郁亮 万科“与城同行”

房地产是一个能轻易吸引每个人眼球的敏感词汇，这个词语里包含了太多激情与偏见、大喜与狂怒、真情与不堪。越来越严格的调控政策让房地产企业在一轮轮政策洗礼中被市场大潮淹没。虽然中国房地产的调控政策已经进入常态化，但是不难看出地产行业的主流刚性需求仍然存在，中国房地产行业在未来的15～20年将继续稳定发展。

虽然房地产的下半场仍处在“黄金时期”，但我认为目前的楼市仍然处于“冬天”，万科的态度一直都是“练好体魄，长期作战”。除了要建造出好的房子，更要提供优质的服务。只有这样，“冬天”才会也有好风景。

在调控的大潮中，万科也在积极进行着自身调整，在下半场开局的应对策略首先是在产品上动脑筋。房子的户型该变小的变小，该调整的调整，原来做两房的面积，现在想办法变成了三房。而万科在保障房建设、住宅产业化及绿色住宅上的不懈探索和推进，更体现出了强烈的责任意识。

上半场，万科遵循的是为普通人盖好房子；到了下半场，要再加上半句话——盖有人住的房子。而有人住的房子，才能真正实现住宅的居住基本属性。为了实现这个目标，万科要把社区的配套产品做好，软性服务做上去。

我认为，万科已经进入稳定发展阶段，今天的万科追求的是企业的可持续性发展。好房子是有一套标准的，对于投资者来说，好房子必须是升值的，好服务则对万科的物业管理水平提出了更高的要求，对于自住客户来讲比较重要，而好邻居更是将居住提升至人文的高度，这也是最难的。

当野蛮生长的中国房地产行业最终回到理性的发展轨道时，这种回归商业逻辑原点，以提高客户居住感受为核心的产品理念，或许就将成为未来企业最重要的竞争优势来源。

房地产行业更应该是个配套产业，未来城市发展更新升级，房地产行業应为城市发展、社会经济发展做配套。针对房地产是“配套产业”这个定位，万科要与城市同步发展，根据城市的发展状况和需求来决定未来做些什么。万科一直认为每一天都是卖楼的好日子，会把每一天都看得很重要，能真正满足客户需求的房子、与客户支付能力相称的房子一定能卖出去。

万科希望融入每个项目所在的本地社会。要想在一个城市扎根、做好产品，首先需要深入地了解这个城市的历史、文化和生活。在万科每一个地方城市总经理上任之前，便要求他们深入了解这座城市的一切，这就是第一个考核，这也正是万科的成功之道。

而此前，万科方面一直坚持住宅为主的发展路线。但我认为，我们一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略，到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度。目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现过快发展势头你有可能通过降价来解决，但商业地产降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。万科对商业地产，仍然在谨慎态度下发展。