三线城市房地产业发展思路与对策

徐涛

摘要：近来，在严厉的房地产调控背景下，不仅一、二线城市房价增速明显放缓，三线城市也受到了较大影响。三线城市房地产泡沫不大，房价多数处于合理区间，但在全国统一的调控步调下，正常发展收到了较大的约束。本文在深入调研的基础上，提出调控背景下三线城市房地产业发展的思路和对策，以供决策参考

关键词：三线城市；宏观调控；房地产业

2011年以来，在全国严格执行房地产市场调控的大背景下，不仅仅是一、二线城市被严格限制，多数三线以下的城市也都受到了不同程度的影响。从发展水平来看，三线及以下城市房地产市场泡沫成分远不如发达城市那么严重，但在全国一体化的宏观政策影响下，其房地产市场也逐渐出现了开发投资增速回落、资金来源增长放缓、消费需求不足、总体房价环比下降、土地交易低迷等现象。這些新的市场特征一方面对三线城市房地产的发展乃至城市化建设形成了压力和挑战，另一方面也为稳定房价、规范市场、形成合理的房地产业发展模式提供了机遇。为了促进新形势下三线城市房地产业健康发展，进一步发挥房地产业在三线城市经济与社会发展中的重要作用，本文基于对江西抚州、上饶、景德镇等地级市的调研分析结果提出以下建议。

一、落实国家宏观政策，结合本地实际，明确房地产业的调控方向

1.稳定房价。“稳定房价”的根本在于使房价与经济社会发展相适应、与居民收入水平相适应，与投入和合理的利润相匹配。世界银行 （1993）利用“住房价格与收入比例”对合理房价进行定义，“住房价格与收入比例”是指一套住房的自由市场中位价格与中位年住户收入之比。通过对世界50多个城市的调查，他们认为房价收入比为4-6倍是比较理想的，这也是世所公认的合理界限。2011年，调研城市中心城区商品房销售均价为3474元，城镇居民人均可支配收入为1.66万元，住房收入比约为1：6，尚处于合理区间。

2.控制地价。地价是房价的主要构成之一，高地价必然导致高房价，因此，稳定房价首先在于控制地价，越是大城市，越是好地段，地价在房价中的比重越高，高档项目的地价占比达50%左右。三线城市的土地交易价格这几年也不断上涨，截止到2012年初，土地交易价格占到了商品房开发成本的30%左右，在有些县区甚至更高。尽管三线城市的房价泡沫成分不大，尚处于合理区间，但是必须要谨防持续上涨的土地价格会进一步推高房价快速上涨。土地价格是供需双方均衡的结果，在高需求的状态下，如果供给不足就必然导致地价高企，因此，加大土地供应、扩大投资渠道是控制地价的有力举措。

二、引导合理消费需求，促进房地产市场交易繁荣

新一轮楼市新政以来，价格还没有来得及变动，交易量的萎缩却在三线城市大小楼盘中处处可见。根据我们的调研了解，交易量的下降并不是需求量的绝对下降导致的，更大的原因在于供需不对称、消费者对市场的悲观预期。这要求当地政府应该给予积极的宣传和引导，坚持以消费品为主导，促进三线城市房市的健康发展。

1.大力引导商品房的消费性需求。应该说，大多数城市房地产市场需求是充足的，之所以没有在交易量中体现出来，主要是因为晴雨不定的楼市政策和不对称的交易信息使得消费者普遍对市场持谨慎或悲观的预期。消费者持币观望，将给开发企业带来巨大的压力，从而进入一个行业萧条的恶性循环。房管部门可以选择公开一些典型楼盘的成本信息，让消费者对商品房的价格形成一个合理的预期，避免盲目看跌。此外，政府还可以充分利用网络平台对供需双方进行匹配，避免交易市场上的信息不对称障碍。

2.促进存量房市场交易繁荣。税负过高和重复收税的现象使得存量房市场交易不活跃，进而影响整个行业的健康运转。建议三线城市对个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税和印花税。不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

3.提高居民收入水平，增强居民住房消费能力。对于一般的住户来说，住房消费无疑是消费中的最大支出，增强居民住房消费能力，对房地产业的发展能起到良性互动作用。住房消费与居民消费能力密切相关，消费能力的高低又主要决定于其收入水平。因此政府要采取措施努力扩大就业率，提高居民收入水平。只有收入多了，腰包鼓了，居民才更有条件进一步改善居住条件，提升居住质量和水平。

三、为企业营造良好的市场环境，稳定市场供给

市场交易量的下滑最直接的影响就是企业的投资建设热情下降，这在短期会影响行业的正常运转，长期更会严重影响地区经济发展。稳定市场供给的关键在于企业，而企业最关注的无非是如何控制成本，实现一定的利润。

1.加快普通商品住房的有效供给。发达城市聚集着全国最优质的大型房地产开发大企业大集团，严重的房地产市场泡沫使得这些企业在发达城市的发展空间有限，一线有些房企申请破产，杭州金星房地产公司破产，广东顺德小房企申请破产。2011年183家上市房企股权转让183宗，比2010年增长65%，专业能力不强、管理水平低下的企业将被淘汰，一波房企“洗牌潮”或将凶猛来袭。它们正积极寻找发展梯度较低的城市进行投资，三线城市应该积极做好准备，吸引和支持全国知名大型房地产开发大企业来抚投资，着力增加中低价位、中小户型普通商品房的比例。对普通商品住宅的建设或开发应该提供信贷支持，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业在本地开发的普通商品住宅要给予大力支持，尽快形成有效普通商品住房供应。

2.规范建材、资本和土地市场，降低房地产开发成本。房地产的生产要素主要包括土地、建材、资金和劳动力，要素市场不规范使企业开发建筑成本不断攀升。其中建材和资金要素市场存在的问题在调研城市的房地产业表现得较为突出。

（1）应该对建筑材料市场进行整顿，打击地方势力对水泥、钢筋甚至是装修材料的垄断行为，增强房地产开发企业的市场谈判力，形成更加开放、竞争、有序的建材市场，这样企业可以货比三家、讨价还价，从而降低建筑成本。

（2）应该给企业营造一个有序的融资借贷环境。从银行获得资金本应该是房地产开发的主要资金来源，但是目前银根紧缩，贷款困难比较大，即便是能够顺利获得银行贷款，企业也往往要承担乱象丛生的“资本管理费”、“理财费”、和“利率上浮”等额外成本。地方政府尽管不能影响全国一体化的企业贷款利率和住房贷款利率，但是对于借贷过程中的一些不规范现象可以进行干预和整顿，为企业正常获得资金提供保障。

3.加大市政建设投入，促进住房销售。由于市政建设投入相对不足，消费者对住房的认购热情会受到一定程度的影响。在城区的建设方面，政府总是期望有了足够的“人气”以后再逐渐加大对市政设施的投入，但反过来没有足够的市政设施配置，“人气”往往很难升高，这就是形成了一对相互观望的矛盾。在这期间，前期投入较大的房地产开发企业往往会承受巨大的压力而影响后期投入，因此在这方面政府可以考虑加快并加大对市政建设的投入，以同时促进消费热情和投资积极性。

4.提高行政效率，為企业提供优质服务。房地产业的行政准入门槛非常低，但是在运营过程中行政管理和审批程序却非常繁杂，在规划、建设、销售等各个环节都要层层过关。简化审批程序、提高行政效率可以为企业节约大量的时间和成本。

四、加大保障性住房建设，构建多层次住房供应体系

三线城市在将商品房开发推向市场的同时，应该继续加大廉租房、公租房等保障性住房建设和其它形式的住房保障力度，构建多层次住房供应体系。

1.保障房建设要以满足基本居住需求为原则。当房地产市场回归理性时，应停止经济适用住房和限价商品住房的建设，将主要财力和资源用于加快公共租赁住房建设。同时，要逐步加大市场主体的社会责任，在市场化房地产开发项目中，规定配建一定比例的公共租赁住房，并纳入政府保障性住房体系，用于解决中等偏低收入群体的住房问题。

2.统一规划商品房与保障房建设。保障性住房与商品房应该是一个整体，如果不能同时纳入城市整体规划之中，则很容易在城市周围形成新的边缘区，使被保障居民难以真正融入城市生活，甚至由于低收入群体过于集中产生一些社会问题。此外，交通与配套设施的不便利也会削弱保障性住房的保障功能，最终导致保障性住房空置，这种现象已经在河北、河南等地出现。因此，保障性住房应该与商品房实行“插花式建设”或无差别的“混建”模式，使保障性住房与商业楼盘布局融合在一起。管理部门可以在立项和土地出让的过程中就直接将配建数量、面积、户型标准、价格、工期、建设质量等要求和违约责任，作为土地出让的前置条件，纳入政府强制性管理范围，所建公共租赁住房由企业持有经营或由政府回购。这样不仅有利于缓解各地保障性安居工程建设资金与建设用地短缺的矛盾，还有利于保障对象的就业、就学和就医。

3.拓宽建设资金筹措渠道。保障性住房的资金通常可以来源于土地出让金和财政支出，三线城市要继续加大财税政策支持保障性安居工程建设力度。各级财政部门要继续优化财政支出结构，加大公共财政投入力度。要确保不不低于10%比例的土地出让收益用于保障性安居工程建设，将住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额，全部用于保障性安居工程建设。同时，要继续落实对保障性安居工程建设减免税费等优惠政策，免收各项政府性基金、行政事业性收费和土地出让收入，以切实降低其建设和运营成本。

五、探索房地产市场管理的长效机制

三线城市当前的首要任务是继续坚决贯彻落实国家宏观调控政策，巩固楼市调控成果，另外，要在实践中及时总结经验，为房地产业持续健康发展奠定制度和实践基础。更应该抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。

1.继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求。进一步鼓励和支持自住型和改善型的购房需求，对这一部分购房者，采取优先发放信贷和降低税费等政策予以支持，促进住房消费；坚决抑制投资、投机性需求，保持价格稳定，在落实差异化住房需求管理时要对调控目标进行明确地界定。

2.压缩企业违规违法性利润。房地产业是公认的高利润行业，开发商的部分利润来自于合法经营，部分利润则源自各种违规违法行为。比如，过去十几年，开发商获得的超额利润，其实主要来自于土地增值。过去多年，国家出台的多如牛毛的土地政策，用于规范土地出让和管理，尤其打击和清理土地闲置行为。按规定，开发企业拿地后，一年内不开发得缴罚款，两年不开发将被政府无偿收回。但这项政策，从来没有被有效落实过。加强执法，才是根本。同时，也须防范和查处官员的权力寻租，转变用地性质、提高项目容积率等皆是损害国家利益、满足不良官员和开发商贪欲的惯用花招。

3.加快发行城市投资债券，解决地方政府对“土地财政”的过度依赖。发行城市投资债券，把本地的债券市场做大，就可以缓解政府因土地财政紧缩而产生的财政危机。其实这两个改革是可以串通起来的，允许地方政府发行城投债，然后再进一步工业化。使政府减少对出让土地的依赖，改变地方财政的结构。当然，解决“土地财政”问题从根本上看还在于加快培育新的经济增长极，土地出让也不可能无穷无尽，过去几年财政严重依赖土地的局面不可能长期维续，三线城市应该抓紧机遇在这个问题上进行突破。

4.加强对房地产市场运行的监管预测。（1）未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售。（2）取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。（3）明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。（4）要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开，房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

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