房企掀起并购潮

顾慧妍

绿地终于出手了，这次他看上的是已经在H股上市的盛高置地。交易完成后，盛高置地将更名为“绿地香港控股有限公司”。从此，绿地迈入了上市企业的行列。

同绿地一样，抱着并购目的的房企越来越多，如金地、万达等，不仅在开拓海外融资渠道上下功夫，还希望能够拓展相应的海外业务。因此，从格局上来看，未来的房地产市场必然是大者愈大、强者愈强。据克而瑞提供的数据显示，2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。

可见，谁也阻挡不了这股并购潮。清科研究中心统计数据显示，2013年4月并购案例数量上，房地产行业名列第一，共完成9起，占案例总数的13.8%。另据清科研究中心《2013年第一季度中国并购市场研究报告》显示，2013年第一季度房地产市场以25起并购案例位居榜首。受房地产调控政策的影响，房地产业整合热度依然持续。

这股并购潮如同温水煮青蛙，锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙好奇于锅内的景色，而只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为美餐。

绿地盛高终成眷属

5月8日晚，H股上市公司盛高置地（控股）有限公司和绿地联合宣布：“绿地将通过其在香港注册的全资子公司以总共约30亿港元的代价认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股，交易完成后绿地控股将持有扩大股本后60%的股份，现有大股东将降为第二大股东。”

据绿地官网发布的信息：“绿地控股认购新股的价格为1.90港元/股，认购完成后，股东还可按合并后的股份获得1.275港元/股现金的特别股息。同时，由盛高置地持股50%的上海半岛酒店将剥离给现有大股东董事局主席王伟贤个人持有。”

交易完成后，盛高置地将更名为“绿地香港控股有限公司”。据绿地方面表示，对于盛高，其目前的主营业务将被保留，同时可能会增加新的业务领域。但公司将如何定位，现在还没有最终敲定。而对于借壳上市后绿地香港控股公司未来的定位和发展方向，绿地表示将作为海外业务和在港融资的重要平台。

盛高置地4月19日停牌，停牌前最后一个交易日收盘价为每股3.820港元。经调整每股1.275港元现金特别股息后最后交易日收市价为每股2.545港元。

实际此次借壳，绿地酝酿已久。

早在2008年初，绿地就表达了“一定会上市”的意愿。此前，绿地对上市曾有几种考虑方案，首选目标是国内IPO，其上市计划曾一度进入筹备上市的审计、评估等“实质性阶段”，但受到金融危机等因素影响，之后几年一直未有突破性进展。2010年底，原本属于上海农委住宅办的20%绿地集团股权，通过划拨转给上海城投，市场开始猜测绿地或欲借壳上海城投实现上市愿望，然而，这种猜测无疾而终。

事实上，绿地集团董事长兼总裁张玉良一直都希望绿地能实现独立上市，将集团变成一家公众公司。但或因其股权结构问题，迟迟无法实现他的愿景。有资料显示，1992年7月，上海市农委下属3家企业共出资1000万元，上海市建委下属企业出资1000万元，组成了绿地的最前身“上海市绿地开发总公司”。如今，在绿地的股权结构中，上海国资委持股51%，员工持股46%，天宸集团和社会公众持股3%。但在外界看来，股权结构中的员工持股部门及涉及地产、能源等领域的多元化经营方式，股权结构过为复杂，成为整体上市的绊脚石。但在今年初，张玉良透露，集团正在运作海外业务借壳在香港上市，并有了买壳对象。“目前整体上市缺少条件，为了加快上市步伐，绿地集团选择拆分上市，今年肯定完成。”

绿地通过并购获得了一个新平台，而盛高也获益不小。标普认为，绿地控股签署协议收购盛高置地后，盛高置地的业务状况和财务风险可能会改善。

资料显示，盛高置地为上海本土开发商，布局长三角地区和其他共10个城市，开发项目主要为中高端城市住宅、大型城市综合体及高端旅游地产，截至2012年12月31日，盛高置地在各地拥有近470万平方米土地储备。但由于开发的产品多为中高端物业，盛高置地在房地产调控中深受影响。去年，盛高开始频繁变卖项目套现偿还债务，但没有从根本上解决资金压力。至去年底，盛高置地手持现金16.5亿元，借款总额为人民币68.38亿元，资金情况非常不乐观。

据盛高置地2012年年报显示，去年该公司总收益约17.67亿元，较2011年同期减少约69%；而去年该公司的净亏损额达9.38亿元。当多数房企在去年四季度销售业绩开始走高的时候，盛高置地却不得不为解决资金困难而转让项目。今年1月份，盛高置地以10.9亿元的价格转让了其在无锡的地王项目。

借壳上市为融资

可以相信“买壳”是促使众多房企并购的重要原因，而“借壳”的主要目的，就是融资。3月，刚在香港成功借壳8个月的万科宣布通过香港万科发行8亿美元5年期定息债券，5年来首次从公开市场融资，且该笔债券年利率仅为2.7%，资金成本之低让同行羡慕不已。4月25日，招商地产称拟将公司旗下四家控股公司的股权注入去年新收购的香港上市公司东力控股，折合资产49.6亿元，此举被认为是为后期融资铺路的实质第一步。4月10日，谋求上市已达八年之久的万达出手香港，以6.74亿港元收购恒力65%股权，成为第一大股东。

众多房企为什么选择借壳上市？因为够便宜！并且相比之下，在目前资本市场的背景下，想要实现国内IPO，流程更为复杂。

根据万科、招商、金地、万达几家收购案例来看，这几家大型房企均以7折甚至6折的“折扣价”实现收购。如恒力商业主席兼控股股东陈长伟，向王健林旗下大连万达商业地产出售股份及可换股债券，相当于公司合共65%权益，股份出售代价为4.655亿元或每股0.25元，较停牌前报价0.345元折让27.54%，而可换股债券出售代价为2.09亿元，收购方将按每股0.334元，作价较停牌前报价折让约3.2%，涉及资金2.39亿元。

通过收购，收购方均获得了壳公司旗下的项目资源。金地集团以超过16亿元，低成本获得星狮地产在京、沪、深等地的一批土地资产，包括上海松江的住宅用地，计容积率面积约74.5万平米，星狮地产所占权益为54.85%；深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14.3万平米，年租金约1.2亿元，星狮地产所占权益为100%；北京搜狐大厦面积约1.5万平米，年租金约3000万元，星狮地产所占权益为60%。

并购出海 各有所图

借壳上市只是房企并购的目的之一。

随着房地产调控以及资本市场的不畅，一些房企因业绩下滑而需要“甩项目”，或者一些房企出于“处理库存”的目的，成为推动房企并购事件出现的主要推手。

2月28日，瑞安建业发布公告称，公司全资附属公司建裕兴计划以3亿元转让2011年购入的广州番禺项目。据瑞安建业2012年业绩公告显示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物业总金额已由4.28亿元上升至18.96亿元。公司扣除预售款的短期负债有67亿元，各类现金相加只有30亿元。在这样的背景下，转让项目减轻销售压力，显然成为瑞安建业最明智的做法。另外，招商地产存货中归类为开发产品的已竣工物业也由2011年12月31日的24亿元猛增至2012年底的112亿元。可见，目前有意愿出售项目的地产商不在少数。

3月上旬融创中国和绿城房产联合发布公告，拟斥资90.19亿元通过收购公司股权，购人9个位于上海市黄浦区的地产项目“丰盛皇朝”。据媒体报道，这是香港富豪郑裕彤女婿、新世界中国副主席杜惠恺在上海的私人项目。

此外，中体产业、华发股份、广东宏远等地产公司部在3月份通过收购的方式，增加土地储备。仅3月26日至30日，通过上市公司公告的项目并购案例就有4个。兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，在楼盘滞销的背景下，将项目低价转让给其他开发企业，也许是处理滞销楼盘的最好途径。

房企扎堆“出海”的另一个原因是希望拓展海外业务，这也带动了房企海外并购案的增加。

据德勤中国财务咨询服务合伙人邝炳强表示，近两年内地房企海外并购增加，去年至今已有7宗“买壳”交易，目前仍有不少房企亦在洽商买壳。能到境外发展的国内房企均属大型较有实力的公司，过去两年已有国内企业在美国、中国香港、新加坡、韩国和马来西亚等地购买资产，目前亦有企业正关注英国等欧洲市场的机会。

4月中旬，万科以6.78亿元收购新加坡一个房地产项目30%的权益。早前，万科先后与美国铁狮门、香港新世界联手，进军美国旧金山和香港开发住宅项目。其中，万科为旧金山项目投资1.75亿美元，而香港荃湾地块总价值34.35亿港元，万科占有项目两成权益。万科董事长王石透露，万科将追随客户进军北美，年底有望在纽约投资项目。

2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。商务部数据显示，去年前三个季度，我国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资，累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元，同比增长28.9%。其中，房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，吸引中国开发商“出海”的，不仅是战略布局上的考虑，更是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客户群到海外置业投资，而房企也可在此细分市场上获得收益。