小产权房的法律问题探析

刘其永 卫薇

摘要：小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，它未缴纳土地出让金等费用，其产权证是乡政府或村委会所颁发，并不是国家房管部门颁发的。随着房价的持续飙升，小产权房有愈演愈烈的趋势。将小产权房合法化，是解决相关问题的根源。

关键词：小产权房；效力；合法化

一、小产权房的概念及成因分析

1.小产权房的概念

随着我国城市化进程的加快，房地产业市场迅猛发展，小产权房这个具有强烈时代特征的“产品”便孕育而生。小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，它未缴纳土地出让金等费用，其产权证是乡政府或村委会所颁发，并不是国家房管部门颁发的。

2.我国小产权房问题产生的原因探析

（1）立法原因。小产权房的相关法律不健全是引起所有问题的根源之一。从《物权法》第9条来看，小产权房未经合法登记，无法依据物权法取得小产权房的合法产权，当然就不在物权法保护范畴内。[1]至于债权，据《民法通则》第58条规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。同时据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而小产权房属于国家法律严格禁止交易的房产类别，属于违反法律、行政法规强制性规定的行为，因而买卖小产权房的行为在法律上属于无效行为，其合同也属无效合同。[1]

（2）经济原因。城市房价居高不下。不少购房者明知小产权房不合法，但面对动辄每平方米七、八千甚至数万元的商品房房价，难免出现购房者因贪图便宜而购买小产权房的现象。巨额利益的驱动。许多购房者是为拥有“第二居所”而购买，有的甚至是为了自己住“别墅”，部分业主还会主动和某些休闲度假旅行社联系，将小产权“别墅”用于投资项目进行出租获利。[2]

（3）社会原因。不断扩张的城市化奠定了实践基础。城市的不断扩张，使周边的农村集体土地不断被征收，个别未被征收的农村集体土地夹杂在其中，使其有了很好地建设小产权房的条件。[3]住房保障体系覆盖面有限是外因。小产权房在一些城市受到市场热捧，也正反衬了这些城市住房保障体系尚不完善，相当一部分买不起房而又得不到有效保障的市民，只能将目光投向价格相对低廉的小产权房。[4] 城乡二元土地利用结构是根本原因。小产权房形成的其根本原因却在于现行土地市场的二元体制，即政府对土地一级市场供给的垄断与农村集体土地流转困难。

二、小产权房的类型分析

1.宅基地上建造的小产权房

宅基地上建造、本集体组织之外成员，特别是城镇居民的购房合同应当认定无效。不论房屋的建造行为合法与否，如果房屋的买受人不属于本集体组织的成员，通常来说，人民法院会认为因违反国家关于小产权房政策中的禁止城镇居民购买小产权房的规定，此购房合同无效。在当前的法律中，没有规定表明我国是否允许城镇居民在农村购买宅基地、房屋等，所以唯有适用国家有关政策来解决这类案例。根据我国现有的政策，只明确规定禁止城镇居民购买小产权房，因此，法院一般认定为无效。

宅基地上建造、本集体组织成员的购房合同应当认定有效。这需要同时符合两个条件，一是房屋的建造行为必须合法，一是出卖人和买受人必须属于同一个集体组织的成员。当前我国现有的法律、行政法规并没有任何一个条款明确规定了城镇居民购买宅基地小产权房的购房合同是无效的，不属于《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定” 的无效合同，所以也无法据此认定交易无效。

2.集体建设用地上建造的小产权房

集体建设用地上建造的普通住房型小产权房的买卖合同应当认定有效。在本集体组织成员的居住需求满足后，通常由村集体将过剩的剩余小产权房屋对外出卖。只要是合法建造的小产权房，无论买卖主体是否属于本集体组织成员，买卖合同都应当认定为有效。

集体建设用地上建造的别墅型、投资型小产权房的买卖合同应当认定无效。这种小产权房的主要目的是为了牟利，如果在集体建设用地上的小产权房不能满足集体组织的住房需求，其合法化也就失去了意义，因此从保护农民根本利益的角度应认定为无效。

3.耕地上建造的小产权房

这类违法小产权房的买卖行为应当一律认定为无效。因为该小产权房上在耕地上建设的，不仅违反了《土地管理法》的一般规定，也违反了《耕地保护法》的特殊规定，买卖的标的物具有先天违法性，故买卖违法小产权房的合同应当自始无效。小产权房的购买者不能取得其所有权。

三、小产权房问题解决对策

1.现存小产权房合法化的对策

第一，宅基地上的小产权房可承认其合法性。对于农民利用其自身宅基地所开发建设的小产权房，政府只需严格限定购房者身份，对于小产权房的产权性质不予改变。

第二，对于已经建成并已出售的符合乡镇规划且已由乡政府或村委会办理了确权手续的集体建设用地上的小产权房，可以责令责任人在补交土地出让金和各种税费后，允许其补办合法化的购买手续，由相关部门予以颁发产权证件，从而使其转化为大产权房或保障性住房。[5]短期内，也可将小产权房纳入城市住房保障体系中，将已经销售给城市居民的小产权房通过一定的程序，由卖转租变为长期廉租房。

第三，违法小产权房应坚决拆除，特殊情况下可合法化。违法小产权房是指占用耕地甚至基本农田的小产权房，耕地和基本农田是基本的“红线”，应坚决地予以制止、取缔和拆除，并追究相关责任人的法律责任。在特殊情况下，违法小产权房可以转化为合法，即原先违反土地利用规划的土地使用行为由于土地的规划变更了因而纳入规划利用范围之内，并符合建设规划。

第四，对于已经建成或在建、但尚未销售的小产权房，可以结合国家推进经济适用房、廉租房等保障性住房的建设的总体要求，将此类小产权房转化为政府保障性住房。

2.构建小产权房合法化制度

要想从根本上解决小产权房问题，须依据它产生的根本原因寻找对策——土地的二元化结构。应根据平等原则，使农村集体土地与国有土地“同地同权”，使农村集体土地可以自由流转。

首先，要修改相关法律法规，建立农村建设用地自由流转法律制度。要废除宅基地划拨制度，允许集体建设用地进入土地交易市场，公开交易，自由流转。在立法中明确集体建设用地的所有权是集体的，使用权在一定年限内属于个人，其年限内个人拥有完全的使用权、收益权和处分权，可以转让、出租、抵押、继承及赠与。严格限制农用地转为建设用地。[6]其次，要严格界定征地范围，赋予集体土地所有者真正的所有权。要保护耕地，阻止地方政府权力寻租。第三，允许农村建设用地上市流转，但必须先核实农户宅基地资产和明确宅基地的产权内容、结构、归属及流转情况。

基金项目：2013年武汉市科技局软课题基金项目支持，项目名称：农村产权制度创新研究（项目编号：2013040906010433）

参考文献：

[1] “小产权房”究竟受不受物权法保护[N/OL]. 2007-07-24.http：//blog.sina.com.cn/s/blog_4d0ce16c01000bw4.html

[2]深圳小产权房为何越治越多[N/OL]. 新民晚报，2010-05-11.http：//news.sina.com.cn/o/2010-05-11/150317494311s.shtml.

[3]陶娟. 关于小产权房问题的几点思考[J]. 前沿，2011.

[4]谁是房价低廉的“小产权房”热销的幕后推手http：//news.xinhuanet.com/house/2007-08/10/content_6505228.htm

[5]汪泉泓. 我国小产权房法律问题研究[D]. 长沙：湖南大学， 2008.

[6]胡传景. 从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J]. 国土资源，2008.

（作者简介：刘其永（1962.3-），男，武汉理工大学文法学院讲师；卫 薇（1992.9-），女，武汉理工大学法学2009级本科生。）