房产税或“温柔”扩容

龚小锋

业界盛传杭州、南京、深圳、青岛或成为房产税新增试点城市，在征收范围上以增量住房为主。

“国五条”细则出台后，尽管各地楼市成交量下降，但房价上涨压力仍大，土地市场“地王”频出，加剧了人们对房价的忧虑。被外界寄望能抑制高房价的房产税，自2011年沪渝两地试点以来，关于第二批试点城市的猜想一直没有停息。

此前，传言杭州、南京、深圳、青岛、湘潭、鄂州等地将开征房产税，但照旧是媒体传递扩容消息后，地方政府部门紧急辟谣，依然没有确切的消息传出。

不过，与以往不同的是，今年房产税试点扩容得到官方确认。“现在正在考虑择机扩大房产税试点范围，今年会有具体动作”，近日，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人如此表示。而国务院公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，对扩大个人住房房产税改革试点范围做出回应，正式将房产税试点扩围一事提上日程。根据各路传闻，房产税新试点城市的征收范围上或以增量住房为主，“温柔”扩容。

试点城市“犹抱琵琶半遮面”

继沪渝两地后，哪座城市将成为房产税试点“第三地”暂无明确指向，业界盛传的主要有杭州、南京、深圳以及青岛。其中，传言杭州、南京房产税方案已经上报国务院，而杭州房产税民间版本最为详细。

对于房价居高不下的华东地区来说，杭州是一个代表性的试点。此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布，并从5月1日起执行，但一个月过去传言并未成真。

“还没未接到试点通知。是否会在杭州试点、什么时候试点，都要等国税总局的通知。”杭州地税局相关人士告诉记者。南京也是第二批试点城市名单中的“热门”城市，南京地税局工作人员也回复称：“最近很多电话过来询问，但是否试点我们还没有接到明确的通知。”有消息人士称，杭州、南京方案在经国务院讨论后，基于推广的慎重态度，还是被压后下发执行。

深圳因为房地产市场成熟且“房价较高”，又“完成对存量房全面评估价格系统工作”，被坊间视为最有可能开征房产税的城市之一，此外，还有消息称湖南湘潭、湖北鄂州可能在下半年一并试点。

业内人士认为，在东部房价上涨压力较大的二三线城市试点推行可能性较大。实际上，在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省（区、市）启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津，有观点即认为新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。

值得注意的是，理论上必须从目前房价调控最难、上涨过快的一二线城市，特别是一线城市中的北广深中选择扩围对象。但北京、广州、天津等热门城市，却并未被纳入业界盛传的扩容试点范围之内。业内人士表示，如北京房屋权属关系复杂导致阻力较大，二三线城市参与试点的阻力可能小一些。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，地方政府之所以推行试点动力不足，在于短期内征收房产税增收难以填补因它带来的土地收入减产。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示，由于房产税的征收比较复杂，涉及面比较广，全面开征时机尚未成熟。但目前试点城市推行有望，官方的正式表态，说明房产税征收已经是共识。

征收增量更“靠谱”

只算新账，还是新账老账一起算，这是一个大问题。综合目前市场各方消息来看，第二批试点城市上报的方案中将借鉴重庆、上海经验。

“相对来说上海模式比较容易推广”，在原中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，上海模式相对温和，推行阻力会小些。上海只对增量房开征，重庆则对高档商品房征收增量，对独栋别墅则存量增量都需征收，税率为0.5%-1.2%。实际上，目前传闻中采取增量模式征收的最多。

周毕文指出，对于超面积持有部分要分梯次征税，根据超出面积的多少决定征收税额的大小。从税率上看，上海规定，凡新购房超过人均60平米的部分，税率为0.4%、0.6%两档，并对税房总房价打七折后计税。

此前流传的“杭州方案”即借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，划定人均60平米的免征面积，按照家庭为单位综合计征，税率分别分为普通住宅和非普通住宅两档。

此外，即使征收增量房也并非只核查增量，以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。

业内人士表示，新增试点城市方案也很有可能在沪渝经验上，另起炉灶。起步阶段可对大户型、别墅、豪宅以及两套以上的进行征收，持有房产套数越多征收的越多。但总体来说，在征收范围上应以增量住房为主，可能涉及部分存量住宅，且短期内税率不宜太高。

顾云昌指出，房产税的铺开是一个从点到面、逐渐加强的过程，随着试点城市经验的积累，试点城市数量会随之增加，征税范围会从增量房逐步扩展到存量房，税率也会从低到高。

房产税并非“救命稻草”

从上海、重庆的房产税试点效果看，虽然在一定程度上抑制了炒房现象，但并未如外界预期起到抑制高房价的作用。在业内人士看来，不但不能因此否定房产税作用，恰恰是由于两地税基太窄税率太低，导致“杀伤力”不够，新试点推行时应在此基础上有所改进。

此外，房产税虽能一定程度上抑制投资者和多套房产的业主，但基于对房产保值的认可，房价大幅下跌可能性不大。此外，房产税也无法影响到刚需住宅的价格。

宋会雍认为，很难把房价下降和房产税开征捆绑到一起，二者无绝对关系，房价涨跌主要取决于供求关系。应正视房产税的作用，首先是为了改变土地财政，构建合理稳定的地方财政收入，其次才是调控作用。

在国际上，房产税占据财政收入的大头。目前英国住宅税是其最大的地方税种，而美国房产税约占地方收入的70%。

此前在底特律有“一双鞋的钱可以买两套房子”的新闻，即可以看出美国房产“买得起，养不起”的真实情况。在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估定。如果在底特律花500美元购买房产，其估价可能高达30万美元，买房人每年需要支付2%即6000美元左右的税费。

因此，业内人士认为，加强持有税，最终替代土地出让金是根本方向，应该是作为长效机制来探索。从全国范围来看，要推行房产税试点就必须做好基础工作的推行，此外，房产税并非万能，还必须进行一系列政策配合。

周毕文就指出，全面征收房产税的基础在于房屋业主产权明晰、全国房产信息联网实现等。

此外，有效的信息基础也必须具备。2013年4月，国务院办公厅提出2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》，目前全国40个重点城市住房信息联网工作已经完成，2013年将继续推进266个地级市联网。目前，住建部和国土部两部门的系统正在设法对接。一旦对接成功，即可形成“房地合一”的个人不动产登记查询系统，为房产税的征收奠定技术上操作的基础。

如无相关政策配合资金疏导，房产税可能会起反作用。一名业内人士就如此吐槽对大面积开征房产税的忧虑：“在持有环节征重税会造成大量抛售，当太多手持百万、千万的人不知道拿着钱干吗时，通胀可能比想象的严重。”