世邦魏理仕：青岛写字楼市场风险犹存

于洋

“大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应，同时加速在这些新兴区域建设及完善各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。”

2013年4月25日，世邦魏理仕青岛分，公司召开新闻发布会。会上世邦魏理仕发布了《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。

据世邦魏理仕研究部的统计数据显示，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4.080万平方米，增幅达80%。当然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来四年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。然而各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给也有不同的解答。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟评论道：“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”

相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞表示，实际上，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的政策引导所致。对此，她建议道，“大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应，同时加速在这些新兴区域建设及完善各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。”

在谈及青岛房地产市场话题时，世邦魏理仕青岛分公司董事张春雨指出，目前青岛优质写字楼存量中有90.5%的散售项目，而到2016年散售项目比例依然较高，预计占存量的92.2%，约176万平方米。由于散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险不断增大。其次，新增写字楼75.1%将位于传统核心商务区外的次中心区域，上述区域的交通、配套设施及商务氛围仍需不断完善。

展望后市，张春雨表示，截止2013年第一季度，青岛市市场整体空置率达15%，维持在相对较高的位置，如经济状况好转，办公楼主力租户物流、贸易类企业办公楼需求将回升，但面对未来供给偏多的状况下，预计市场整体空置率会继续攀高。