投资国外房产，看起来很美

刘璐

当北京遇上西雅图，纽约楼市则遇上中国人。汤唯说的是实情：Frank把在西雅图的家卖掉，去北京只够买二环边上的俩厕所。300万元，只能在北京五环沿线买套两居室，却可以在美国买下带花园和泳池的别墅，还有土地所有权、教育资源、商业环境等附加价值。这种悬殊的差异，让饱受高房价和限购制约的买房人找到了新方向。

走出去蔚然成风

继一位中国妈妈为2岁女儿在纽约曼哈顿买学区房后，近日英国《每日邮报》又曝出，一位匿名的中国科技巨头豪掷550万美元，在纽约购买了曾属于美国歌手弗兰克·辛纳特拉的豪宅送给自己刚出生的女儿。据说美国前总统约翰·肯尼迪、好莱坞影星玛丽莲·梦露等人都曾是这所公寓的座上宾。当老美辛苦30年按揭买房的时候，从大洋彼岸过来的中国买家一次性拿出几十、上百万美元购房就如同家常便饭，惊煞了美国人。

如今，在英国、美国、澳大利亚、加拿大、日本等国家都出现了中国购房者的身影。据调查，目前在伦敦的新房市场，来自中国内地以及香港地区的投资者占据10.8%的份额，加拿大以及澳大利亚也是投资热门地区，而来自内地的买家主要分布在上海、温州以及杭州等地。而据全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元，仅次于加拿大。

在国际化的今天，资本的跨国流动是常事，在国内受限，就可以到国外去发展。中国买家走向世界或许是个必然趋势，甚至对于国内房企来说也是如此。国内目前处于严厉的地产调控期，对房企来说肯定是一个利空，走出去同样是必要的，更别提海外越来越多的中国买家，已经为他们准备了现成的客户。

今年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下中国香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。万科总裁郁亮表示，万科的国际化战略制定很早，去年已宣布成立了美国业务小组。万科目前正在尝试性投资国际化业务，并在不断摸索。而除了万科，万通、绿地、碧桂园等房企近期也纷纷打算或已经投资海外。

海外购房务须谨慎

走出去是好事，然而要提醒国内买家的一点，是天上不会掉馅饼。前段时间有报道说美国底特律楼市崩溃，一栋两三层的楼房仅需两三千美元，引发国内网友议论。不少网友艳羡房价低，调侃要组团去买房。然而，抄底美国楼市也许并不是这么容易的——在这些受关注的低价房中，大批是被银行和法院拍卖的房产。这些房产尽管拍卖起始价甚至只有几千美元，但往往建筑年代较久，地段偏僻，出租前还需要重新翻修，加上各项税款，与新房的价格差不了多少。即便轉手卖掉，也需缴纳6%的中介手续费，得不偿失。

在国外买房，不能沿用曾经的炒房思维。许多中国人在海外购房，首选的都是市中心位置优越的小户型。但在美国、加拿大等国家，大城市市中心的小户型，虽然价格坚挺，但增值也最慢，而且缴纳的物业管理费用几乎是城区别墅的一倍。在海外投资，往往需要5到10年甚至更长时间，才会有较明显的收益，这根本无法和国内炒房的收益相比。而且美国楼市是非常成熟的市场，涨跌互现，很难出现像国内楼市一样几乎只涨不跌的行情。

此外，在美国或加拿大买房，除了会遇到绿卡、基本流程、买房和养房的费用等琐碎的问题之外，房产持有成本很高，可谓买房容易养房难。目前在美国东海岸，拥有一套含花园、泳池、车库的四居室独栋别墅价格在46万美元左右，约合人民币299万元，但这样的房子每年要交3600多美元的社区管理费、近万元的房产税和日常的房屋保养、保险等一系列费用，总计近2万美元。即便按照总房款5%的出租收益来算，一年租金在2.3万美元以上，基本上也只是收支相抵，想得到巨大收益并不现实。

最后，海外置业毕竟意味着资产和人员的跨境流动，不确定性因素很多，甚至可能出现买了房不能住的情况。比如一旦签证出现问题，购房者就只能望洋兴叹。特别需要提醒投资者的是，美国等发达国家的律师诉讼费很高，如果出现法律问题，那么打官司的成本也会是一笔不小的开支。因此，是否购入海外房产，还是要看自身需求，不能盲目跟风。