土地盛宴“开锣”

龚小锋

地王频出，土地回暖，这是5月给人们留下的第一印象。大型房企“不差钱”，中小房企“会借钱”，地方政府“想赚钱”，构成了5月的土地盛宴。“一亿一跳，最高单次加价幅度5亿多元”、“豪气”，5月29日，不少观摩上海长宁区新华路地块竞拍的媒体人士如此感叹，北京房企福润天成一开始单次加价5.63亿元，将地价从29亿元的水平抬到35亿元，随后又5次给出近亿元的单次加价。这样大手笔，其他几家竞拍房企扛不住了，最终福润天成以46亿刷新上海新总价地王。

不知名马甲房企的逆袭，让人想起当年同样名不见经传的大龙地产夺得北京顺义天竺地王时，有业内人士的感慨：“不管是潘石屹还是任志强，都突然明白，真正的老大哥来了”。

地王频出，土地回暖，这是刚刚过去的5月给人们留下的印象。据记者不完全统计，仅5月，全国范围内地王数量达到11例，上海、广州两地更是一个月内就拍出3宗地王。大型房企“不差钱”，中小房企“会借钱”，地方政府“想赚钱”，构成了5月的土地盛宴。

5月地王连发

5月以来，多地至少出现十几个地王，在福润天成拍下总价地王之前，上海浦东新区世博园地区两幅地块接连刷新年内单价地王，一幅地块更以40079元/平米的单价创下上海近三年来楼面地价新高。

在广州，随着同宝路、南洲路等地块刨去配建的保障房后楼面地价达到25000元/平米和35000元/平米时，2010年白云新城20000元/平米的“地王”早已经相形见绌了。

此外，长沙、重庆等地也是地王连出。高溢价土地也频频出现，无论量、价都水涨船高。据上海易届房地产研究院数据显示，5月10个典型城市土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高。据中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月至5月，全国四个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，而2012年同期这一数字则为314.4亿元。

这并非5月独有的情况，在此之前土地市场已“发热”。“从总体走势上看，二季度土地市场开始升温，到5月达到年内最高”，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，一方面由于地方政府开始积极推地，优质地块使得高溢价频频出现，另一方面，房企资金宽松也使其加速抄底土地市场。

“房企拿地多了，这说明两点，一个是资金链宽松，另一个是看好后市”，兰德咨询总裁宋延庆表示，今年以来业绩增长迅猛，支撑房企加速拿地。据了解，万科前5月销售额高达701.8亿元，同比上涨42.58%，几乎接近去年1-7月累计完成的销售业绩。此外，保利前5月销售额为513.35亿元，同比上涨47.6%。龙湖、融创等房企业绩也呈现大好。

大房企抄底，黑马房企“逆袭”

众多一线大型房企或是单枪上阵，或是抱团联合，都在加速抄底土地市场迅速补仓存粮。根据中原地产市场研究部统计数据显示，万科、保利、恒大等10家标杆上市房企今年1月份至5月份总计耗资652亿元购地，加上中海地产6月4日斥资8.6亿元在沈阳拿地，这10家房企年内购地金额达到了660.6亿元，同比大幅增长。5月份则创下了这10家房企年内拿地金额最高单月，为162亿元。

其中，万科5个月共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，5月份共买入8宗地块，合计花费金额36.43亿元。而保利地产在5月，更是加快了拿地步伐，花费了近35亿分别在重庆、北京及广东佛山取得5块土地，总建筑面积达106.19万平米。

如果说对于万科、招商、恒大等“不差钱”的品牌房企，拿地是顺理成章的补仓，那么，中小房企不计成本的夺地，尤其是拍下多个地王，则在当前楼市中充满着“逆袭”意味。据记者不完全统计，5月11个地王中，除了招商、中铁建两家房企外，其他的不是“地头蛇”，就是成长型房企。

作为5月最耀眼的地王之一，在实力强大的港资房企和上海地方国企的双重“围剿”下，北京福润天成的脱颖而出掀起了不小波澜。万科5月拿地金额仅36.43亿元，不如K2地产旗下子公司46亿元抢得的上海总价地王。

“神秘的福润天成，你是谁？”5月29日，有媒体即在微博上祭出这样的征询帖。北京一名业内人士告诉记者，证实是K2地产旗下子公司，这下业内质疑更大了。此前，福润天成曾多次出现在北京的土地拍卖市场上，但均未拿地成功。在北京，K2地产却是以“小广告”而出名，其背后关联公司关系十分复杂，至今神秘重重。

除此外，佳兆业、旭辉、越秀、泰禾等颇具成长力的房企也频繁拿地，甚至制造多宗地王。

其中佳兆业5月以来先后在上海、广州、杭州等城市拿地，旭辉4天内在杭州新增三幅用地，总投入金额高达47亿元。

5月份，仅在广州，佳兆业及越秀地产都创下地王。其中，越秀地产以24.6亿的最高保密底价、4.2万平米的竞配建面积夺得海珠区南洲路大沙围地块，单价3.45万元/平方米，成为广州历史最贵单价地王。

同策咨询研究机构总监张宏伟表示，相比拥有充足土地的大型房企，不少中小房企已经错过2012年的最佳拿地时机，再不抢地，就没有后续发展的机会了。

警示资金风险

尽管中小房企造下5月多个地王，但市场主角仍然是大型房企。由于去年大型房企业绩均不错，且今年前5月各大房价业绩一路飘红，业内并未质疑上述房企拿地过多。

按照万科董秘谭华杰此前的观点，房企拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的。万科、保利、中海等大型开发商，前5月拿地金额占比均未超过前5月销售金额的一半。其中，万科5个月共拿地38宗，花费地价款250.14亿元，占销售收入的比例为35.64%。

相比之下，佳兆业、泰禾、越秀等成长型房企的跑马圈地却引来质疑。以佳兆业为例，据记者统计，仅5月份，佳兆业在上海、广州、杭州拿地共支出约56亿元，前5月拿地支出共81亿元，不仅超过去年全年拿地金额45亿，也几乎与其前5月销售金额相当。按照佳兆业今年销售目标220亿元计算，其前5个月拿地金额已接近风险警戒线。

泰禾地产也是受到关注的房企。5月20日，泰禾以1.9万元/平方米楼面价拿下北京通州台湖B-03地块，创造区域新高，甚至超出了区域内新房价格。据记者不完全统计，截至5月底，泰禾今年在全国土地市场拍下6块地，金额超过70亿元。

相比之下，其年初抛出的拿地计划仅50亿元，5月21日，泰禾再发类似公告增加60亿元拿地额度，将拿地计划的额度提升到了110亿元。

而据泰禾集团品牌总监沈力男，此前对记者透露的，泰禾集团去年房地产收入也仅在100亿元左右。

在此背景下，泰禾不得不加速融资。近日泰禾集团公告称，为北京通州区台湖总部基地项目发行信托，融资20亿元，并为该信托担保25亿元。另外，泰禾集团还为福州泰禾新世纪项目追加36亿元的担保。

借助私募信托成为近期土地市场也是一大亮点。据宋延庆表示，K2地产就借助黄金湾投资集团的私募信托等多种资金运营平台。泰禾项目后期开发也会有股东来投资，有基金参与，有完整的产业链和投资平台。

业内人士认为，对待地王，尤其是中小房企更应出手谨慎，否则可能连累自身。

“尽管房企资金面好转，但是地王频出，值得警惕”，严跃进认为，地方政府应当进行积极的、有节奏的推地行为，并且对土地价格设置上线，防止高溢价地王产生。