城镇化与房地产的误区

“城镇化将给房地产业带来新的黄金十年”。

这一诱人的论断完全是一个误区。

有人认为城镇化就是城市固定资产投资快速增长，如果未来10 年新增城镇人口达到4 亿，那么按较低口径计算，农民市民化以人均10 万元的固定资产投资，就能够增加40 万亿元的固定资产投资需求。比如有人认为城镇化将培养6 亿中产阶层，而随着中国中产阶层的强大，城市居民消费自然会增长，居民巨大的消费力将成为经济增长的动力。比如有人认为城镇化将产生巨大的住房需求，而巨大的住房需求不仅可以让前10 年住房市场繁荣的模式得以继续，带动与住房相关的许多产业的发展，而且能让住房市场的价格永远上涨而不会下跌，房地产企业及住房投资者的暴利模式可以持续。

上述对新型城镇化的理解与解读，不能说没有一点可取之处，但是如果中国“城镇化”发展走的是这样的路，那么中国“城镇化”还没有开始就已经进入了一个严重误区。因为，这样的城镇化不仅与中央政府的城镇化精神相背离，与城市化实质和发展规律相违背，而且无法让农村居民市民化。

无论是“城镇化”还是“城市化”，其核心就是让农民进城，让农民进入城市后享有一般市民的待遇。这样不仅能够提高整个社会的经济效益，提高整个社会公共服务的效率，降低整个社会经济的交易成本，而且能够改变农民的生活方式，为广大农民提供更多的教育、就业以及增加收入的机会。只有这样，广大农民才有扩大消费的能力。如果农民不进城或就近进入城镇，如果农民不能够尊严、体面地进入城市，成为一个真正的城市市民，那么中国的城镇化不仅无法让国内居民潜在的消费需求得以扩展，更无法成为中国未来经济增长的动力。

城镇化不等于房地产化。填平农田变广场，推倒农房建高楼，赶走集市引商圈……不少地区的城镇化发展正在呈现房地产化趋势，这是一个误区。“高楼大厦只是表象，人的城镇化才是本质。农民进城要安居乐业，必须解决好他们的就业、居住、教育、医疗、社保、户口等问题。”全国人大代表戴海蓉说。

张兆安代表说，一个城市最基本的要素之一就是产业，没有产业就没有就业；另一个基本要素是人口，有人才能把产业支撑起来。目前，不少地区的城镇化发展以房地产化为带动，没有制造业和服务业为支撑，所以往往只见空城不见人，这有点本末倒置。城镇化发展要以产城融合为基础，以小城镇原有的产业发展为依托，扩大产业规模，完善产业结构，吸引当地农民工就近就业，让他们不必长途迁徙，在当地产业发展中就能赚到钱。随着人的聚集，城镇化的内涵才能不断充实。

“产城融合”首先是要把产业和人口合理地融合在一起，让城市里不仅有生产，还有生活。“融合”是把产业和城市看作一个良性互动的有机整体，简单来讲，可以把一个组团式区域看作一个复合型社区，除了产业功能外，再加入相关的城市服务功能，使其基础配套设施齐全，有文化设施、娱乐设施、生活设施等。融合后，人们的各种需求可以就近解决了。同时，“产城融合”还要注重城市各种设施的全面发展。城市发展涉及各个方面，并且是动态。除了规划设计师前瞻性的预判，预留出合理的建设空间、配套设施外，产业结构、自然环境、文化历史等内容都需要相关专业的参与配合，特别是几方面要相互融合。

城镇化不等于落户口。全国人大代表、东华大学经济发展与合作研究所所长严诚忠指出，在保障城镇化健康推进的社会系统工程中，除基本社会保险、最低生活保障和保障性住房等制度的建立与完善之外，教育体系的覆盖与优化同样刻不容缓。按照2020 年之前全国每年城镇化率提高1 个百分点的规划，只有子女就学得到有效的保障，农村劳动力转移到城镇才能真正称得上“落户”。在这一点上除了个人的努力和智慧以外，也依赖社会服务尤其是中高端继续教育与专门化教育服务的提供状况。