对《婚姻法司法解释(三)》有关房产纠纷规定的分析

马小花, 郭 倩

(1.陕西理工学院 汉水文化研究中心， 陕西 汉中 723000； 2.陕西理工学院 经济与法学学院， 陕西 汉中 723000)

自2011年8月最高人民法院颁布《中华人民共和国婚姻法司法解释(三)》(以下文中简称解释〈三〉)以来，以北京丰台区法院审理的“房产加名案”为起点[1]，围绕该司法解释在法学理论界和实务界掀起一阵热议。对这一解释能否妥善解决现阶段司法实践中的夫妻房产纠纷，是公众对该解释的适用最为关注的焦点之一。本文就解释(三)中涉及夫妻房产纠纷的有关条款规定，结合司法实践所存在的一些问题进行探讨分析，以期对相关问题的解决有所裨益。

一、 对夫妻之间赠与房产规定的分析

解释(三)第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”据此规定，当事人赠与房产的行为可发生在两个时间段，即婚前和婚后。其中婚前的房产赠与包括未婚男女之间的赠与和后来建立婚姻关系的婚前赠与。如果未婚男女以结婚为目的进行房产赠与，但最终没能建立婚姻关系的，因为双方无任何法定身份关系，房产赠与行为则属于合同法范畴的普通民事赠与行为。根据合同法有关赠与的规定，赠与人在房产变更登记前是可以随时撤销的，因而当受赠人据此要求履行赠与协议的，法院可不予支持。对于在婚前承诺且后来建立婚姻关系的房产赠与和婚姻关系存续期间夫妻之间的房产赠与，因为双方具有婚姻关系，这种赠与应属于同一种性质，即夫妻房产赠与。当受赠人(夫或妻一方)据此要求履行赠与协议的，依据第六条的规定，则是适用合同法规则来解决婚姻法问题。由于两种法律追求的价值目标不同，处理不当会产生新的问题。

对于夫妻之间赠与房产的效力问题，学术界有两种不同的观点：一种观点认为这种赠与属于“夫妻之间有关财产的约定行为”，只要双方约定的内容没有违反法律、行政法规的有关规定，且也是双方真实一致的意思表示。那么，这种行为就会在双方之间发生法律效力，是不予撤销的[2]，理应受到婚姻法的保护。

另一种观点认为婚前赠与属于“合同法范畴的赠与”[3]，因为《婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。据此规定可见夫妻约定财产的方式立法只认可“约定分别所有、部分所有和共同所有”，并未将“一方的财产约定为另一方所有的方式”纳入立法认可的约定形式。因此，难以将此种约定视为夫妻之间的房产赠与行为，因而属于合同法范畴的普通赠与行为。即使双方存在有效的赠与协议，但未办理房产变更登记的相关手续，按照物权法的规定，房屋的所有权并未发生转移，赠与行为可以依据合同法随时撤销[3]。

第二种观点与解释(三)第六条的规定基本保持一致，它把夫妻婚内赠与房产的行为按照合同法规定的一般赠与行为进行处理，在简单的化解房产赠与纠纷的同时，带来的不仅仅是“房产证上加名”的烦恼，而且也使得传统家庭观念受到冲击。现阶段社会大众的主流婚姻观念仍然是“夫妻一体主义”，在婚姻家庭中实行法定夫妻共同财产制是婚姻法的基本精神和价值[4]。婚姻当事人一方承诺赠与房产的行为理应善意履行以维护婚姻的稳定，这本是婚姻责任的体现。一旦该行为因房产未作变更登记而随时可能面临被撤销的危险，无形中会给婚姻当事人带来风险，从而影响家庭的和谐稳定。

虽然现行婚姻法对于夫妻财产约定方式作出的具体规定中没有包括将一方个人财产约定为另一方财产的形式，但法律自身的滞后性使得最初的立法难以预见到当事人约定的具体形式和范围，只要在不违反现行法律基本原则和价值追求的前提下，当事人之间达成的有关财产约定理应得到法律的尊重。因此，夫妻赠与房产的行为可视为夫妻对于婚前或婚后财产的约定且需要善意履行。一方无故撤销赠与的，另一方有权起诉要求履行，人民法院可根据实际情况判令继续履行。

二、 对婚后父母出资为子女购买房产规定的分析

解释(三)第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”；“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”该条款对婚后父母为子女购买房产的认定问题作出了规定，将“产权登记在出资人名下”的父母出资为子女购房的，视为只对自己子女一方的赠与。

实践中父母出资为子女购房的情况有以下几种：1.一方父母支付全款，房屋登记在自己子女名下；2.一方父母负担首付款，房屋登记在自己子女名下，其余房款由夫妻双方共同承担；3.双方父母共同支付全款，房屋登记在一方子女名下；4.双方父母共同出资支付首付款，房屋登记在一方子女名下，其余房款由夫妻双方共同承担。从中国的社会现实来看，父母出资为子女购房的原因较为复杂，但主要原因是中国传统婚俗中的“男娶女嫁”的婚姻形式所致。按照此种习俗，男方家庭往往要承担为子女结婚准备新房的负担，因而由男方父母出资购房为绝大多数。男方父母出资为儿子结婚购房，其实是为儿子、儿媳共同出资的心愿完全符合传统的婚姻习俗。也正是这一传统习俗的影响，现实生活中很难见到父母为子女出资购房时，会以书面的形式约定只为自己子女出资。如果不尊重传统婚俗对中国家庭的影响，只是一味“僵硬”的适用物权法来处理温情的婚姻家庭问题，势必会造成婚姻家庭法难以适从的尴尬局面。因此不论父母出资所购房产登记在哪方名下，将该房产视为夫妻共同财产更有助于维护婚姻家庭的稳定[5]，所购房屋理应是子女婚后唯一的婚姻住所而并非是父母为子女一方的投资，这更加符合现阶段中国家庭的实际情况。

解释(三)的规定能够在一定程度上解决近年来社会生活中的“骗婚骗房案”、“闪婚闪离”问题。但立法这样做是否维护了社会正义，保护了赠与子女房产父母一方的利益，尚且存在争议，殊不知这样的规定使复杂的婚姻家庭纠纷更加难以裁断[6]。婚姻家庭原本实现和追求个体利益、家庭利益和社会利益的统一。如果不恰当的在婚姻关系中引入了市场经济规则，为保全个体利益而牺牲家庭利益，甚至会让原本脆弱的社会利益荡然无存，这实质是将婚姻关系所包含的人身关系和财产关系进行了倒置，将附属与人身关系的财产关系凌驾于人身关系之上。当男女双方在建立婚姻关系时，除了是在追求自身的婚姻幸福，也包含着父母对子女幸福生活的期盼。为了妥善处理和防止将来为此产生纠纷，建议房产登记部门可以在办理登记时询问当事人的意见并作必要的备注；当事人也可在登记时达成书面的协议，以免将来就此产生纠纷。

将婚前由父母出资后产权登记在一方名下的房产视为对子女一方的赠与，会造成当子女婚姻解体时，为了更多的获得夫妻财产，出资方的父母为子女作伪证的可能性加大。首先，现实生活中很难出现“明确表示赠与一方”的情况，原因是违背了父母出资购房时期盼子女婚姻能够美满幸福的初衷。基于中国传统的家庭婚姻理念，婚姻是以共同的感情为基础，以共同的财产为依托。因此父母为子女购房时不愿意设想子女将来离婚的可能；即使父母在结婚时可能口头说过是赠与双方，但只要遇到离婚的情况，他们很难承认赠与双方，因为这样会导致“家庭财产的流失”。而作为儿媳或女婿的另一方会面临举证的困难，在这种情况下，解释(三)的规定只能视作一种证据法上的推定。

三、 对按揭房产规定的分析

我国近年来房价急剧攀升，造成购房者购买能力下降。普通家庭贷款买房(按揭买房)成为这一社会现实的必然产物。而贷款所购房屋会在离婚时因双方利益难以平衡，而造成夫妻房产纠纷增多。解释(三)在第十条针对贷款房问题规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”解释(三)将一方签订购房合同，婚后共同还贷所购房屋的产权规定为归一方所有，即谁签订的购房合同，房屋就归谁所有，而还款行为并不会影响房屋的产权，虽然顺应了物权法和合同法的相关规定，但没有充分考虑到“婚后取得房产证，夫妻双方共同还贷”的情况。

在现实中按揭房产(贷款购房)会出现下列情形：1.一方婚前签订购房合同，婚前取得房屋产权证，婚后夫妻双方共同还贷的；2.一方婚前按揭贷款，婚后取得房屋产权证，夫妻双方共同还贷的；3.双方婚前共同支付首付款，婚后取得房屋产权证，婚后夫妻共同还贷的；4.夫妻双方共同支付首付款，共同还贷的。这四种情形的出现与我国特殊的房产登记办法有关，原本按揭买房的时间点应当是取得房屋产权证的时间，但实际上，购买者签订购房合同后和实际取得房屋产权证存在一个时间差[7]。而在这个时间差内如果双方办理了结婚登记，就会出现上述复杂情况的产生。在现有房产登记办法尚未完善的现实情况下，当事人自愿选择了在签订购房合同和实际取得房产权属证明之间的时间差中结婚，就意味着出资方将房产的部分权利(也包括还贷义务)以默示的方式让渡给另一方，这其实是当事人行使处分权的体现。解释(三)第十条规定的第一款提出当事人之间先行协商解决的规定，认可了当事人行为的合法性，但是随之又在第十条第二款中规定法院处理此类纠纷时，一律按照个人财产来处理，无视当事人的处分权，也使得同一条解释前后自相矛盾。

对共同还贷部分的认定和处理，应依据房产的归属和婚姻法的规定，按照夫妻共同财产处理。其中对“一方婚前签订购房合同，婚前取得房屋产权证，婚后夫妻双方共同还贷的”，依据物权法和合同法，权属不存在争议，房产属于登记方所有，而夫妻共同还贷部分根据在房产中所占比例，按照夫妻共同财产处理；对“一方婚前按揭贷款，婚后取得房屋产权证，夫妻双方共同还贷的”，该房产视作夫妻共同财产更为妥当，因为房产证明在婚后取得的，符合婚姻法规定的婚姻关系存续期间所取得财产属于夫妻共同财产。一方婚前支付的首付款，属于一方的婚前个人财产；对“双方婚前共同支付首付款，婚后取得房屋产权证，夫妻共同还贷的”，该房产也应视作夫妻共同财产。婚前双方各自的出资部分，依个人出资在首付款中的比例，按照个人婚前财产处理；对于“夫妻双方共同支付首付款，共同还贷的”，按照婚姻法的规定，完全属于夫妻共同财产。

对于房屋增值部分的认定，解释(三)将其认定为夫妻共同财产，体现了照顾子女和妇女权益的婚姻法原则[8]。这样规定有其合理性，也尊重了现阶段中国家庭的实际情况。因此对于“一方婚前签订购房合同，婚前取得房屋产权证，婚后夫妻双方共同还贷的”、“一方婚前按揭贷款，婚后取得房屋产权证，夫妻双方共同还贷的”以及“双方婚前共同支付首付款，婚后取得房屋产权证，夫妻共同还贷的”这三种情形下的房产，如果夫妻离婚时，一方婚前支付的首付款或双方各自支付的首付款部分，属于婚前个人财产，但对于这部分个人财产因房产升值所产生的增值部分，因为是在婚姻关系存续期间取得，该增值部分应按照夫妻共同财产进行分割。

四、 对夫妻双方购买一方父母名下房改房规定的分析

房改房是我国改革背景下的一种特殊性质的房产，由于包含了社会福利的性质，所以和普通商品房的处理存在很大差异。在婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，其房屋的价值不仅包含了夫妻双方的共同出资，而且包含了一方父母的身份利益，例如工龄、级别、荣誉、贡献等[9]。解释(三)的第十二条规定“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

但实践界和理论界质疑解释(三)第十二条的规定，认为仅仅凭借一条司法解释就将所有权转变为债权显失公平[10]。在现实生活中夫妻双方共同购买房产，虽然有大量的房产投资行为，但更多的是为了购买婚姻生活的必需住所。所以在处理的时候不能单纯的用一般的商品规则来处理夫妻之间有关房产的纠纷。父母将购买房改房的机会给予夫妻双方，这种行为不是简单的让渡交易机会的行为，仍然包含了传统家庭观念下的父母为子女提供婚姻住所的思想，属于父母对子女婚姻生活的资助，尽自己所能提供的一种便利。之所以登记在父母名下，也是当初取得房改房的政策要求。并且这种房产即便是登记在一方父母的名下，但是夫妻双方长期共同生活、居住，是他们婚姻生活的物质基础，所以认定为夫妻共同财产是符合婚姻法的立法原则和价值追求的。将夫妻双方购买房产的出资作为债权处理，其实是有悖于夫妻双方买房的真正意图的。因此对于房改房认定为夫妻共同财产，符合中国普通民众的现实情况，也会有利于婚姻的稳定和谐。考虑到在社会上也不乏“以婚姻来骗财”、“闪婚闪离”的现实问题，对于房改房是否认定为夫妻共同财产，法院还可结合婚姻关系持续的时间、有无婚姻过错等因素综合加以考量，其目的是为了在保护婚姻当事人利益的同时，也要兼顾社会利益，引导人们遵守在婚姻家庭领域已形成的公序良俗。

我国婚姻法司法解释(三)的出台，增强了婚姻法的操作性，关于夫妻房产纠纷的规定，注重保护个人财产利益，也顺应了市场经济下“谁投资谁受益”的投资规则，但客观上也造成了夫妻共同财产的比重下降。而婚姻是男女双方追求和睦幸福、永久共同生活为目的身份结合，不是单纯的民事合伙人。尊重传统的家庭观念和注重婚姻的共同付出，坚持婚姻关系中的法定共同财产制，始终是我国婚姻家庭的核心价值追求。

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