人口变动对住宅市场影响探析

■ 孙春波 余 劲 教授（西北农林科技大学经济管理学院 陕西杨凌712100）

中国在短时间内完成从“高出生率、高死亡率和高自然增长率”到“低出生率、低死亡率和低自然增长率”的再生产类型的转变。中国的人口变动以人类历史上罕见的步伐推进。人口变动与人均收入提高之间的缺口，造成了“未富先老”的社会现象。在此背景下，人口变动与住宅市场互为影响的研究是目前学术界研究的焦点。人口学与住宅学研究相结合的同时，以下几个问题有待学者进行深入探究：人口机械变动与自然变动分别对住宅市场造成了多大影响，人口红利对住宅市场是否产生了影响以及影响程度等。本文在参考国内外大量文献的基础上，将相关研究成果进行比较分析，阐明人口变动对住宅市场的影响。

人口变动对住宅市场的影响

（一）人口数量变动对住宅市场的影响

住宅作为一种刚性需求产品，生活的必需品，部分学者认为人数的多少必然会对住宅的需求产生影响。曹光辉（2002）运用相关系数法定量研究了1993-2000年重庆市人口、人均GDP、利率等因素与居住水平之间的关系。得出城市人口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素。持相同观点的学者有：罗兆烈 （1998）、孙伶莉（2003）等。然而部分研究认为人口数量对住宅市场需求影响并不显著。张兵（2009）以安徽淮南市为例，建立基于灰色理论的房地产市场需求影响因素分析模型，结果显示，城镇人口数对商品房的销售影响较小。

笔者认为研究结论不同的原因在于不同区域的住宅市场和人口状况存在差异，且经济发展水平和政府政策不同。在研究方法和角度上，已有研究中以灰色关联度分析法和回归分析法为主，数据基本上采用官方公布的数据，一手数据运用得很少。在其他指标的选取上也有很大不同，因此造成结果不一致。

在人口数量变动对住宅价格影响问题上，Wolfgang Maennig通过研究德国98个大城市的人口增长和衰退与房价之间的关系，他选取了房地产价格、人口数量、人口增长、人口衰退、建造成本、居民收入等作为变量建立模型，得出结论：在人口相对集中的大城市，人口增长所引发的房地产需求并不能有效作用于房价，而人口衰退却能导致房价显著下降。同样，史青青等（2010）建立房地产均衡价格模型，采用城市不同类别房屋销售价格和人口相关数据进行分析，证明了人口总量因素不会推动房地产价格上升，人口结构因素（城镇化水平）影响房地产市场的发展。

综上所述，学者在人口数量对住宅市场需求影响方面的研究结论并不一致。原因在于影响房地产需求的因素很多，在检验人口数量这一变量时，其他变量的选取是关键因素。各学者在做相关研究的时候，选取的变量都是不一样的。此外，在研究范围上，主要以区域为主，每个区域各自的社会经济发展状况不同，也造成了研究结果的不一致。学者在人口数量对住宅价格影响方面，结论趋于一致，无论是在全国范围内还是区域范围内，均认为人口数量对住宅价格影响并不显著。住宅价格的形成受到很多因素的影响，但人口数量因素不是主要因素。

（二）人口空间变动对住宅市场的影响

Gabriel等（2000）利用美国加利福尼亚州两个最大城市的住房价格数据，通过建立住房价格模型，分析出人口迁移和城市结构演变对于城市住房价格的影响，结果表明影响房价的主要因素是巨大的人口迁移。国内也有学者持相同的观点，吴老二等（2007）运用简化的联立方程模型，从空间计量学角度审视了广东省各城市房地产价格与人口迁移之间的关系，指出不仅传统的经济变量会影响城市房地产价格，空间地理因素同样显著地影响房地产价格。持相同观点的学者有：龙奋杰等（2003）、李松等（2009）等。

由以上分析可知，国内学者一致认为，人口空间变动推动住宅市场需求和价格变动。只要人口在空间上的移动到达一定规模，就能对区域住宅市场造成很大冲击。但多数学者都忽略了人口迁移的距离、时间长短以及迁移人群的购买力问题，这些问题都对迁移人口选择是否购买还是租赁住房有很大关系。目前在研究人口空间变动问题上，研究区域主要以行政市为研究单位，研究范围较小。从微观层面对人口迁移与住宅市场的关系进行定量分析与评估会是下一个研究的热点。此外，多学科学者的参与，多角度的交叉分析和综合研究，自然科学方法和社会科学方法的密切结合，将会是未来这一问题的研究趋势。

人口结构对住宅市场的影响

（一）人口红利与住宅市场关系

史青青（2010）通过建立房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关，从而证明了人口红利与住宅市场价格不存在关系。人口红利与住宅市场价格不存在关系，但与住宅市场需求存在关系。徐虹（2008）指出由于人口红利的存在，人口规模能引发更多的住宅需求。更多的学者从人口年龄结构变化的角度对人口红利与住宅市场进行研究。Mankiw和Weil（1988，1992）认为战后婴儿潮（1946-1964年）推动人口规模和结构的变化，能够显著影响美国房地产价格。随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969-1989年进入上升通道，并于1989年达到顶点后，步入长达30年的价格下行期。国内持相同观点的学者有：赵君丽（2002）、宋国学等（2007）等。

学者关注人口红利多从人口红利与经济发展的角度出发，研究人口红利是否促进了经济发展及程度如何、人口红利持续时间等方面。而对于人口红利与住宅市场的关系，却很少涉及，仅有的研究认为人口红利与住宅价格之间不存在关系，但人口红利能促进住宅产业的发展。原因在于人口红利与住宅需求之间存在相关关系。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，住房的改善性需求和投资性需求将会得到有效实现。现有研究关注于前者，而对于后者存在很多不足，如由人口红利带来的储蓄率如何影响住宅市场及程度；人口红利期过后进入人口负债期，如何保证住宅市场的发展等问题都很少有学者研究。

（二）年龄结构、家庭结构与住宅市场关系

赵君丽（2002）通过人口结构变化与房地产周期相关性的研究，指出人口结构变化与住宅需求直接相关。特别是25－35岁的人口对住宅的需求影响显著。谢琛等（2010）认为20岁人口对房地产需求影响最高，而20-23岁年龄段、36-40岁年龄段人口对房地产需求影响较大。

戴国海（2011）运用混合扩展模型对人口结构和房地产周期之间的关系进行了实证检验，结果表明，人口结构对房地产合成增长率指数的影响极为显著。其中，城镇家庭户数的长、短期弹性系数显著为正。此外，刘光宇（2005）、龚莹（2010）等均认为家庭结构的变化直接影响住宅需求的结构和方向。

综上所述，学者一致认为不同年龄段的人口对住宅需求影响是不同的，但哪个年龄段的人口对住宅影响最显著，学者们得出了不同的意见。出现分歧的原因在于，各个学者采用的方法、指标和口径不同。并且每个地区都有各自的特色，根据不同的实际情况得出不同的结论是正常的，但在方法上缺乏创新。在家庭结构方面，学者一致认为家庭的小型化导致家庭数量的增加，同时家庭数量的增加对住宅需求影响显著。但是家庭结构分为两个方面，一是家庭的结构类型因素，包括：家庭的人口数量要素；家庭的代际层次要素；家庭内夫妻对数的要素。二是家庭生命周期因素分为初婚期、生育期、满巢期、减退阶段、空巢期和空床阶段共6个时期。对于前者，学者们进行了充分研究；而对于后者，家庭生命周期与住宅市场关系的研究很少。

结论

随着大多数发达国家和许多新兴工业化国家及地区相继完成了人口转变， 人口学与住宅学的结合将是未来研究的一个焦点问题。本文通过国内外人口与住宅市场相关研究，得出以下结论：

首先，人口数量变动对住宅需求是否产生影响有待商榷，但对住宅价格影响并不显著。理论上，住宅作为刚性需求产品，人数的多寡对住宅需求影响应该是显著的，但在区域上由于受到各种因素影响，在部分区域内表现并不显著。当前国内住宅价格并非完全由需求决定而形成的理性价格，所以由人口数量形成的需求并不能有效作用于住宅价格。

其次，人口空间变动对住宅市场影响显著。其原因在于中国人口与经济空间分布不平衡，导致人口空间变动的范围和规模巨大。对区域住宅市场造成的冲击也很显著，但目前对此有待进一步研究。

最后，国内外研究普遍认为人口红利与住宅市场存在关系。表现形式以“婴儿潮”等年龄结构的变化来对住宅市场需求产生影响，而住宅价格方面未显示存在相关关系。人口红利所引起的储蓄率等与住宅市场问题还有待学者进行深入研究。不同年龄段人口对住宅需求的影响是不一致的，但各个学者的研究结果相对集中。家庭结构的变化对住宅市场产生显著影响，包括家庭结构类型的变化和家庭生命周期的变化。

总的来说，国内在人口与住宅市场方面的现有研究，在深度和广度上还存在不足，人口变动对住宅市场的影响是一个长期而复杂的过程。今后研究的重点是如何更好地量化两者的关系，为人口和住宅市场政策制定提供更好参考。

1.曹光辉.重庆市主城区住宅需求总量预测模型[J].重庆大学学报（自然科学版），2002（11）

2.罗兆烈，关柯，郭逸.我国城镇住宅需求结构的分析与预测[J].哈尔滨建筑大学学报，1998（12）

3.孙伶莉.对上海市居民住宅需求的研究[J].上海统计，2003（5）

4.张兵.基于灰色理论的房地产需求分析—以安徽淮南市房地产市场为例[J]. 区域金融研究，2009（6）

5.史青青.基于人口红利、汇率的房地产价格研究[D].上海交通大学，2010

6.Stuart A.Gabriel.House price Differentials and Dynamics Evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Areas，2000

7.王春艳，吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格—基于空间计量学的研究[J].人口与经济，2007（4）

8.龙奋杰.城市人口对房地产投资的影响研究[J].土木工程学报，2003（9）

9.李松.基于PSR响应模型对乌鲁木齐市非户籍人口与房地产市场的相关性验证[J].建筑经济，2009（5）

10.史青青.人口红利与房地产收益率的无关性[J].经济学（季刊），2011（1）

11.徐虹.我国住房需求的影响因素及发展趋势分析[J].兰州学刊，2008（10）

12.Mankiw，N.Gregory and David Weil.The Baby Boom，the Baby Brust，and the Housing Market[J].Regiongal Science and Urban Economics，1989（19）

13.赵君丽.人口变化与房地产需求—人口结构变化与房地产周期相关性研究[J].城市开发，2002（8）

14.宋国学.城镇住宅需求动力因素分析[J].商业时代，2007（27）

15.谢琛.基于灰色理论的人口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识， 2010（10）

16.戴国海.人口结构变化对房地产周期性波动的影响[J].金融发展研究，2011（7）

17.刘光宇.对城市住宅商品需求的家庭人口因素分析[J].西北人口，2005（4）

18.龚莹.人口结构因素对美国房地产业发展的影响[J].人口学刊，2010（2）