浅析房地产集团的资金管理

郑胜华

摘要：随着国家宏观经济调控的逐步深入，房地产行业面临着越来越激烈的竞争，因此房地产集团的管理重心也将随之发生变化，而其中资金管理变得越来越重要。本文对目前房地产集团资金管理工作中存在的问题进行了分析，并提出了相应的应对措施。

关键词：房地产集团；资金管理

随着国家宏观政策的持续收紧，房地产市场竞争的日益加剧，房地产行业面临的发展形势越发严峻，从重土地升值到重资金管理、加快资金周转、加强核心竞争力建设的趋势更加明朗，如何加强房地产集团的资金管理、提高资金管理的运营效率已成为了非常迫切需要探讨的课题。

一、目前资金管理中存在的主要问题

1.资产负债率偏高，过度负债经营。房地产企业的资产负债率普遍偏高，国内主要开发商的负债率绝大部分都超过了70%，这固然和我国房地产企业发展的历史环境等要素有关，通过利用负债经营可以发挥财务杠杆的作用，但如此高的负债率蕴藏了极大的财务风险，一旦市场出现较大的波动，极易出现资金链的断裂。

2.资金管理不善，效率低下。由于受到房地产行业现行预售资金监管政策的限制，房地产集团内部各项目之间资金资源不能有效互通，各项目之间的资金融通渠道较难打通，此外，部分公司的资金管理理念淡薄，日常管理中对资金管理不重视、责任不明确，直接导致了资金管理的低效率。

3.融资方式较为单一，融资渠道较为狭窄。由于受到国家政策的影响，房地产集团直接融资的大门一直关闭，绝大部分房地产集团基本上以银行融资和股东投入为主，其他融资方式较少，无法满足房地产集团公司持续发展的需要。

4.资金管理制度执行不系统，执行不规范。虽然部分公司有相应的管理制度，但制度的不系统、不科学以及各制度之间的衔接不畅等问题较为严重，而且制度的朝令夕改也使得制度的严肃性不够。此外，更为严重的是制度停留在纸面上，实际执行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了风险。

5.资金管理模式不成熟。目前部分房地产集团在资金管理模式上采用“集中管理，适当分权”模式，但没有系统的资金集中管理模式，导致资金分散、资金沉淀量大、资金使用成本高、资金周转速度低下等问题较为明显。

二、强化房地产集团资金管理的应对措施

1.统一资金管理制度，规范资金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地产集团，只有制定了严格、统一的资金管理制度，才能强化资金管理。通过对资金收支各个方面的制度制定，如通过制定资金支付审批权限、现金管理条例、银行账户管理规定、票据管理规定、销售收款规定、应收款管理规定、融资担保管理规定等制度，明确各部门职责，提供资金管理依据，随着资金管理各项制度的健全并推行，房地产集团的资金管理工作才能步入正轨，资金管理工作才能执行规范和得到有效管控。

2.强化销售资金的回笼管理。通过销售房源回笼资金是房地产集团最为重要的资金流入，而且销售资金回笼的速度和金额直接影响到了房地产开发的经营成果，由于土地成本的高企，资金的成本已然成为项目开发中非常重要的因素，通过加快销售资金回笼，可以降低项目开发风险，锁定收益，从而维持房地产集团的持续发展，因此一方面要在销售中通过销售策略的创新、内部机制的创新以及合理的价格杠杆等手段提高去化率，另一方面也要紧盯资金回笼，明确内部催款环节，协调好外部银行、公积金管理中心等业务关系，充分利用新的销售绩效考核机制等千方百计提高资金回笼。此外在面对存量高企、资产沉淀的情况下，要及时果断地采取措施加快存量房的销售，通过沉淀资产的置换等方式盘活资产，增加资金流入。

3.拓宽融资渠道，降低财务风险。在当前的市场环境下，必须拓展融资渠道，树立多元化融资的新思路，除了传统的银行融资渠道外，还可以通过出售股权、委托贷款、私募股权、买方信贷、融资租赁、合作开发、地产基金、信托基金等方式解决融资问题，根据项目开发的性质，选择合适的融资方式，避免出现短债长投、融资渠道单一，从而出现财务风险。

从长远来看，直接融资将会成为房地产开发资金重要的来源方式，如房地产投资基金能为房地产企业提供长期稳定的资金，根据项目的不同，客户的不同，通过设计不同类型的房地产投资基金，可以有效解决房地产开发的资金来源和期限匹配问题。

4.统一银行开户管理，推行收支两条线管理。货币资金是流动性最强的资产，是内部控制的最关键环节。为强化货币资金的事前控制，在健全货币资金基本内部控制制度的基础上，房地产集团对银行开户要进行严格管理，如通过所有项目公司的开户都要报公司总部审批，对各项目公司的多余账户要及时进行清理，撤销多余账户，从而达到资金的集中管理和及时掌控。

5.统一资金筹资管理，防范融资和担保风险。房地产集团对各项目的资金融资应进行统一的筹划和管理，根据各项目经营发展以及资金需求和融资条件，每年初对各项目上报的资金收支计划进行审核，确定各项目的授信额度和计划融资指标，项目公司申请授信、放款都应由集团公司进行把控。同时作为信贷管理的延伸，强调由集团公司进行统一担保管理，强化审批程序，实施规范化操作，防范担保风险，确保资金安全。

6.落实资金计划管理，提高资金管理效益。资金计划管理是资金管理的基础工作，也是预防资金风险的有效手段。房地产集团应在年度经营计划评审确定后，各项目排定本年度的资金收支计划，再逐级审核，在确保各项目年度资金平衡的前提下，确定资金回笼、计划融资、资金支付等关键指标，各项目按照年度资金收支计划安排工作，每月末根据年度资金计划分解编制月度资金收支计划。通过资金的计划统筹管理，可以明确重大资金的收支节点，便于资金的日常控制，也便于及时进行资金的调配，节约资金成本，避免出现资金大量闲置和盲目贷款，提高资金使用效益。

7.加强资金审批管理，严控资金支付。房地产集团通过对各个项目的成本预算管理，工程预决算管理，在确保工程质量的基础上严格控制成本支出，同时在保证交付项目的各节点外，控制好资金支付节奏，加大资金计划和资金支付的审核力度，防范资金超付、早付；在费用管理上，严格按预算控制费用支出，同时积极争取土地出让金、税费、配套费等缓缴，减少或延缓大额资金的支付，从而提高资金管理收益。

8.重视开发项目的可行性研究，尤其是新项目的资金筹措工作。在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，经营成本也越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。因此房地产集团应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目开发背景、规模、功能和技术经济指标分析，初步确定投资成本，根据投资成本确定资金使用量。根据项目投资估算和项目开发进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析，因此必须在项目投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

9.统一信息管理平台，确保资金信息及时提供。信息是决策的重要依据，通过统一的信息化软件，规范了数据采集的口径、强化了数据的及时性，提高了数据的可用性和便捷性，而且完全可以实现信息资源的共享。房地产集团本部可以利用软件随时查询各项目的资金发生情况，从而为公司的决策提供及时的资金信息。

10.加强资金监督管理，提升资金管理效果。房地产集团通过内部审计、风险管理评估等手段加强资金监督，每年不定期组织内部审计，对项目公司的资金使用情况进行检查，监督资金管理制度的执行情况，以防范资金使用过程中的潜在风险，确保资金安全和完整。

参考文献：

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[2]王显文.浅谈房地产资金管理问题 [J].中国总会计师，2012（07）.

[3]褚慧玲.房地产企业运营资金结构管理理论和企业绩效的关系[J].时代经贸，2008（11）.

[4]范勤.浅析加强房地产企业资金管理[J].科学咨询（决策管理），2009（11）.

（作者单位：浙江省铁投房地产集团有限公司）