南方国有林场危旧房改造中存在的问题及解决方法探讨——以浙江省开化县林场为例

毛玉明 乔卫阳 肖红平 余雪琴 张永兴 鄢柳生

（浙江省开化县林场 浙江开化 324300）

南方国有林场危旧房改造中存在的问题及解决方法探讨
——以浙江省开化县林场为例

毛玉明 乔卫阳 肖红平 余雪琴 张永兴 鄢柳生

（浙江省开化县林场 浙江开化 324300）

通过浙江省开化县林场危旧房①改造的实例，分析南方国有林场在危旧房改造工作中存在的问题，以及对这些问题的解决方法进行探讨，供其他国有林场在危旧房改造中参考。

国有林场；危旧房；改造；解决方法

危旧房改造是党中央、国务院为提高广大林区职工生活质量、加快新农村建设、改善民生的民心工程。按照各级部门对危旧房改造的工作要求，浙江省开化县林场把危旧房改造作为推进国有林场改革、维护林区社会稳定、提升国有林场社会地位、融入新农村建设、振兴开化林业的重要工作，改善民生的头号工程，科学部署，全力推进，取得了阶段性成果。作为浙江省国有林场的代表之一，开化县林场在2010～2012年度危旧房改造中遇到的一些问题可以作为危旧房改造中的典例。现以开化县林场为例，对危旧房改造中遇到的问题及解决方法进行探讨。

1 现状

1.1 地理位置和经济收入

开化县林场位于浙江省西部边境的浙、赣、皖三省七县交界处，钱塘江的源头。有8个分场、57个林区和12个护林点，现有职工628人，445户。经营的19.07万亩山林散布在全县四分之三的乡镇，镶嵌在100多个行政村的集体山林中。2009～2012年年均收入2000余万元，年职工工资福利和营林生产投资1650万元以上，收入的主要来源是木材销售和茶叶生产。

1.2 住房现状

半个多世纪前，为绿化浙江的荒山、远山，浙江省在地处水系源头、重要生态区位的高山远山建立了109个国有林场。1954年，开化县林场成立。建场初期，秉承坚持以营林为基础，勤俭办场的方针，集中一切资金绿化荒山。职工住房都是在“先生产、后生活，先治坡、后治窝”的条件下建设的，投资很少。许多职工的住房都是因陋就简的土坯房和泥石墙体木板结构房，绝大部分护林用房都兼用林区职工的住房，人均居住面积虽有10平方米以上，但管理用房与居住用房混杂、居住用房与猪栏、厕所混在一起。且山高路远、交通不便、破旧简陋、远离集镇，安全性能不佳，教育、卫生条件艰苦，冬不遮风、夏不避雨就是大部分国有林场住房的写照。

2 改造情况

2.1 总体规划

开化县林场2010～2012年度规划危旧房改造337户，总投资1748.46万元，涉及职工及其家属746人。其中，2010年度规划危旧房改造226户，14052平方米，投资1133.76万元；2011年度规划危旧房改造58户，3194平方米，投资223.7万元；2012年度规划危旧房改造93户，4900平方米，投资391万元，见表。

2010--2012年度浙江省开化县林场危旧房改造建设任务表

2.2 前期工作

（1）确定范围

根据国家林业局、国家发改委、住房城乡建设部联合发文的《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》，将以下四个方面的住房确定为本次危旧房改造的范围：一是泥草房、石墙房、板加泥等简易房屋；二是符合《危险房屋鉴定标准》（JGI125－99）C、D等级的危房；三是建房年限超过30年的房屋；四是基本功能不健全需要改造的房屋。

（2）确定人员

广泛听取工会和广大职工代表意见，确定建房户、户型标准和建设方式等实施细则：一是开化县林场正式职工（含离退休人员）；二是未参加房改，未购买经济适用房和未取得廉租房的无房户、原址拆迁户；三是房屋建设年代较长，年久失修，面积不达标的住户；四是按工龄的长短进行优先选择权的确定。通过民主评议、评分最后确定危旧房改建对象。

（3）确定户型

根据开化县林场的实际，确定了三种基本户型：一是工龄较长的双职工，其建房面积和户型为与新农村建设基本一致的2～4户联建的独立房式②；二是单职工或原住房的拆迁户及经济条件一般的职工，户型为公寓式③；三是以解决老职工居住为主的翻修加固④的危旧房改建式；四是林区生产管理用房式。

2.3 资金筹措

根据国家林业局、国家发改委、住房城乡建设部《关于做好国有林场然旧房改造有关工作的通知》林计发[2009]135号文件规定，中央补助1万元/户，省级财政配套1万元/户，不足部分由省级以下地方政府、国有林场和职工个人共同负担。

2010～2012年度开化县林场危旧房改造规划期共需建设资金1748.46万元,其中：申请中央财政补助377万元；省政府财政补助377万元；开化县林场单位自筹651.7万元；林场职工自筹资金342.76万元。

2.4 建设情况

到目前为止,已经完成原址重建54户，翻修加固323户（含林区生产管理用房）,完成任务的100%，所有职工均已入住。

3 存在问题

本次危旧房改造,在各级有关部门的大力支持帮助下,取得了一些成效,但工作仍然十分艰巨,许多矛盾和问题也在不断地显现出来。

3.1 用地获取困难

开化县林场总场设立在县城，但县城周围大多属于规划红线范围内，解决危旧房改造用地的土地规划和用地指标十分困难。开化县林场无房屋建设资质，本身不能进行危旧房改造工程建设，必须由有资质的单位进行。除了危旧房翻新改造外，其余的建设都需要层层审批。林场职工有很大一部分来自于农村，对现有住房的改造方式、户型、面积、地段等都有不同的要求，有许多林区都是单家独户的，建设面积较小，达不到立项的要求，建设用地使用权审批要经过多达11道手续。

3.2 资金筹措困难

林场职工普遍生活困难，林场自筹资金有限，虽然国家和省补助了部分资金，但相对于房屋建设工程来说资金缺口还是很大的。根据国家林业局、国家发改委、住房城乡建设部《关于做好国有林场然旧房改造有关工作的通知》规定，危旧房改造资金由中央、省财政给予部分补助，不足部分由省级以下地方政府、国有林场和职工个人共同负担。但开化县属于欠发达地区，全县财政收入2010、2011和2012年分别为5.8亿元、6.3亿元和7.4亿元，而每年的财政支出却高达10多亿元⑤，虽然拿不出资金补助林场危旧房改造，但县委县政府在项目立项、审批、基础设施、饮用水改造、农村电改、生活污水排污等都列入新农村建设项目，减轻了许多负担。其他不足部分只能由单位及职工自筹，单位负担很重。另外由于林场点多面广、远离村镇、地理位置分散、道路不便再加上用工、原材料价格上涨等因素，影响了危旧房改造建设的进度，更导致了建设成本的增加。

本次危旧房改造既有原址重建型，又有翻修加固型，还有生产管理用房；既有较大的公寓楼，又有林区管理用房，还有许多是原有旧房的立面改造、屋顶翻修、添置厨房卫生间等；施工时间不统一，建设地点又分散在各个分场和林区，施工队伍较多，因此，施工复杂，质量管理十分困难。

3.4 产权界定困难

住房的产权界定是危旧房改造的一个关键问题。开化县林场职工长期生活在林区深处,与外界接触很少,长期的“大一统”和深居简出，接触新鲜事物少，受地理条件等诸多因素的制约，使得部分林场干部职工思想上打上了很深的计划经济烙印，总以为自己辛辛苦苦一辈子都在为林场的发展而辛勤工作着，生是林场的人，死是林场的鬼，生老病死都有林场兜着。处于县城附近的住房因为毗邻县城，各方面条件都好，住房产权的落实都比较顺利，而地处偏远，住房破旧、基础设施较差的住房，特别是分场、林区的护林房，大多数职工对产权落实的吸引力不大。产权界定既复杂又繁琐。

4 解决方法

4.1 积极争取优惠政策

（1）土地政策

一是对于原址重建房，由开化县林业局牵头，邀请开化县国土局、开化县规划建设局以及林场所在地镇政府等单位协调，进行统一规划。根据政府对村镇规划要求，划入集镇统一规划建设。由国家土地管理部门根据国家有关规定，收回国有土地使用权，以共建共享为基本原则、以宜居宜业为重要取向，采用灵活的用地机制，采取多户联建、集体公寓型等方式，加大开发建设面积，经发改局立项,获取土地使用权；二是在林区护林房建设中利用自有林地与附近农村林地进行调换，经审批后建房。

以2010年度危旧房改造原址重建方案为例，开化县林场第1期规划5748平方米地块作为星口分场小区建设用地，其中2200平方米面积经挂牌由职工通过联合竞拍方法合法取得土地所有权，作为职工原址重建住房的用地；剩余3548平方米所有权归林场作为道路、绿地及附属设施用地，不计算公摊面积，无偿提供给职工使用（因为星口分场的场部还在这个区域内，招投标时就有各种条件限制，林场职工可以集体联合竞标，获取土地所有权）。

根据图书的各种流通借阅统计分析数据，结合读者引文数据，能迅速地为馆藏复选提供很多翔实科学的决策依据。根据计划剔除图书的数量，将最近若干年借阅量为零或借阅次数低于某个数值的图书从开架剔除，对未达到标准但借阅量较低的图书可减少复本量。在初步确定剔除目录后，再参考近3年来以本校名义发表的论文引文数据，凡被引用过的图书暂不列入剔除书目。这样可减少剔旧工作量，提高效率和质量。由于原则明确，方法得当，员工努力，我馆馆藏图书资源整合达到了预期目标，为传媒特色图书馆建设奠定了基础。

（2）基础设施建设

将国有林场危旧房改造与林场管理、森林资源保护和利用相结合，与小城镇、下山脱贫工程建设及社会主义新农村建设相协调，将基础设施建设统一纳入城镇统一建设规划内。饮用水纳入饮水工程；职工用电纳入农村电改工程；管道排污列入村镇排污改造项目；有线电视、宽带等纳入“三网”建设；危旧房改造的小区亮化工程、绿化工程等都由开化县林场给予统一规划建设。

4.2 多渠道加大资金投入

在危旧房改造中，争取有关部门给予积极的优惠政策，简化手续，降低收费。一是积极争取将林场危旧房改造纳入地方经济适用房建设范畴，在土地使用上给予政策上更多的优惠，积极争取上级资金的支持；二是灵活利用当地政策，利用现有的政策在土地规划、道路建设、电力工程、饮用水工程、亮化工程、绿化工程等都要争取纳入当地统一规划和建设，把危旧房改造建设融入到新农村建设中去，减少资金的投入；三是每年从生产发展资金中抽出一部分资金作为危旧房改造的专项资金，尽量挤出资金用于危旧房改造；四是职工积极筹款；五是统一进行附属设施建设，尽量减少职工个人的支出。

4.3 严格把关确保质量

开化县林场为加强危旧房改造工作，制定了严格的工程质量和安全生产管理制度，要求参与工程建设的勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。坚持“三统一”，严把“四关”。

坚持“三统一”就是统一资金管理、统一工程发包、统一施工标准。严把“四关”，就是严把设计关、建材关、质量关、验收关。一是严把设计关，在工程勘察设计、咨询做到独立、公正、科学、可靠，要求设计单位对编制的有关工程技术文件的真实性、有效性和合法性负责，严格执行施工图纸审查、施工许可和竣工验收备案制度。二是严把建材关，对大宗建筑材料的采购按照政府招标采购办法，严格实行招标或竞价采购，对部分项目地处偏远，面积较小，建筑材料的采购实行参照招标价的办法进行结算。三是严把质量关，严格执行法人制、招标制、监理制和合同制，按“四制”工程进行管理。四是严把验收关，项目完成后，由质量技术监督管理部门派人按国家标准进行验收，对质量不合格或存在质量隐患的，不予验收。真正把危旧房改造工程做成“百年工程、质量放心工程和民心工程”。

4.4 加快产权界定

（1）获取所有权型

对于经挂牌由职工通过联合竞拍方法合法取得土地所有权建设联建独立房的，按照国家有关规定尽量、尽早进行产权的界定、落实。可以领证的住房，由县林场统一为职工进行土地使用权证书、房屋使用权证书的办理。对于经挂牌由职工通过联合竞拍方法合法取得土地所有权建设公寓房的，则进行土地使用权证的集体过户，房产使用权证书的单独获取。剩余附属用地作为星口分场的道路、绿地及附属设施用地，其土地所有权仍归国有，林场职工有享有使用权，一旦国家建设需要或单位另有用途，可以收回该部分的使用权。目前已有64户，6400平方米已经获得土地使用权和住房所有权证书。

（2）获取居住权型

危旧房改造翻修加固。对于局部危房，以及屋面、墙面、门窗等严重破损，电力设施不完善的房屋，对梁、柱、墙等建设构件进行加固，屋面、墙面、门窗的翻新整修，屋外排水设施，供电、供水设施的改建，改造扩建卫生间、厨房等。不改变土地国有性质，所有权归国家，职工有居住权，不能继承。

（3）生产管理型

所有林区的房屋都作为生产管理用房，可根据实际情况建设成与新农村建设相协调的当栋多层小楼房，兼作生产管理和林区护林员住宿用。所有权和使用权都归国有。

根据不同类型实行不同的使用权管理办法，因地制宜，循序渐进，先试点后总结，在总结经验的基础上进行推广，积极稳妥推进住房产权的改革工作，对于无能力到县城或集镇购房和自己建房的困难职工，也要保证他们在退休后仍能集中居住在林场场部的公共用房内，老有所居，使广大职工住的放心、工作安心、生活舒心。

5 小结

危旧房改造建设不但改善了林场职工的住宿条件，从解决广大职工最关心、最直接、最现实的住房问题入手，以职工的根本利益作为出发点和落脚点，做到关心职工疾苦、尊重职工意愿、维护职工权益、增进职工福祉，为今后进一步改善职工住宿条件提供了成功的经验。通过国有林场危旧房改造，更加有利于职工安心生产、生活，自觉维护社会稳定，有效保护国有森林资源，把更多的精力投入到科学营林、科技兴林上，为“森林浙江”建设，促进林区经济社会协调可持续发展，为开化县的“生态立县、特色兴县”，为一江清水流出钱江源作出更大的贡献。其经济效益显著，社会效益和生态更是难以估量，为建设现代化林场打下了坚实的基础。

注释：

①危旧房：在南方林区称为危旧房，在北方林区称为棚户区。

②联建房：主要有夫妻、父子、父女、或一家人等双职工、多职工建在一起。

③公寓式：主要指多户单职工联合建设一幢楼。

④翻修加固：仅对屋面、墙体、窗户、水、电、厨房、卫生间等进行维修。

⑤数字来源：开化财政地税网，政务公开栏。

[1] 中国林场协会.林场信息[C].2011，08.

[2] 中国林场协会.林场信息[C].2011，10.

[3] 中国林场协会.林场信息[C].2011，10.

[4] 浙江省开化县林场.森林经营方案[C].2007，1 .

[5] 浙江省开化县林场.开化林场史[M].北京：中国林业出版社，1996.

S757.9献标识码：B

1004-7743（2013）03-0020-05

2013-01-10