房地产融资方式的选择及探讨

王东子

摘 要：房地产企业的融资方式要根据企业自身的情况、项目开发的成本、对资金的需求和融资的难易程度进行确定。通过合理的融资方式，使得企业能够获得充足的资金进行项目的开发和建设，一方面降低融资的风险，另一方面提高项目的获利能力，最终赢得企业发展。

关键词：房地产融资 开发企业 投资基金

在我国，近年来伴随着房地产市场的迅速发展，房地产企业对开发所需资金的需求也逐渐加大。统计数据显示，房地产资产证券化能极大地促进银行业、证券市场和房地产行业的健康发展。利用资产证券化融资，对房地产企业来讲，更是一个不错的选择。房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。

1房地产开发企业资金融资的现状

房地产开发企业投资基金属于产业投资基金范畴，有实体资产与虚拟资产两个投资方向。实体资产主要是房地产开发项目，投资的获得方式可分两类：一类投资于较成熟的房地产开发项目，以获得稳定现金红利，可称之为稳健型投资；另一类则投资于成长型的房地产开发企业或资金不济的房地产开发企业不良资产项目，由基金经理等专业人士介入经营管理，通过企业孵化或不良资产盘活，完成资产增值过程，风险相对前者要大，可称之为进取型投资。按照中国的现行法规一般应将房地产开发企业投资基金归入产业投资基金范畴。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产投资基金。它是由房地产开发企业或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。由于中国目前还没有相关法律和法规来规范房地产开发企业投资，因此，中国房地产开发企业投资只能向确定的投资者发行基金份额，即只能采取私募基金模式。所谓私募基金模式是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。

2房地产开发企业融资方式

2.1房地产证券市场投资

目前中国可供房地产开发企业投资基金选择的已上市房地产开发企业证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。房地产开发企业股权化就是通过发行房地产股权证，将房地产按价值单元分割成小的产权单元，出售给投资者。房地产开发企业股东享有房产租赁所得及房地产增值等所有权权益。

2.2企业权益类投资

包含在房地产开发企业中的权利可以分为两类：一类针对物，附属于房地产开发企业；另一类针对人，房地产开发企业权益类投资是指主要投资实物型房地产开发企业，其权益主要来源于参与开发房地产开发企业项目收益、旗下房地产开发企业的租金收入和房地产开发企业增值收益。在目前中国房地产开发企业市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在以下几个方面进行权益类房地产投资：收租物业投资。由于租金收益较高的房地产开发企业物业，如商业办公楼、购物中心、大型仓库等物业存在总价和单价都较高的特点，它要求开发该类物业的房地产开发企业必须具有很强的资金实力，因为该类物业的租售方式导致租资回收期较长。债权房投资。这类房产包括有因房产抵押的资金借贷所形成的债权房，房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算获得的房产等。尾盘房投资。在房地产开发企业开发项目中，只有少数楼盘可以达到100%的销售率，绝大部分都会有5%～20%左右的尾盘房，有些甚至比例更高。二手房投资。目前中国规范的房地产开发企业中介机构并不发达，加上业主与买者普遍还没有树立委托房地产中介办理交易二手房的意识，房地产开发企业投资基金可以介入二手房交易市场。房地产开发企业投资基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产开发企业中介集中代理销售和租赁，这样可以解决二手房交易双方信息不对称的问题，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款，为需求按揭贷款的客户提供担保支持等，从而获得稳定的差价收益和租金收益。

3房地产业融资方式的有效措施

3.1融资方式多样化

要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。

3.2建立多层次资本市场体系

一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。

4结束语

房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。