答读者问

李小群

编辑老师：

我父母于2008年底花21万多元，买下了某市一套73平方米的房子。当时卖房人崔某仍住在该房内。他说自己还有一套住房在装修，待装修完就搬家并办理过户手续。于是双方签订了买卖合同，同时约定三个月后崔某搬家并过户。但随后因为房价开始上涨，崔某反悔，一直没有搬家，也不过户。几年时间，该地段的房价已近翻番。崔某要求退款给我父母，而我父母则坚持要房。现在，我父母已诉至法院。请问老师，法院会支持我父母的要求吗？

××九中

张海州

张海州同学：

房价变动是二手房交易纠纷发生的主要原因，司法实践中经常遇到因房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同、千方百计解除合同的情景。而买方则坚决要求继续履行合同，或者要求赔偿房屋差价。甚至还有的房屋已经交易结束若干年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，从而导致纠纷发生。

你父母与崔某签订的买卖房屋合同，当时应是双方的真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。因此，合同的当事人双方均应按照约定全面履行合同义务。我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。

我国《合同法》第110条规定了以下几种情形不适用强制履行：①法律上或者事实上不能履行；②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；③债权人在合理期限内未要求履行。除这三种情形外，都应履行。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，《合同法》第113条又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这是《合同法》赋予守约方的权利。

该案目前已诉至法院，法院处理此类案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。崔某的违约行为违背了诚实信用原则，而“诚信原则是民事合同的帝王条款”。崔某因房价上涨而违约，但房子升值带来的利益应该由谁来享有？无疑，只有由守约方、诚信方享有，这个社会才有公平正义。按照法律的规定和法院以往的判例，如果有履行可能的，法院一般会判双方继续履行房屋买卖合同，办理该房屋的过户手续。如果确实不具有履行的可能性，那么法院会判卖方承担违约责任，赔偿买方的损失，而该损失包括房屋涨价后的价差的差价。编辑老师：

我国的纠纷解决方式除诉讼外，还有调解。通过调解，大量的纠纷得到解决。请问老师，我国的调解有哪些种类？

××十五中 李孔阳

李孔阳同学：

中国当代的调解制度已形成了一个调解体系，主要有以下四种：

①人民调解。即民间调解，是基层村组、社区、企业、单位的人民调解委员会对民间纠纷的调解，属于诉讼外调解。

②法院调解。这是人民法院对受理的民事案件、经济纠纷案件和轻微刑事案件进行的调解，是诉讼内调解。对于婚姻案件，诉讼内调解是必经的程序。至于其他民事案件是否进行调解，取决于当事人的自愿，调解不是必经程序。经法院调解制作的调解书与判决书有同等效力。

③行政调解。它分为两种：一是基层人民政府，即乡、镇人民政府对一般民间纠纷的调解。二是国家行政机关依照法律规定对某些特定民事纠纷、经济纠纷或劳动纠纷等进行的调解，这些都是诉讼外调解。

④仲裁调解。即仲裁机构对受理的仲裁案件进行的调解。调解不成即行裁决，这也是诉讼外调解。