不同阶层居民混合居住可行性分析

孔祥玉

【摘 要】 介绍混合居住的概念﹑背景，肯定混合居住的积极意义。通过分析国内外混合居住的成功案例，提出物业服务对于混合居住社区的可行性的影响程度。选择对一个典型二线城市的居民进行关于物业服务的问卷调查，最终分析并推想物业服务对混合居住社区的影响如何。

【关键词】 混合居住 混合模式 物业服务

一、 研究背景

混合居住模式（Mixed-incoming Housing），在本文中是指不同收入阶层居民和不同职业、文化背景的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在不同价位梯度的居住型房地产产品的混合功能区内，和谐相处、优势互补，共同生活生存的一种居住模式。

这种混合模式首先在美国提出，是欧美国家推进的公共住房计划出现问题后，重新推进的一种发展策略。我国是在市场经济改革之后，为了防止城市空间中出现不同阶层居民分化与隔离的现象开始推进的居住模式。到目前为止，欧美国家和我国都已经成功实现了许多优秀的混合居住社区实例，可见发展不同阶层的混合居住是可行且行之有效的。但是在实现这种模式的过程中还存在很多难题，例如个别阶层人口流失或是混合居住社区中高低收入群体出现明显的划区分派的现象。本文希望就物业管理方面的影响做一些研究，以探讨物业服务对混合居住模式的可行性是否有所影响以及这种影响的影响程度如何。

二、 国内外的成功案例分析

1.琼斯公寓（Jones Apartments）

琼斯公寓位于旧金山的腾德劳林区（Tenderloin district），该地区原来是一个集毒品交易、色情卖淫等于一体的犯罪高频区，就是为了改变这种混乱无序的区域状况，发展了混合居住社区琼斯公寓，因此琼斯公寓是一个典型的混合收入社区。虽然琼斯公寓居民的各方面差异都很大，但是其总体的融合度还是很好的。它的成功首先归功于管理的成熟，因为对于这样一个复杂的混合居住社区，如果没有令人放心满意的物业管理，恐怕根本无法维持社区的正常生活更别提吸引高收入高文化阶层的入住。

2. 中天世纪花城

中国人居环境金牌试点项目“中天世纪花城”位于浙江省中部城市东阳市江北新城核心区，项目采用的是“同质混居”的模式。从目前的市场反馈来看，中天世纪花城收到了良好的经济效益和社会效益，取得了一定成功。

中天世纪花城的例子显示了，在这个社区中物业服务是一个保障社区正常并良好运作的重要途径。在我国，要想将中低收入、中高收入、高收入到部分富豪家庭业主等等这众多阶层的居民和平融洽地混合居住于同一社区中，沟通是至关重要的，而小区中居民的沟通就需要管理者为他们搭接交流的平台，最终实现和谐共处。

三、调查方法及调查整理

为了切实了解物业服务在业主心目中的重要程度，笔者采用问卷调查的形式进行研究，同时为了反映我国的平均水平，暂时不以北京，上海等高工资水平的城市为调查背景，而是选择山西省这种典型的二线省市为调查问卷发放区域。希望可以以此来初步了解我国以二线城市为代表的居民对于物业的重视程度及认识程度，并初步推测物业服务对于混合居住社区可行性的影响程度。

此次问卷调查一共发放了100份问卷，实际回收92份，问卷回收率92%，问卷均真实有效。发放的人群年龄从20到45岁不等，职业分布各个行业，有公务员，教师，经济管理，设计师等较高工资职业，也有普通技术打工人员等较低工资的职业。

四、 调查结果分析及假设

根据以上问卷调查所整理得出的数据进行分析，可得出以下一些结论：

①在对物业服务的满意度调查中，感觉好和较好的达到35%，一般的47%，差和较差的仅占18%，这些数据一方面反映我国当前居住小区的物业管理状况尚可，另一方面也说明了我国大部分居民对小区物业管理的认识程度和重视程度都非常不足，可能本身对物业的要求也并不高。

②在对各自小区物业管理感觉差和较差的人群中，50%的居民虽然认为物业管理很糟糕，但是并不打算离开小区，原因有习惯现有居住环境，地理位置影响工作等原因外，还有很重要的原因是本身小区的居住条件还不错，另外50%虽然打算离开，但其中80%的离开原因也并不是由于物业管理方面的问题，而是由于希望改善居住条件，可见单单物业服务的问题并不足以导致大量居民的流失。

③如果按照家庭年收入<5万元视为较低收入家庭，收入5-10万元为中等收入家庭，>10万元为较高收入家庭来划分的话，大部分为各自小区物业评价为好和较好的居民来自于中低收入家庭，评价为一般的大部分来自于中等收入家庭，而评价为查核较差的则大多来自于中高收入家庭，此外92份问卷中仅有的6份认为因为物业管理原因而希望离开所在小区的居民家庭年收入也均为中等偏高的情况。由此似乎可以得到，收入较低的人群对物业服务的重视程度和认知程度较收入较高群体普遍低一些。

④问卷结果48%的家庭年收入低于所在小区的平均家庭年收入，42%的家庭年收入与所在小区的平均水平持平，仅有10%高于小区平均水平，这个数据似乎可以对我国当前居住小区中普遍的不同阶层居民的混合情况有一些了解，中等和偏低收入的家庭还是占绝大多数的比例。在这些数据的基础上整理得到，与单纯比较高低收入的结论相似，与小区平均收入持平或低于平均收入的人群普遍对物业的满意程度较高，这同样说明了收入较低的人群对物业服务的重视程度和认知程度较收入较高群体要普遍低一些。此外，在对是否希望离开所在小区的问题上，人群分布的比例相近，但大多数表示是由于居住条件问题是导致希望离开的原因。

五、结论

目前已经有许多专家认为：物业服务水平对混合居住社区影响很大，是决定混合社区成功的关键因素之一，因为好的管理可以保持社区的整洁有序，发现问题及时解决，从而留住住户。针对这种观点，通过调查分析，笔者认为，物业管理的好坏对于留住高收入阶层，进而使得混合居住这种模式的实践能够最终得到成功具有非常重要的作用，是一种积极的推进力量。但是基于我国现实的国民情况以及国民对物业的认识和重视程度来看，这种力量对于中低收入人群甚至是较高收入人群都是有限的。值得我们注意的是，在调查问卷中，绝大多数的业主的调查得出的结论的确是物业服务并不足以成为影响到混合居住模式是否可行的关键因素，这似乎得到了与专家意见相反的结论。这时我们就需要再一次明确混合居住的定义，“同时留住不同收入，不同文化背景，不同职业的人群”是重点。所以此次调查问卷恰恰证明了中低收入人群对物业服务水平重视程度较低，表明他们对于小区而言是较不会流失的人群，但少数的高收入人群，他们是问卷中仅有的那些对物业服务表示出较高要求的人群，也就是说，高收入人群才是容易导致混合社区部分阶层人群流失并最终失败的主要原因。只有能留住各个阶层的人群才是真正的混合社区。所以，物业管理是混合社区是否能够成功的重要因素之一。

参考文献

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