浅析抑制房价过快上涨的相关方法

王继

摘要：房价的不断攀升，使得中国的购房问题成为一个持续性的热议话题。中国的低收入人群实在难以支付高额的购房费用，再加之中国的房价过快上涨势必会带来一定的经济风险，抑制房价的过快上涨成为中国一个急需要解决的问题。本文大体从三个方面进行论述：首先简单论述房地产成本的构成情况，了解房价过快上涨的几个主要原因；其次结合使房价上涨的几个关键因素，从根本上提出抑制房价上涨的有效措施；最后结合现在已有的抑制房价上涨的有效措施分析其中的有效点和不合理的地方，结合起来讨论较为合理的解决方案。

关键词：房价；过快上涨；宏观政策；制度改革

近年来，中国不断上涨的房价已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。买房问题已经不只是给现在的年轻人造成困扰，加之房地产市场对我国经济影响甚广，我国房地产已经成为一个不得不被重视的社会问题。有关房地产市场的各种评论铺天盖地。为了遏制房价过快上涨，国家相继出台国六条、国八条、国十条等政策。但随着政策被市场化的速度越来越快，人们对国家宏观调控的效果普遍感到心里没底。因此，在政策出台之前，加快推进长期制度改革，去除积弊，寻找合适的解决措施迫在眉睫。

一、房价过快上涨的主要原因

（一）建筑行业的成本过高

建筑行业成本的构成因素很多，但主要决定于土地价格和建筑开发成本。首先，我国总土地面积居世界第三，但由于人口基数过大，人均土地面积却很少，尤其是近几年出于对粮食安全的考虑，生态保护的建设、基础建设设施等保护使得住房用地更为稀缺，使得房地产行业的土地获得成本大幅度上涨。其次，近年来钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建筑价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格高位不下，其他建筑材料价格也越来越高，总体趋势处于上升趋势，国民经济越来越失调。建筑行业的土地成本、材料成本、人力成本和管理成本也随市场行情不断提高，而原材料价格的提高也成为住房价格不断上涨的有效“推动力”。

（二）群众的炒房心态日益高涨

房地产与一般的商品不同，属于耐久性商品，寿命较长，折旧率很低。越来越多较高收入的人群偏向于用闲散的资金购买多处住房，有钱人一人名下拥有多处住房，使得住房本来就比较紧张的人口大国的住房显得更加供不应求了。低收入人群期待着房价能够合理上涨，但却无力为之，有权有有势的人群则一心希望自己持有的住房能够上涨以获得高额利润。

（三）房地产开发商过分追求利益增长

近年来，房价的不断走高使得房地产开发商受利益驱使，在房价不断高涨的过程中，不顾市场的实际需求状况，过度开发房地产，使得住房结构不合理。住房的开发结构不合理，使得住房的供应情况与实际的需求情况大相违背，在一定程度上导致住房价格快速上涨。

（四）住房供求关系失调

国家统计局的权威数据表明，目前我国商品住房投的供应结构不够合理。经济适用房的比重不断下降，住房空置率不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。表面上住房空置较多，但实际上真正符合中国大多数人的住房，也就是符合大多数人需求的经济房仍然处于供不应求的状态，而这又成为住房价格不断攀升的另一主要原因。

二、房价过快上涨的负面影响

目前我国房价已经成为全国上下普遍关注的一个热点话题。不可否认，房地产市场的繁荣富强发展不仅能够增加国家财政收入，而且也是国家融资的一个重要途径，是经济发展的重要环节，能够带动整个经济的发展。但是，如果房地产的价格一路飞涨，那我们就不得不关注它的负面影响了。

首先，住房是居民的基本需求之一，直接关系到民生大事，而且由于全国许多地方房价处于快速上涨阶段，尤其是经济发达地区，远远超出了居民收入的增长速度，不利于我国人民生活水品的提高。其次，居民在住房上的经济投入比重不断走高，得其他行业的消费水平无法提升，导致中国在住房以外的其他“内需”长期处于疲软状态，这将给中国的经济的发展形成一种强大的阻力，不利于我国经济长期高速发展。

三、抑制房价过快上涨的主要方法

（一）严格控制住房建设的成本

住房的建设成本的影响因素很多，但主要受住房所用土地资源使用权的申请费用及住房开发成本的影响。为了控制住房的建设成本，必须对住房建设的成本源头进行严格控制。关于土地价格的控制问题，政府确立了土地国有或共有的基本国策，也就是说，围绕土地的一切交易与经营，都应该在我国规定的产权规则下进行。

1.严格控制土地资源使用成本

在我国，房地产开发商可以通过招标、拍卖等公开竞价的方式取得土地使用权，同时可拥有建设用地使用权，即对这部分土地享有占有、使用、收益的排他性权利，有权利用该土地以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而利用土地，但是这些权利应该在法律规定或合同约定的范围内。政府应该正确规划住房使用土地，并且对用于住房建设的土地直接选取优秀的房地产开发商来承包建设该住房用地。目前商品房的建设用地绝大部分是以拍卖的方式获得的，表面上是在一个公平的竞争过程，但是拍卖过程本身就是一个竞价过程。巨额的土地竞拍价格毫无疑问地在很大程度上提升了房屋价格上涨的速度。

2.合理分配我国土地资源

土地出让金是地方政府财政的重要来源。我国正处于工业化的中期阶段，重化工快速扩张，而且长期依靠外延性投资来拉动经济的增长。然而这种经济结构和工业发展模式需要大量的土地供给来支撑。政府加大对工业建设的支持，用于住房建设的土地资源在支持工业发展的过程中越来越稀缺，政府将工业建设上的优惠转嫁到房地产的土地价格上，势必会使房地产土地价格居高不下。所以，国家应该根据我国的实际情况，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为，大力调整和改善住房规划用于住房建设的土地资源。

3.加大对土地资源使用情况的监督

针对现在住房建设的土地资源获取，我们应该综合提出更为合理的获取方式。房地产开发商申请到用于住房建设的土地资源必须确实用于我国的住房建设，政府部门也应该切实做好这方面的监督工作，要做到切实调整住房供应结构。重点发展适合于我国眼下需求的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模并对外公布；全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。

（二）遏制群众炒房心态

房价的不断攀升，使得群众的炒房热情越来越高，人们一边抱怨房价过高，但心里却希望房价能够上涨，以赚取其中的差价。这使住房不能顺利地掌握在需要的人的手里。因此，为了从根本抑制房价的飞涨，必须做到从根本上纠正群众的炒房心态。

1.控制流入二手房市场的房源

二手房市场的住房类型很多，但大致可分为两类：一类是真实的由于自身实际情况，需要转让自己已有的住房；另一类是单纯地寄希望于在二手房市场交易中获得高额利润。基于研究需要，文章主要是针对于第二类人群。对于该类人群，我们可以通过完善二手房市场交易方式，使二手房交易价格做到公开化、透明化。通过加大“商品流通”过程中相关税率的方法，控制炒房者的炒房念头。

2.做好二手房市场的疏通工作

关于房地产市场的疏通工作，主要是要做到区分对待，做到疏散现有问题。二手房交易作为市场较为自由的一项特殊交易，其交易价格取决于交易双方，较为自由。为了抑制众人的炒房心态，政府应对二手房的交易加大征收相关税费的力度，希望通过此手段达到抑制群众炒房心态的效果，调节房地产市场的供求关系。

（三）控制住房贷款

住房贷款是由银行兴起的一种贷款，个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。住房贷款为许多需要住房的人但又处于低收入人群的需求者带来方便。能快速解决低收入人群的住房问题。但好的出发点在经过市场化后开始与初衷背道而驰，变得面目全非。

房贷的兴起，的确为低收入的住房需求者带来了许多好处。但是，随着一批怀着炒房心态的人们加入，房贷成为一批专业炒房者的利用点，无成本或是较低成本的出发点，使得炒房心机不断加重。为了抑制房价的过快上涨，必须严格控制放贷的申请条件，可以通过实行更严格的差别化住房信贷政策。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

四、结论

住房问题直接关系到国计民生，不但是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过快上涨，不但加大了低收入人群通过市场解决住房问题的难度，而且增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

参考文献：

[1]张静波.看得懂的中国房价[M].北京：中国经济出版社，2011.

[2]季雪.投机购房过热的危机与对策研究[J].北京：中央财经大学学报，2010（08）.

[3]卢峰.经济学原理[M].北京大学出版社，2011.

[4]马崇明.房地产价格影响因素及走势分析与政策建议[J].中国贸易，2008（18）.

[5]朱子云，朱益超.从投资性需求上遏制房价疯涨[J].中国外资，2011（09）.