冯仑 做开发商中的“手艺人”

随着经济的不断增长，房地产业的价值链也正在发生变化，未来的房地产商会在三种定位中选择。一是制造商，二是运营商，三是服务、金融、投资商。最下游是销售类不动产，中游是不动产出租，最上游是房地产金融。

国内大部分开发商都处在第一阶段，比如万科，强调产品规模化、标准化。第二阶段运营商（不动产出租），我们也可以看到一些国外的案例。不同的服务方式，提供的体验不同，决定了这个空间价值的大小。同样是三～五百平方米的面积，开餐馆是一种价值，用来做购物中心又是一种价值，或者用来做酒店、做桑拿、做会议中心都不同。

我认为，未来房地产的走向是“导演+制片”的模式。第一种如电影《中国合伙人》，陈可辛有权益，自己投了一点钱；第二种则像斯皮尔伯格、张艺谋，他们不投钱，也得给他分红，是制片费；第三种是票房分账，看最后卖出去多少。导演的品牌影响力会带来潜在的市场影响力和票房收入，因为他会组合各种社会资源，他知道是用章子怡还是用李子怡，知道怎么把美工、服装、道具等整合到最佳，让你体验最好的视觉感受和最感动的故事。在商用不动产行业也有类似的“手艺人”，一眼就能看出空间应该怎么改。比如在国外有一个破旧厂房已经倒闭了，便请来建筑师，通过残破的艺术，把它变成历史留下来的遗物，最后做成了餐厅，生意异常红火。这个例子就是空间没改变，但故事改变了。研究空间的使用，创造它的行为模式，提供新的体验，就会带来新的收入。

我们开发商最需要搞清楚的是，自己现在处于房地产价值链的哪个环节？如果在服务业阶段，我们要在空间上研究它的经营模式，在财务安排上掌握它的节奏和多样性的方法。如果再往上到资本市场，不动产就变成了金融业。当有很好的资金回报的时候，就可以把未来的租金整个金融化，作为产品卖出去。

而对于万通来说，目前我们确定了一个稳健的发展方式，总结起来就是低风险、中速度、高回报。大家都说做企业是马拉松，但忽视了一点。所谓马拉松，只有开头和结尾的时候有人鼓掌，中间就是匀速不停的慢跑，很寂寞。做企业其实拼的就是寂寞。低风险就是马拉松的中间环节不能用百米速度跑。对房地产公司来说，如果仅仅是负债买地，每年总量增长很快，但是风险也很大。根据长跑的观点来看，这二十年如果把所有的上市公司作为一个样板，二十年的平均净资产回报率只有6%左右，这就是长跑的成绩。你如果跑二十年能跑到7%～8%的净资产收益率，就很好了。

而对于万通，“转型是万通对整个房地产周期所做的大博弈”。我认为，未来房企出路往下游做是变成建筑业，在中游做好是营运，往上游走是把不动产和投资级物业整合为金融产品。

在我的构想中，万通地产以香港龙头新鸿基为模板转向商业地产运营商，慢慢銷售住宅，逐步孵化资产进入准备期。我们现在大概有三分之一资产在不动产，三分之二在住宅。而万通控股定位上游价值链，模仿新加坡巨头嘉德置地，走“PE+REITS”（私募+公募基金）模式发展，这种定位可在上市时获得最高溢价。