房地产投资环境评价研究

陈坤

【摘 要】 改革开放30年来，我国国民经济持续增长，房地产业得到迅速发展，成为国民经济支柱产业之一。由于区域经济发展极不均衡，我国房地产市场在各个地区和城市的发展程度不尽相同，沿海和一线城市房地产市场相对发达，内陆地区的房地产市场比较落后。在不同条件下房地产投资环境评估成为投资者获利的先决和关键因素。

【关键词】 房地产 投资环境 投资分析

一、研究意义

1、有助于降低房地产投资风险

根据完全性、非兼容性、简洁性、客观性等原则，可以将房地产投资风险归纳为系统风险和非系统风险两大类型。其中系统风险包括政策风险、经济风险、社会风险和自然风险，非系统性风险包括经营风险和技术风险等。投资者选择某城市房产进行投资，一般首先要对该城市的房地产市场作出判断。

投资环境对房地产投资成败起着决定性作用。决定投资效果的关键是投资区位选择，投资于不同地区会产生完全不同的投资效益，加强投资环境研究是避免投资空间区位决策失误的重要途径与方法。对房地产投资环境进行评价和研究，可以为投资者判断投资地投资环境、了解投资地的经济发展水平和房地产市场供需状况提供依据，从而帮助投资者作出正确的投资判断有效规避投资风险。

2、有助于政府优化投资环境

房地产业的发展，对于改善居住条件、拉动经济增长、扩大就业、加快城市建设、改善城市投资环境、提升城市形象有重要作用。良好的投资环境能吸引国内外资金，使改善本地经济结构、消灭贫困、发展区域经济形成良性循环。对房地产投资环境进行评价和研究，从中发现影响房地产投资的利弊因素，能够为政府优化投资环境指出努力方向。

对不同区域的房地产投资环境进行调查分析，可以了解国内不同地区的房地产市场发展情况，有助于地区政府制定房地产业发展政策，、优化投资环境、评价并改善房地产所需的投资环境、改善城市利用空间结构将有明显的促进作用。

3、有助于建设节约型社会

近年来我国房地产业发展不均衡，局部薄膜现象日渐严重，实际上是社会资源的浪费。而这些情况的出现，在一定程度上与房地产业投资环境选择失误有关。房地产建设资源消耗大，尤其是钢筋、混凝土的消耗。在投资前对投资环境进行评价，是投资项目尽可能完善，提高房地产售出率，降低房屋空置率，减少资源的浪费，有利于国家长远发展。

二、房地产投资环境的特征

1、不确定性风险多

房地产投资额度大、周期长，随着时间的推移和环境的变化，各类风险出现的几率和影响将会倍增，放低产投资除了存在个别风险外，还面临系统风险。房地产投资者深入分析评价投资地的经济环境、、社会需求、市场容量和财政法规是有效规避风险的重要前提。

2、区位条件影响大

位置固定是房地产资产的最重要特征之一，区位条件对房地产投资影响巨大。任何房地产项目都需要落实到具体的区域，区位价值充分体现在对开发商、置业投资者和租客吸引力。良好的区位条件，能使开发商通过开发投资或取高额开发利润，使置业投资者获取稳定的经常性收益，使租客方便开展其经营等活动。

3、与经济环境密切相关

我国区域经济发展极不平衡，这样的经济格局反映到房地产投资上表现为东部发达城市房地产投资超前，而西部落后地区房地产投资严重滞后。此外，个人经济实力是影响房地产投资环境的重要因素，成为房地产商品购买力量最主要的制约力量。

4、受城市规划之约

房地产价值与其周边物业、城市基础设施、市政公用设施和环境变化紧密相关。这种影响包括两个方面：一方面受到城市规划的制约，例如城市土地的转让、利用就必须符合城市土地利用规划，并非完全市场调节；另一方面，随着城市发展战略的实施，政府在道路、公园、博物馆等公共设施等方面的投资，就能显著提高附近房地产的价值。

三、房地产投资环境评价

1、房地产市场参与者的素质分析

房地产市场的参与者主要包括土地所有者或者当前的使用者、开发商、建筑承包商、专业顾问、金融机构以及消费者等。知识、智慧、经验和决策能力是开发商成功的根本。由一个著名的建筑师设计的，由一个著名的建筑承包商建造的房地产，往往可以提升其本身的价值。我国政府部门对房地产市场参与者实行资质管理，资质的评定既是对房地产市场参与者素质的评价，有时为房地产投资者寻找合适的房地产开发合作对象等提供方便。

2、房地产建设的场地条件分析

（1） 分析房地产项目拟建地段的自然地理特征，避免将房地产建筑建造在断裂、流沙层、岩溶层和黄土失陷性显著等不利的地基基础上，并尽量使建筑物获得良好的光照、通风条件，尽量减少房地产项目建设施工的工作量。

（2） 对房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件进行研究，使其在符合规划要求的同时，最大限度的提高土地利用的集约化水平。

（3） 了解当前土地使用者对拟建设项目的态度。

（4）了解房地产项目拟建地段的地价形态。

3、 房地产项目实施建设的原材料、辅助材料和燃料供应条件分析

（1） 分析房地产投资项目建设需要的原材料的品名、数量和质量要求，原材料供应能否满足房地产项目建设的需要。

（2） 按照工程施工进度而适时提供原材料的供应。

（3） 对房地产项目建设需要原材料的价格合理性进行分析。

（4） 对于原材料供应的采购组织情况分析。

4、房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施配套条件分析

（1） 调查房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套情况。弄清其对房地产项目建设和区域城市功能发挥的作用和影响，重点分析目前水、电、煤气、交通、排污等基础设施的网络是否合理，教育、科技、文化、商业和其他服务业等公共服务设施的规模和布局是否能够满足区域城市经济发展和居民生活需要。

（2） 了解房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准。房地产投资者应当缴纳的基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准，区域有关公共管理机构收费后，应当为房地产项目提供的基础设施和公共服务设施的配套条件。

（3） 认清新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度。一般来说，基础设施和公共服务设施的配套建设，要有一定的超前性，但是也要避免配套设施长期不用、土地闲置等问题。

四、优化房地产投资环境的对策建议

（1） 加快城市经济建设，促进区域协调发展。城市经济的发展，预示着城市投资、生产活动活跃，对住房、各种公共基础设施和服务业设施等的需求随之增加。地区经济协调发展是优化区内资源配置、提高房地产市场竞争力的基础。

（2） 加强基础设施建设，完善城市综合功能、基础设施的好坏直接反映了城市经济发展水平和房地产投资环境的优劣。基础设施环境落后的城市应加大道路建设投资，大力发展公共交通，改善公共交通条件，加强高速公路和铁路等的建设。

（3） 改善城市居住环境，提升城市整体形象。有经验的房地产投资者往往会选择居住环境良好的城市进行房地产项目开发。

五、小结

房地产投资者要想在激烈的房地产市场竞争中取得较好收益，出考虑经济成本等因素外，在投资前对房地产投资环境进行科学合理的综合评价，选定良好的投资环境至关重要。

参考文献

[1] 陈鑫 房地产投资环境评价研究[D].西安 西安建筑科技大学，2008

[2] 彭俊，刘卫东 房地产投资分析[M].上海 同济大学出版社，2004

[3] 牛建高 不动产投资分析[M].北京 北京师范大学出版社，2008

[4] 施金亮 房地产投融资[M].上海 上海大学出版社，2004