前者是限定好销售房价，房企竞地价、价高者得；后者是在出让阶段限定地价，房企竞未来销售房价、价低者得，等于把地价限定在较低水平，是政府让利的一种方式。

此前，北京曾推出全国首个“限地价、竞房价”的中国铁建·梧桐苑。从开盘至今，一直稳定在13600元/平方米。此外，广州、海口、徐州也试行过此种土地出让方式。

张大伟表示，“限地价、竞房价”可以改变“价高者得”的传统模式，加大推行这种出让模式可改变住房供应结构，增加大量低价商品房供应。

业内人士同时也指出，“限地价”偏重的是政府行为，由于此种方式不利于地方土地财政收入，故而推行起来不容易。而“竞房价”则需更多考量两年后的市场反应，如何设立下线，进行合理价格引导，离不开更为精细的政策设计。

由于不同地区的情况不同，不可能“一招治百病”。实际上，北京此前尝试包括竞配建等多种形式的土地出让方式。广州也在大力推进“限地价、竞配建”的土地出让方式。

5月份，佳兆业拍下的同宝路地块，达到18.6774亿元的最高限制地价，即进入竞配建环节。业内人士认为，配建保障房面积有助于推动保障房建设，但由配建保障房所带来的高成本，可能推动商品房销售均价。

郭毅表示，针对一线城市供地不足和供地任务完不成的情况，解决高房价的重要策略是通过多种方式加大土地供应量，改变供需格局。业内人士呼吁，要加大问责，让地方政府真正承担起供地责任，使得土地供应计划更具刚性执行力。对没有完成计划、供地不力的要有问责措施。