十年房价调控梦

肉唐僧

这十年来，房价成了最严重的社会问题。从2002到2012十年间，全国商品房平均售价从2091元/平米上涨至5429元/平米，涨幅达159%。北上广深和发达省份的省會城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需。另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。一代人的时间里，就有近一半的农村人口进入城市生活。高房价和二元户籍制度联手，阻碍了农民工们融入城市。他们成为他们所生活和工作所在地的“他者”。“城市之战”并非危言耸听——手拿U型锁在城市中游荡的“新城市人”蔡洋们，成为当今社会最大的隐患。而同时，农村里5600万的留守儿童，正在一天天长大、慢慢地向城里的蔡洋哥哥身边靠拢。

勿庸讳言，高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动——只许从农村往城市里涌，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面；其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。仍然是2002与2012这两个年份土地出让金的比较，从2002年的2417亿元到2012年的28517亿元，10年间涨了十倍不止。而相应的，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本；最后，高房价还是一种货币现象：M2从十年前的18.5万亿到去年的97万亿，膨胀了5倍多。房价焉得不涨？

如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只是单纯地从技术层面——我可以忍你的坏，但忍不了你的蠢——来反思一下这10年的房地产调控政策：

事实上，从2005年的国八条开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除2008年的救市之外，今年的这个“国五条”已经是第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策出台了。每次都收效甚微甚至适得其反。可以说，近年来的房地产调控政策，宏观上是失败的、微观上也是失败的；长期看是失败的，短期看也是失败的。为什么会这样呢？究其原因，是因为历次调控，一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到今年的国五条：对房屋二手买卖征收差价20%的重税。

政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的：房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以我要限制你炒房，要想方设法增加你的交易成本。这是一；二是房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”、去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。

但是，事实情况是，虽然没有关于全国的空置数据，但是我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建新房子是多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩儿；二是，虽然有这样那样的限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011年—2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果以“一户一套”为目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率大概在10%左右，5年—10年的小区空置率在22%左右。远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。

当然，这个10—22%的空置率，相比于日本成熟社会只有4%空置率的数据还是偏高很多。然而我们要问的问题恰恰是：面对如此强劲的需求，为什么我们还会有这么高的空置率呢？

我认为，这些年来，一意孤行打压二手房市场、增加交易成本的政策，要为这个空置率负很大的责任。因为，你所提高的这个交易成本，一定会被转嫁到卖方头上。3月11日住建部副部长齐骥对媒体声称，国家将出台措施保护购房者利益，以避免卖方将税收成本转嫁到买方头上。我好奇死了，如果有人能想出这样的机制设计，我真的要对他五体投地了。或许……我想到了瑞典的禁娼。别的国家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罚款。这样，妓女的风险成本就高，她就要收更高的嫖资来抵消其所承担的风险。另外，相比于嫖客，妓女的人数总是少且相对固定的，抓妓女就容易产生警察的腐败问题。所以效果总是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重的罚一大笔钱。如此一来，就逼着小姐降价去补贴嫖客所承担的风险成本。妓女收益越来越少，最后提着裤子去超市当收银员了。这个思路或许可以移植到我们的二手房交易中来，就是：对二手房的买家而不是卖家征税，逼着卖家降价补贴买家。这只是理论上的可能，具体有没有实操可能及效果怎样，实不敢妄断。但是这些年来，对二手房交易征重税，导致二手房价格上升，然后蔓延到一手房市场。这个剧情已经上演多次了。不知道为什么此次还是要按老剧本再演一次。

而且，增加交易成本还有一个很大的坏处。保罗·奥默罗德写过一本书：《蝴蝶效应经济学》。他认为，传统经济学的问题除了那个子虚乌有的理性人前提之外，另一个问题在于忽略了人与人之间的相互影响。以买股票为例，传统经济学把买股票的人看成是一个个硬币，每个人用自己的“理性”盘算一番之后，独立做出看涨还是看跌的判断。只要硬币数量够多，那么硬币正反面的分布肯定是接近50:50，于是价格稳定下来。然而，实际情况显然要比这复杂的多——一个人买什么股票，判断大盘的涨跌，几乎是完全受着他人的影响。所以在保罗·奥默罗德看来，人不是一枚枚硬币，而是一只只蚂蚁，其行为，无时无刻受到他人的影响。

书中，奥默罗德提到了生物学家做过的一个试验：在距蚁窝同等距离而方向相反的地方放置A、B两堆完全相同的食物，观察蚂蚁去两堆食物中取食的分布情况。最先出发的蚂蚁选择去A堆还是B堆完全是随机的，但是后面的蚂蚁的选择，则在很大程度上受到先行蚂蚁的影响。这个模型与我们人类买股票是非常相像的。观察的结果如下：

1．在过程中，总是有少数蚂蚁随机改变自己先前的选择，去另一堆做新的尝试。这种微扰，有时产生很小的影响，但有时却会产生非常大的影响。这种非线性的关系，导致蚂蚁在两堆中的分布丝毫没有规律可循（如果蚂蚁也炒股，它们肯定不会去看什么K线图）。

2．对天性迥异的不同蚂蚁群分别进行观察，亦有新的发现：天性活跃，喜欢主动变化的蚂蚁群，全聚在A堆或B堆的情况非常少见，平均分布的情况则比较多见；而天性持重、不喜欢变化的蚂蚁群，则要么全在A堆，要么全在B堆的情况比较多见，平均分布的情况很少见。这种全聚在一堆的极端情况虽然不容易发生。但是一旦发生，则会维持很长时间。

上述第一个结论并不出乎人们的意料。因为传统经济学也认为股票无法预测。有意思的是第二个结论。在此，我们不妨把蚂蚁全跑到A堆和B堆，看作是价格严重偏离的极高和极低状态，而把平均分布，看作是价格适中的正常状态。同时，把天性活跃喜欢变化的蚂蚁看作是炒股票的人，而把天性持重不喜欢变化的蚂蚁看作是炒房子的人。

也就是说，当全社会对房价将越来越贵形成预期之后，如果交易成本越高，人们就变得对这个预期越粘着。房价再高、再不合理，这个预期也将被锁定，并长期保持下来。这十年来关于房价的公众看法，证明了奥默罗德的观点。

这么看来，降房价最有效的办法，就是要想办法去提高炒房人的活跃度。措施当然就是降低房屋买卖的交易成本。前面提到过，对蚂蚁的行为加以干扰，产生的变化是呈非线性的。也就是说，如果稍稍降低交易费用，可能一点用都没有，但也可能会产生极为显著的变化。所以，如果国家真的想把房价降下来的话，要做的恰恰不是通过征税和繁琐的手续对房屋交易做出种种限制，而是降低交易成本，让房屋交易活跃起来。

如果，城镇化是另一种方案：依托特大型城市建立卫星城，按字面理解，就是北上广深不再摊大饼，而是建飞地。这就涉及一系列问题，包括城际快交系统的建设、产业重新布局、中心城市与卫星城市的关系、中心城市的功能转化、卫星城市基于步行友好的功能满足等等。可以想见的是，如果从摊大饼转为建飞地，对土地的调配尺寸就要比以前大得多——你分五十期开发一个超大盘是无效的，规划和配套必须在短时间内全部到位，卫星城才能具有初始存活性和鲁棒性。如此一来，土地的流转办法就必然会发生变化。这个根子问题也就到了不动不行的时候了。加之，卫星城有可能是基于华为或富士康那样的企业的，也可能是类似于美国的中产阶级郊区化的。如此一来，就会出现中心城市的人口反向流动——当今打破房价预期僵局，真是太需要这个了。果能如此，就一定会为房价带来很大的变数。

以上，也可能是我一厢情愿的乐观。然而，没有让人咯咯傻笑起来的白日梦，这日子可怎么熬得下去呢？