土地增值税“拖欠”疑云

龚小锋

一位律师通过年报发现29家房企拖欠640亿土地增值税，消息一出，舆论哗然，媒体热议，房企反驳。

近日，一位名为李劲松的律师与万科、华远等29家房企关于土地增值税的争论引起轩然大波。李劲松通过观察分析这29家房企年报后发现，在这些房企的财务报表上，显示应交而未交的土地增值税（是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种），累计高达640亿元。

被点名的这29家房企是否真的拖欠土地增值税？是否还有更多的房企也存在拖欠行为？消息一出，舆论哗然，有媒体热议，也有房企反驳，亦有律师本人的辩驳。

土地增值税的征收一直是备受争议的问题，税务部门与房企之间已博弈多年。近日有消息称，为了顺利在二季度实现房价数据改观，北京拟从重预征土地增值税。

拖欠争议

“我把29家房企在年报里明确应交、未交的土地增值税税额进行汇总，一共是640亿。”北京市忆通律师事务所主任律师李劲松对记者表示，如SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐为83亿元，富力地产为58亿元，华侨城为49亿元，招商地产为44亿元。

记者查阅了上述多家地产公司的财务报表发现，上述应交的土地增值税，被列为流动负债，本应在一年内予以支付。但实际上，上述税费的交付时间往往超过一年，导致账面上的应交土地增值税越积越多。

如合生创展近6年内公司实际支付土地增值税总额不过10亿元港币，而截至2011年底，应交土地增值税已达40.18亿元港币。

SOHO中国则更为典型。根据年报，其在2005年底应交的土地增值税总额仅5.94亿元，而到了2012年底，这一数字已经增长至64亿元。

对此，多家房企负责人表示上述“拖欠”的概念有误。“公司并未拖欠土地增值税，律师说法有误。”北京万科相关负责人表示，该律师把会计上的“预提”误解为“拖欠”、“欠交”。而华远等房企近期也发表了相似观点，否认拖欠土地增值税，但几家公司都未进一步作出解释。

中国注册税务师协会常务理事、首都经济贸易大学财政税务学院教授丁芸表示，企业一般在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。

据业内人士介绍，土地增值税是按项目进行清算的，一般必须全部竣工并完成销售的85%之后，才进行清算。从开发到完成销售，周期长，土地增值税正常的清算时间也随之延迟。“但是否算是拖欠应该由政府部门根据相关规定作出判断。”丁芸表示。

“这个数据是在公司年报里，报表上这个概念非常清楚”，李劲松说，自己不仅仅是律师，还是注册会计师、注册税务师，不至于连这个概念都搞不清楚。李劲松认为，既然已经在报表中体现出来，就表示已达到清算标准，应报给税务局申请清算。但这么多年过去还是“应交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂账”

作为一个重要税种，土地增值税本可以带来巨大的财政收入。据李劲松介绍，根据不同项目毛利率，开发商应缴的土地增值税额应占楼盘销售收入的5%至20%。

但土地增值税征收不力一直是行业的现状。据克而瑞的研究报告透露，一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。2012年我国土地增值税征收额只有2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。2010年，更有学者提出，全国流失的土地增值税高达数万亿兀。

据丁芸介绍，土地增值税征收分两部分，一个是提前征收，然后等到项目完成以后，再进行土地增值税清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入1%-5%预征率进行预计征收，普通项目预征2%或3%的情况居多。

“现实问题不是无法清算出土地增值税，而是房企已经把应交未交的增值税部分在报表上明确了，税务部门却不去征收。”在李劲松看来，背后是政企利益的盘根错节，他透露，已经致信北京税务部门，要求回答其相关增值税问题。

丁芸表示，如要核实上述房企拖欠的土地增值税数据，是一项耗费很大的工作。

据了解，项目从拿地到销售完毕可能要五六年，需要定期及时跟踪掌握房企每个项目的开发进度情况。又由于房价在不断上涨，企业的成本也在变化，要明确哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后对增值部分进行征税。由于地方税务部门没有足够的人力物力去做这样的核算，许多土地增值税的收缴也就不了了之。

除了征收制度问题外，房企利用税收政策漏洞“合理”避税，也增加了土地增值税清算难度。据李劲松介绍，房企的常规做法是，把成本做高，使增值部分减少，以降低土地增值税。

据了解，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，清算土地增值税时，包括前期费用、工程费用、间接费用等六项费用可以扣除，不少房企就把部分员工工资和福利列入到项目开发间接费用，这样所需要缴纳土地增值税就随之减少。此外，有的开发商通过分期开发、捂盘惜售等办法，拖延开发及销售周期，有的开发商甚至在项目结束后撤销公司，消失得无影无踪。

“我可以举两个例子，比如北京朝阳的紫玉山庄和东小口的太平家园，就是老板、股东换人，税务部门找不到清算对象的典型案例。”李劲松透露，据其测算，前者欠缴的土地增值税甚至高达一两个亿。随时可能捏紧的“手”

由于土地增值税可以作为调节房地产冷热的工具，在房地产过热之时，即有业内人士建议全面清算土地增值税，抑制房价过快增长，防止国家土地收益流失。

近期有市场消息传言称，北京为顺利在二季度实现房价数据改观，拟对申请预售价格比成本增幅较大的地产项目，从重预征土地增值税，最高为8%。业内人士表示，这一情况如属实并且严格执行，必然能对抑制房价增长起到作用。

据悉，由于近年来地价和房价上涨速度较快，多数地产公司应交的土地增值税都较数年前有大幅增长，特别是一些开发时间较长的核心地段，房企后续需要补交的数额较大。一旦地方税务部门启动对土地增值税的清算，对企业资金链就是一个考验。

但亦有业内人士对执行力度表示质疑。2006年和2010年，国家税务总局就两次发文要求清算土地增值税，但迄今为止仍无公开权威的结果反馈。

丁芸表示，业界对土地增值税的争议一直很大，“取消土地增值税”的呼声也常有。据了解，提倡取消者主要有两个原因，一是土地增值税与企业所得税重合，涉嫌双重收费；另一方面，在核实环节耗费太大是弊端。

“不管税种是不是合理，只要法律规定就有其存在意义，就必须依法执行。”基于核实清算的困难，李劲松给出的方法是，开发商应尽快申报清算土地增值税，税务部门完全可按这些数据去征收清算，“一旦清算，房价降幅可能会达到20%，这比从购房者角度的调控更有效。”

业内人士认为，目前谈论土地增值税是否应取缔为时尚早，但全面整合房地产税收，减少转嫁到刚性需求购房者的税费，向保有环节征税是一个大方向，从而增加房屋持有成本，释放市场有效供应。