诺德改写北京商业地产新格局

孙维晨

“出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税”。这条于3月1日刚刚出台的新政让众多购房人颇感措手不及。谁都没有想到，新“国五条”的细则竟然来得如此严苛。不少市场人士认为，虽然很多住宅购房需求会自此被挤出交易，但还会有一部分持币待购者不会就这样让手中的资金坐等贬值，这或许意味着，未来又将有一批金钱力量进入写字楼等商业地产领域。

目前，对于中国的写字楼市场是否空置率过高这一疑问，尚无人敢对此一概而论。但是北京地区的写字楼市场并未出现明显的空置率。有数据显示，自2009年开始，北京写字楼供应持续下降，而市场需求大幅增长，导致写字楼整体空置率连续下降，截至2012年年末，北京市写字楼3.2%的整体空置率比去年同期下降3.1个百分点，并创造出北京优质写字楼整体空置率历史最低的纪录。

但是由于北京写字楼市场上“新秀”层出不穷，原本老牌写字楼聚集区，如国贸CBD和金融街商区已经开始受到冲击。

在这片被誉为北京“黄金角”的西南五环地区上，由北京中铁华升房地产开发有限责任公司（下称中铁华升）开发的“诺德”品牌写字楼已获得市场的推崇，这个背靠中国中铁建工集团的国企房地产项目一期上市不足一年便告售罄。或许，在地产商业领域中脱颖而出的诺德中心写字楼将改变北京的写字楼市场格局。

写字楼市场价格或继续上扬

新“国五条”细则的出台，在对住宅市场造成剧烈震荡的同时，或将间接刺激商业地产的发展。不少业内专家指出，对住宅限购、限贷等调控政策的持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动北京、上海等一线城市的写字楼、商铺和商用公寓价格，预计商用物业今年价格涨幅或将明显。

面对新“国五条”重申对住宅购房“限购”、“限贷”等调控政策不动摇，并提出要对房价上涨过快的城市及时采取限购措施及建立稳定房价工作问责制等内容，一位长期从事商业地产研究的市场机构人士对《中国经济周刊》指出：“坚持对住宅的调控，这对商业地产来说是一个极大的利好，未来将有更多的投资转向商业地产。近年因住宅持续调控而大热的商业地产，将来还会更旺。”

SOHO中国有限公司（00410.HK）董事长潘石屹不久前在公开场合表示：“我们从历史数据来看，北京的办公楼空置率只有2%。基本上北京就没有空着的办公楼，这是从来没有过的。就办公楼来说，空置率一般会在10%、8%或7%，而北京现在只有2%。北京的办公楼租金在不断上涨，这也是市场变化的规律。所以我们在租办公楼的时候一点儿都不发愁，尤其是那些有地铁经过的繁华地段。”

而实际上，由于近年来北京老牌写字楼聚集区的租金不断升高，一些“老客户”已经不断搬离寻找写字楼“价格洼地”。

由于世道不好，不少金融机构已经无力承担位于北京金融街的老牌办公地。一位基金公司负责运营的副总经理在接受媒体采访时曾无奈地表示：“租金压力真的很大。这两年成立的基金公司几乎无钱可挣，而租金却是节节上涨。考虑到股东们的盈利指标，对于这些公司来说，搬迁是一个现实的选择。”

继2011年北京写字楼租金大幅上涨后，2012年北京的写字楼市场表现依然抢眼，不仅以年内租金累计上涨21%领跑一线城市，CBD、金融街等区域的写字楼租金水平甚至排进了全球最昂贵写字楼场所前10名。

近两年来，北京的高档写字楼空置率一直很低。北京中原地产市场总监张大伟认为，租金连续两年猛涨，主要是北京写字楼开工和施工量同比下降，导致写字楼供应量紧俏。而在现有的核心商圈写字楼租赁市场显著凸显供不应求，涨价在所难免。

因此一些企业已经不再只顾“面子”，而是选择性价比更高的区域设立办公场所。位于北京西南五环的诺德中心便是一些企业的重点选择之一。

一位文化企业负责人郭先生告诉《中国经济周刊》，他之所以把公司从繁华的东二环搬至诺德中心，就是看中这里的升值空间：“我购买的面积一部分做自我办公室用。一部分我用于出租。这要比投资住宅安全高效。”

诺德的优势

“两年前，我顶着寒风来这里看过好几次。”郭先生在对记者回忆当年奔赴诺德中心“探盘”的情景时说，“我觉得当时的选择和决策是十分正确的。这里的价格合适、升值空间明显、区域有发展潜力，这些因素对于我们投资者来说都是十分必要且有利的。”

在京城的商业写字楼领域里，诺德中心备受业内人士推崇。作为“诺德”品牌在京的首个综合体项目，这个面积达到45万平方米的综合体在2012年热销30亿元，成为了众多企业及投资人争相追逐的明星项目。

中铁华升总经理王景明告诉《中国经济周刊》：“我们中铁华升先后在北京、深圳、大连、包头、广州、青岛、济南等地成功开发了一系列里程碑式的项目，其中楼高超过200米的项目就多达5个，例如深圳诺德中心、大连诺德大厦和青岛诺德中心等。可以说，我们的每一个项目都是区域性地标项目。”

地标性项目是一些企业在寻找办公地点时的重要参考指标。一位企业负责人告诉记者：“在商业领域，我们民企如果能在地标性建筑里办公，会更容易与客户达成交易。”

北京诺德中心位于北京市中关村科技园区丰台科技园。中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，也是我国首个提出发展总部经济区的园区，在过去20年的发展中已经取得了辉煌的成就，如今又进入了“东进西扩”这一向园区周边规划、开发的战略时期。

王景明告诉《中国经济周刊》，北京诺德中心正是园区“东进”战略的首个项目：“这是一项代表整个园区经济发展的标杆式项目。诺德中心的破土动工标志着丰台科技园‘东进战略的正式启幕。”

负责具体操盘诺德中心项目的中铁华升子公司诺德置业有限公司（下称诺德置业）项目总经理李新春认为，诺德中心与其他商业地产项目相比，主要有三大优势：“第一，北京诺德中心是中关村科技园丰台园‘东进战略的首个项目，可以说我们是站在巨人的肩膀上，与园区共同发展；第二，诺德品牌拥有强有力的母公司后盾，我们在深圳、青岛等地开发了多个地标级城市综合体项目，拥有非常丰富的经验；第三，我们是站在城市、社会的角度，以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心超过200米高的建筑体填补了区域乃至城市的空白。”

“诺德中心一期三栋写字楼能够在一年之内全面售罄，除了有强大后端支撑外，诺德中心更是各家企业展示品牌、树立形象的绝佳选择。” 诺德置业项目副总经理刘巍在接受《中国经济周刊》采访时表示，“诺德中心提供的顶级配套设施可以说是整个京西南地区高端写字楼中的典范。除此之外，诺德中心的发展思路契合政府规划，对于进驻的企业而言，在享受国家级科技园区诸多优惠政策的同时，也使得公司资产得以保值升值。”

对话

北京诺德中心，京南的商务新地标

《中国经济周刊》：如果说诺德项目在其他城市打下的是品牌基础，那么北京诺德中心在整个诺德品牌的发展上起到的是怎样的作用呢？

中铁华升总经理王景明：北京诺德中心可以说是诺德品牌的延续，同时也代表着我们诺德品牌的升级。作为诺德品牌“立足北京，布局全国”的战略布局核心项目，北京诺德中心是诺德品牌在积累了多年商业地产开发经验后的一次集中展现，是在全国打响诺德品牌的重中之重，也是我们诺德品牌未来开发项目的一个标杆。

《中国经济周刊》：未来北京诺德中心全面落成之后，会给北京市中关村科技园区丰台科技园及整个北京西南地区带来怎样的影响？

中铁华升总经理王景明：众所周知，现代都市的快速发展促进了城市综合体的诞生，城市综合体的出现也在不断推进着现代都市的发展进程。作为中关村科技园区丰台园“东进”计划中第一个综合体项目，北京诺德中心城市综合体的诞生，标志着园区将迈入大都市时代。这里汇聚高端总部写字楼、总部独栋、国际时尚商业中心、总裁行政公寓和会议中心等多元业态，集高端商务办公、休闲购物、餐饮娱乐、高端会议与高端居住于一体，在北京西南地区打造出一个功能完善、业态互补的一站式都市商圈，进驻者可以在这里轻松享受都市便捷。

200米超高写字楼的落成，无疑也将成为整个京西南区域的标杆性建筑，这对于整个园区乃至京西南而言都将是一个很好的形象提升，填补区域缺乏地标性建筑的空白，从而吸引更多的企业入驻，带动整个区域的发展。

《中国经济周刊》：北京诺德中心在北京市的商业地产发展中会是一个怎样的地位？

诺德置业项目总经理李新春：我认为北京诺德中心在整个北京的商业地产发展中是一个里程碑式的项目，它的出现不但填补了京西南地标建筑的空白，更是一个引领北京南城商业地产发展的标杆项目。众所周知，北京正在大力发展南城区域，而就北京商业地产的发展规模来看，南城地区还没有哪个项目能够代表南城的商业地产，而我们的北京诺德中心，无论是在建筑高度、品质高度，还是在诚信高度都可以说是南城的一个标杆性项目。

诺德品牌的发展战略就是“立足北京，布局全国”，可以说作为我们品牌在京的首个综合体项目，北京诺德中心担负着树立品牌形象的重任。

《中国经济周刊》：对北京诺德中心的超高层写字楼有着怎样的期待？

诺德置业项目副总经理刘巍：纵观北京商圈格局：东有CBD，代表着世界级商务高度；西有金融街，代表金融商务高度；北有中关村，代表科技产业的高度。唯有京南缺乏商务地标。

在我看来，北京诺德中心200米超高层写字楼的出现，就是要填补这一空白，以鹤立之势，擘画京西南城市天际线，建立区域性地标，问鼎京南商务制高点，成为京西南乃至整个京城的商务新地标，吸引更多的企业进驻，真正成为升级版总部经济区。