投资国外房产,看起来很美

2013-04-29 00:44刘璐
投资客 2013年6期
关键词:买房万科楼市

刘璐

当北京遇上西雅图,纽约楼市则遇上中国人。汤唯说的是实情:Frank把在西雅图的家卖掉,去北京只够买二环边上的俩厕所。300万元,只能在北京五环沿线买套两居室,却可以在美国买下带花园和泳池的别墅,还有土地所有权、教育资源、商业环境等附加价值。这种悬殊的差异,让饱受高房价和限购制约的买房人找到了新方向。

走出去蔚然成风

继一位中国妈妈为2岁女儿在纽约曼哈顿买学区房后,近日英国《每日邮报》又曝出,一位匿名的中国科技巨头豪掷550万美元,在纽约购买了曾属于美国歌手弗兰克·辛纳特拉的豪宅送给自己刚出生的女儿。据说美国前总统约翰·肯尼迪、好莱坞影星玛丽莲·梦露等人都曾是这所公寓的座上宾。当老美辛苦30年按揭买房的时候,从大洋彼岸过来的中国买家一次性拿出几十、上百万美元购房就如同家常便饭,惊煞了美国人。

如今,在英国、美国、澳大利亚、加拿大、日本等国家都出现了中国购房者的身影。据调查,目前在伦敦的新房市场,来自中国内地以及香港地区的投资者占据10.8%的份额,加拿大以及澳大利亚也是投资热门地区,而来自内地的买家主要分布在上海、温州以及杭州等地。而据全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元,仅次于加拿大。

在国际化的今天,资本的跨国流动是常事,在国内受限,就可以到国外去发展。中国买家走向世界或许是个必然趋势,甚至对于国内房企来说也是如此。国内目前处于严厉的地产调控期,对房企来说肯定是一个利空,走出去同样是必要的,更别提海外越来越多的中国买家,已经为他们准备了现成的客户。

今年2月14日,万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块,万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下中国香港荃湾地块后,万科开拓国际市场的第二站。万科总裁郁亮表示,万科的国际化战略制定很早,去年已宣布成立了美国业务小组。万科目前正在尝试性投资国际化业务,并在不断摸索。而除了万科,万通、绿地、碧桂园等房企近期也纷纷打算或已经投资海外。

海外购房务须谨慎

走出去是好事,然而要提醒国内买家的一点,是天上不会掉馅饼。前段时间有报道说美国底特律楼市崩溃,一栋两三层的楼房仅需两三千美元,引发国内网友议论。不少网友艳羡房价低,调侃要组团去买房。然而,抄底美国楼市也许并不是这么容易的——在这些受关注的低价房中,大批是被银行和法院拍卖的房产。这些房产尽管拍卖起始价甚至只有几千美元,但往往建筑年代较久,地段偏僻,出租前还需要重新翻修,加上各项税款,与新房的价格差不了多少。即便轉手卖掉,也需缴纳6%的中介手续费,得不偿失。

在国外买房,不能沿用曾经的炒房思维。许多中国人在海外购房,首选的都是市中心位置优越的小户型。但在美国、加拿大等国家,大城市市中心的小户型,虽然价格坚挺,但增值也最慢,而且缴纳的物业管理费用几乎是城区别墅的一倍。在海外投资,往往需要5到10年甚至更长时间,才会有较明显的收益,这根本无法和国内炒房的收益相比。而且美国楼市是非常成熟的市场,涨跌互现,很难出现像国内楼市一样几乎只涨不跌的行情。

此外,在美国或加拿大买房,除了会遇到绿卡、基本流程、买房和养房的费用等琐碎的问题之外,房产持有成本很高,可谓买房容易养房难。目前在美国东海岸,拥有一套含花园、泳池、车库的四居室独栋别墅价格在46万美元左右,约合人民币299万元,但这样的房子每年要交3600多美元的社区管理费、近万元的房产税和日常的房屋保养、保险等一系列费用,总计近2万美元。即便按照总房款5%的出租收益来算,一年租金在2.3万美元以上,基本上也只是收支相抵,想得到巨大收益并不现实。

最后,海外置业毕竟意味着资产和人员的跨境流动,不确定性因素很多,甚至可能出现买了房不能住的情况。比如一旦签证出现问题,购房者就只能望洋兴叹。特别需要提醒投资者的是,美国等发达国家的律师诉讼费很高,如果出现法律问题,那么打官司的成本也会是一笔不小的开支。因此,是否购入海外房产,还是要看自身需求,不能盲目跟风。

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