崇正水印住宅区项目成本控制探析

宫萌 高浩

摘 要：成本控制是房地产项目实施过程中的关键环节，也是解决商品房开发成本过高的根本途径。本文通过描述崇正水印住宅区项目成本控制现状，分析该项目进行成本控制方面存在的问题，进而提出解决存在问题的对策。

关键词：房地产 成本控制 设计控制

一、崇正水印住宅区项目成本控制现状

房地产项目开发成本控制，就是在项目投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、施工阶段以及工程竣工阶段，把开发项目成本控制在批准的投资限额以内随时纠正发生的偏差，以保证项目成本管理目标的实现，以求在建设工程中能合理使用人力、物力、财力取得较好的投资效益和社会效益。

崇正水印住宅区项目规划总用地18.62公顷，项目总建筑面积26.18万平方米，其中：住宅建筑面积24.88万平方米，公建面积1.30万平方米。住宅总套数2000套，总居住人口7000人。本项目建设成本是由征地及拆迁安置补偿费、建筑及设备安装工程费、基础设施费、公用配套建设费、前期工程费、企业管理费、财务费用、销售费用、其他费用和预备费用构成。

崇正水印住宅区开发项目的成本管理以财务管理为中心，运用成本估算法进行项目的成本预测，然后进行成本目标分解；工程部负责项目的进度与质量管理，运用甘特图进行进度监测；成本的控制依据主要是财务部对项目实施过程中的成本数据进行采集，结合经济部、工程部的成本进度信息报告进行事后控制；整个项目的成本控制是以项目经理为负责人牵头进行的。由于缺乏对项目的总体把握，使得对项目的战略成本管理不到位，成本控制实践与纠偏措施的实行脱节严重；最终导致项目的总成本严重超支。

二、崇正水印住宅区项目成本控制中存在的问题

（一）成本控制目标缺乏战略性

崇正水印住宅区项目的开发公司与我国大多数房地产开发公司类似，企业高层管理者对于项目成本控制的认识存在偏差，把主要精力放在招揽项目和完成投资上，忽视开发项目的成本管理。项目成本目标在制定时仅考虑手中钱有多少，而没有站在整个项目的立场上制定战略成本目标，把成本管理定位于日常的成本控制，一味降低成本，单纯以成本的高低为标准来衡量成本控制的效果，进行绩效考核；没有利用成本、质量、价格、销量等因素之间的相互关系，以支持企业为维系质量、调整价格、扩大市场份额等对成本的需要，使企业能够最大限度地获得利润。

（二）工程进度及成本超出预算较多

通过使用挣得值法测算，可以发现崇正水印住宅区项目无论是工程进度还是工程成本方面都超出了预算，而且超出部分数额较大。在2012年第三季度末，ACWP>BCWS>BCWP， SV<0， CV<0，由此得出该住宅区项目的执行效率低、进度较慢、投入延后。

（三）忽视成本预测、结算和成本监督控制

大型房地产开发公司的开发的项目多，业务量大，在其内部应形成完善的成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。然而，当前大多数开发公司的内部并没有设立这样的机构。一家大公司，往往同时开发七八个，甚至十多个项目。财务部门、经营部门往往计算某年、某季度全公司的收支情况，将全公司的资本运营统一考虑，而具体到某一项目的成本只知道大概。该项目房地产开发公司把成本控制仅作为财务部门的职责，使用成本分析法进行的成本控制，不仅控制效果不明显，还导致项目组不能切实实行全员参与、全过程控制，当财务部门将大量的零散的成本数据收集传递、加工整理之后与目标成本对比分析、找出偏差、再提出纠偏方案时，施工现场已进行到下一道工序，起不到监督控制的作用。

三、解决崇正水印住宅区项目存在问题的对策

（一）崇正水印住宅区项目目标成本体系的建立

崇正水印住宅区项目开发的目标成本的确定是根据项目开发所遵循的规律，按阶段形成相应的控制目标。下一阶段控制目标的制定置于上一阶段目标范围内，达到层层控制的目的。在各阶段目标中，上一阶段的成本控制目标对下一阶段的目标成本起着控制作用。该项目成本目标的确定具体地可以分为三个阶段：投资估算、设计概算和施工图预算。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充，共同组成了项目的成本控制目标体系。

（二）增加高效人员投入

崇正水印住宅区项目的成本目标不明确，在设计阶段没有合理审图，没有使用正确的方法控制成本，以致于在施工过程中变更图纸情况频发，成本费用严重超支，把成本控制置于失控状态。解决问题的方法是增加高效人员的投入，改变过去落后的成本管理方法。

（三）在成本预测、计划、结算过程中加强主动控制

主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。在崇正水印住宅区项目中，主动控制的具体措施主要体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系以及对落实这些制度和计划的执行情况进行了监督和检查。比如，经济洽商和设计变更的管理办法、对资金计划的执行情况监督检查、采购成本管理的制度和执行情况的检查、各种可能对施工质量和施工进度、工程投资造成影响的风险预测和分析以及包括施工质量和施工进度计划的执行情况检查都是该项目中对成本进行事前控制的内容。

在该建设项目中，管理人员对计划实施进行了跟踪，把它输出的项目信息进行了加工、整理，再传递给控制部门，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就得以纠正，依靠不断的调整结果进行动态的控制。并且从计划的实际输出中发现偏差，及时纠偏。

参考文献：

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[2]赵冠.建筑工程施工管理过程中的相关控制探讨[J].新建设：现代物业上旬刊，2012，（1）：80-81.

[3]但孟春.浅谈土木工程中的成本控制[J].新建设：现代物业上旬刊，2012，（1）：84-85.

作者简介：宫萌（1985-），女，汉族，山东烟台人， 青岛工学院招生办，研究方向：国际贸易；高浩（1983-），男，汉族，山东淄博人，青岛工学院商学院，研究方向：国际贸易理论与实务。