房地产金融风险分析与防范研究

杨雪莹

摘 要 房地产的发展离不开金融支持，防范和控制房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业发展的要求，而且对国民经济的稳定和发展也是至关重要的。本文首先分析了房地产金融的研究背景，具体阐述了房地产金融风险的成因，最后有针对性的提出了相应对策。

关键词 房地产 金融风险 成因

一、引言

金融是房地产得以发展的支柱，房地产金融的健康发展是房地产业稳定和发展的重要保障。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。目前，我国的房地产金融受宏观调控的影响较大，政府参与其中，因此房地产金融体系的发展尙不成熟，存在着一些问题，这些问题的存在严重阻碍了房地产金融的健康发展。

二、房地产金融风险成因分析

（一）土地制度的不完善

（1）城镇土地制度的变化。改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将士地使用权无偿、无限期提供给用地者，但使用者之间不允许进行私自交易。政府真正能够进行调节的只有新增建设用地而已经具有使用权的城镇土地政府则无法进行供求干预。因此在现行的经济条件下，土地这种特殊商品的供求曲线却趋近于普通商品，政府对于现在的土地市场无法做到行之有效的干预。

（2）土地储备制度对房地产业的影响。我国土地储备制度目前还不能完全发挥其应有的作用，加上政府出台的政策不健全，房地产市场自身发展的特殊性，使得想要利用土地储备制度对土地供应产生影响、平抑房地产市场价格存在问题，不能够从根本上取得实质性的成果，如果实行的不好，反而可能引发更大的金融风险。

（二）房地产金融体系发展滞后

（1）融资渠道单一，多元化的融资渠道不活跃。房地产融资渠道基本上以银行贷款为主，其他融资渠道由于各自的局限性而难以满足房地产市场的需要。房地产领域对于资金出现的供求失衡现象，使得融资成本随之上升，一些房地产企业因为不能及时获得资金而导致资金链断裂，不得不放弃某些项目，更有甚者会私自进行非法融资，或进行资金“寻租”。

（2）商业银行制度和经营行为不规范。近年来，由于缺乏有效手段监管和总体科学规划，房地产信贷在一段时间内出现了非理性增长。目前我国的银行和其他金融机构在经营过程中难免出现一些问题，这些问题都会为房地产融资带来潜在的风险，会抑制业务的可持续发展。

三、房地产金融风险防范对策

（一）完善土地制度

（1）落实农民对土地使用权的保护机制，允许宅基地和集体用地直接入市。我国的土地征用近年来已经发生了巨大的变化，之前政府一直扮演的是协调者，即对农民与占地者之间的关心进行协调，现在变成了由地方直接进行征地的“公告征地”，对于农民对土地的使用权基本忽视。因此，有必要通过《农村土地承包法》和《物权法》，能够使农村的集体用地拥有自主行为权，农民能够直接将宅基地和集体用地入市。

（2）建立“土地基金制”，使得各级政府和被拆迁征地者之间形成合理的利益制衡机制。我国的房地产领域现在处于高速发展阶段，归根到底是土地问题，土地出让尚无具体有效的规则。地方政府已经将土地出让收益金作为了自身获得收益的主要来源方式，因此政府在征地、供地方面由于利益的存在，不能够从长远来思考问题，做出的某些行为具有短期化的性质，因此有必要建立土地出让收益金的基金制度。

（3）重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。地方政府不能随意利用自己的权利进行征地，各级土地储备中心的功能应逐步向基本建设用地和工业项目用地转变。

（二）发展房地产金融体系

1、拓宽多层次多元化的房地产融资渠道

（1）进一步完善和发展住房公积金制度住房。住房公积金通过强制储蓄能够形成一部分稳定的、大额的专项资金，我国房地产金融可以利用这些资金进行发展，这也可以作为现阶段的主要融资模式来进行推广，对于房地产金融领域是一大突破。

（2）大力发展房地产信托。目前，单一的融资渠道不能够满足房地产市场的发展，所以无论是单一的银行贷款还是信托都不可能符合现行市场发展的要求，所以信托与银行信贷相配合，组成互补的融资模式，融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

（3）发展私募融资为中小开发商寻找出路。对于大部分的中小型房地产商而言，从银行取得贷款的要求过于严格，手续复杂，时间较长，难以较顺利的取得银行贷款，然而“私募融资”弥补了这些局限性，可以为中小开发商从另一渠道取得资金，从而及时进行项目开发。

2、规范商业银行的管理制度和经营行为

（1）商业银行应按照有关规定，严格审批手续发放房地产贷款。必须严格按照中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的规定审查发放条件，严格控制风险，将风险控制在最小范围内。各银行应严格遵照文件规定，确保新发放贷款质量。

（2）商业银行应调整房地产开发贷款的内在结构。对于银行发放的贷款，不能无限制的扩张，而是要合理调整结构，实行差别政策。对于不同地区，具有不同发展水平的市场状况，不同的价格水平等具体情况进行具体分析，不可统一而论，针对不同情况给予不同形式的贷款。

（3）银行应科学设计业务流程，完善贷后管理机制。在设计业务流程时将风险因素考虑进去，并根据市场情况对风险控制进行修正，从而保证能够及时有效的控制风险。贷款管理前台与后台应该职责明确，相互独立又相互制约。

参考文献：

[1]王玉楠.我国房地产金融风险问题分析[J].黑龙江对外经贸，2008（9）.

[2]付东.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012（10）.

（作者单位：吉林大学管理学院）