中国房地产经纪企业自律建设

张 远 索

(1.北京联合大学 人居研究中心,北京 100191；2.北京大学 城市与环境学院，北京 100871)

中国房地产经纪企业自律建设

张 远 索1,2

(1.北京联合大学 人居研究中心,北京 100191；2.北京大学 城市与环境学院，北京 100871)

当前中国房地产经纪企业行业口碑、管理制度、人员素质等都差强人意，且有进一步劣化趋势。政府近日注意到此问题的严重性，频频释放政策信号。从解析自律内涵出发，结合中国房地产经纪企业发展现状和问题，认为加强企业自律非常必要，房地产经纪企业应从顺应政策大势、薄利多销、公开透明以及提高人员素质、加强道德建设等方面加强自律建设。

房地产经纪企业；自律；道德建设

网络出版时间：2013-11-26 09:13

自律是指在没有人现场监督的情况下，通过自己要求自己，变被动为主动，自觉地遵循法度，用它来约束自己的一言一行。自律并不是让一大堆规章制度来层层地束缚自己，而是用自律的行动创造一种井然的秩序来为自己的生活学习争取更大的自由。当前中国强调的诚实信用原则具有道德调节与法律调节的双重功能。其中，道德调节功能突出表现为对人们的心理要求，而外部约束较少[1]。中国是一个有着悠久历史的文明古国，古人关于自律有过很多正面论述。比如“呜呼哀哉！尼父，无自律”(《左传·哀公十六年》)、“不能自律，何以正人”(唐朝张九龄《贬韩朝宗洪州刺史制》)、“朕方以恭俭自居，以法度自律，宜得慎静之吏，以督缮治之功”(宋朝苏辙《西掖告词》之十五)、“虽居官久，家无赢赀，亦以俭自律，不少变”(明朝李东阳《石公墓志铭》)等[2]。

2003年8月，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台。该文件将房地产行业定位为国民经济的支柱产业，同时把经济适用房由23号文件“住房供应的主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，并明确“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。2008年全球性金融危机爆发，中国政府提出的一系列刺激经济的政策，尤其是4万亿信贷的投放，使得房地产行业成为直接的受益者，借着大量信贷的进入、刚性需求的爆发等“东风”，中国房地产业经历了V型反转。房价再次飙升，并持续至今[3]。在此期间，房地产经纪企业在起到交易中介平台积极作用的同时，也出现了很多阴暗行为，产生了负面影响。拟通过分析现阶段中国房地产经纪企业加强自律建设的必要性，提出房地产经纪企业加强自律应注意的主要问题，以期促进房地产经纪行业由内而外的优化发展。

一、房地产经纪企业发展现状及问题

在近10年房价高速上涨的环境下，受巨大经济利益驱使，房地产经纪企业像雨后春笋般涌现。房地产经纪在推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用，但当前房地产经纪的发展仍存在着很多问题，在影响房地产市场健康、可持续发展方面的消极作用日益凸显。

(一)行业口碑越来越差

近几年中国房地产行业蓬勃发展，房地产经纪企业数量急剧增加。如北京市建委2008年1月份发布的《北京市房地产经纪行业发展概况》显示，2007年北京市房产经纪机构数量为2 545家，分支机构3 003家。近两年市场再次火爆，其数量有增无减。如此庞大规模的房地产经纪队伍，由于没有严格的准入机制，导致房地产经纪领域机构水平和从业人员素质良莠不齐，损害消费者利益及自毁形象的事件时有发生。如2008年初，中大恒基原老总涉嫌欺行霸市等被捕事件；2010年北京1个月内连发4起房地产中介“火拼”(链家地产VS天泰置地；链家地产VS我爱我家；中原地产VS中大恒基；荧灿地产VS中原地产)事件；2013年7月，北京市朝阳区两家房地产公司中介人员为争抢客源发生纠纷，引发三四十人参与聚众斗殴，造成5人受伤的事件。这些事件的发生，使得本来就口碑欠佳的房地产经纪行业雪上加霜。

(二)从业规范有待加强

政府对于房地产经纪市场的监管严重滞后，主要体现在两个方面：一是准入门槛太低；二是长期以来对于房地产经纪企业经营行为的监管处于真空地带。中国城市尤其是北京等这样的大城市，其二手房源，无论租售，绝大多数都被中介垄断控制，坑蒙拐骗、恶意抬价成为很多黑心中介的营业常态。如2012年9月，在抽查的8 000余家北京房地产经纪机构中，近10%有违规或违法行为，9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。违法行为主要包括房地产经纪机构隐瞒重要事项、占用或拖延支付客户资金、利用格式条款侵害消费者合法权益等。经常租房的京漂一族有切身体会，无论是相关租房网站的抢贴、沉贴，还是墙壁、站牌、树身等上面的牛皮癣广告，绝大多数都是房地产经纪企业所为[4]。

(三)人员素质良莠不齐

由于准入门槛条件低，同时受“一本万利”的获益模式诱惑，很多房地产经纪从业人员的道德水平出现明显异化。坑蒙拐骗反而能够快速敛财入囊的现实进一步考验着经纪人员的道德操守能力。事实证明，这一现状令人失望。当前的房地产经纪企业最担心两件事：一是市场交易不够火爆，即交易频次不够；二是价格不够高企。因此，部分不良中介想法设法打破市场宁静，意使交易主体尽可能疯狂。细数近几年城市房价的狂飙，与部分房地产中介的不规范经营、兴风作浪不无关系[5]。

二、房地产经纪企业加强自律建设的途径

目前，国家已经意识到房地产经纪环节所存在问题的严重性，2011年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布《房地产经纪管理办法》，主要内容涉及中介机构的人员管理、资金监管和阴阳合同的管理等内容。北京市也出台了《北京市房地产经纪人员职业资格注册管理办法》、《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知》和《北京市房地产经纪机构及人员违法违规投诉处理管理规定》等规定。这些规定和办法的出台对促进房地产市场的健康发展具有重大意义，同时也是对房地产经纪企业加强自我管理提出希望和要求的政策信号。在此背景下，房地产经纪企业应该提高自律意识，通过以下几种途径加强自律建设：

(一)顺势而为，获取机遇

上善若水，顺势而为。中央及地方政府近日不断释放加强房地产经纪企业管理的信号，说明政府层面已经对房地产经纪行业的现状非常不满。在此政策背景下，房地产经纪企业应该积极作出回应，制定一揽子自我管理和约束的自律计划并提交政府管理部门。毕竟，房地产经纪行业最近几年近乎“空手套白狼”的盈利模式很大程度上是受益于政府的“恩赐”，一旦政府对此市场业务严格管理，甚至将代理行为彻底改制，目前的很多房地产经纪企业将遭受扼颈之灾。因此，房地产经纪行业应该主动表态加强自律，并切实付诸实践。

同时，要注意营销学里面的“第一原则”，要明白很多时候“第一”胜过“更好”。房地产经纪企业要把近日政府的调控政策当作发展契机，争做“好孩子”，力争第一个或第一批给政府管理部门留下好印象并因此可能获得更多发展机遇的企业。

(二)薄利多销，持续发展

必求垄断而登之，以左右望而网市利。意思是站在市集的高地上操纵贸易，后来泛指垄断。因为垄断成功的话，能最大限度地获取利益，因此，很多房地产经纪企业管理者想尽可能地将房地产租售经纪业务垄断经营，比如前文中提到的各经纪公司的“火拼”事件，多数是为了争抢地盘并试图垄断该区域的相关业务。同时，从房地产经纪的整个行业层面看，他们是既垄断又竞争的关系。

但是，房地产经纪企业管理者需要进一步认清的现实是：能长期成功垄断的企业有两大类：一是靠行政力量，比如中国石油、电信等；二是靠技术水平，比如微软等。很明显，中国的房地产经纪企业不可能满足上述任何一条。首先，房地产经纪业务是一种典型的服务行业，按照行规看，由于其成本低廉，只需收取相应代理费即可，同时没有过多技术含量，只是提供租售信息、手续代办服务等。有鉴于此，房地产经纪行业应该采取薄利多销的模式，即收费标准降低，提供优质服务，以获取更多客源，从而实现企业和行业的可持续发展。

(三)公开透明，取信于人

览往事之戒，以折中取信。房地产经纪企业宜将更多精力放在如何挽回企业及行业形象上，进一步规范并明确自律内容，使经纪行为更加公开透明，以取信于客户。一些具有先见之明的房地产经纪企业也曾在此方面作出努力，如2007年底，由深圳市房地产业协会中介专业委员会发起并主办的《深圳市房地产经纪行业自律公约》的签订仪式在深圳举行。世华地产、中原地产等106家房地产经纪企业加入该公约，承诺加强自律建设。世联地产董事长陈劲松曾表示，对于经纪企业而言，规范不只是核心竞争力，还是生死线，房地产经纪行业的行为操作除相关法规约束外，还要靠企业自身的自律来规范。2012年，徐州召开了由8家房地产经纪企业发起的徐州市房地产经纪行业自律新闻发布会，会议要求房地产经纪行业严格依法经营，坚持诚实信用的经营宗旨，恪守行业职业道德，增强自律意识，坚持客户至上的服务原则等。

但是近几年的发展实践证明，房地产经纪企业自律方面还有很大的提升空间，比如吃差价、提供虚假房源、上演双簧以及不通过银行第三方托管方式进行交易资金监管，甚至挪用、占用交易双方房地产交易资金等现象还很多。这既给遵守公约的经纪企业带来伤害，又给整个房地产行业的健康发展带来极大的负面影响。因此近日招致政府频频施压，采取公开透明的经营模式，尽快取信于人，才是经纪行业走上健康大道的出路[6]。

(四)道德为先，自我洗牌

小胜靠智，大胜靠德。房地产经纪企业需要综合素质较高的服务人才，这种人才除了具备较高的学历、扎实的专业知识、良好的业务能力外，更重要的是要有高尚的品德和良好的职业操守。尤其是作为房地产经纪行业，对这种品格的要求理应更严，不应该随便一个人就可以做经纪从业人员，唯有如此，才能切实保障交易双方的合法利益。同时，高素质人才的规模化介入，也有利于加强企业自身对市场信息的判读及对未来市场预测的能力。房地产经纪企业宜根据当前发展实际，注重员工的道德操守培训，或者进行内部洗牌，更换素质不高的经纪人员，高薪聘请道德操守水准高、知识扎实学历高、业务能力水平高的“三高”型人才，通过“换血”机制切实加强企业的自律建设。

最近10年，中国城市房价疯狂上涨，导致投机投资盛行，大量房源被垄断、空置、炒作，很多住房已经丧失了基本居住功能，沦为富人盘剥穷人的道具，进一步拉大了社会贫富差距。在这个过程中，很多房地产经纪企业起到了推波助澜的作用。从整体上看，房地产经纪行业监管不够，门槛过低，从业人员素质不高，行业口碑越来越差。为促进房地产市场健康发展，中央在调控房价的过程中，已注意到房地产经纪这一环节存在的问题，出台了相关指导性文件。房地产经纪企业宜采取有效措施，加强道德修养和管理能力，切实提高自身自律水平，透明公开地为委托人提供房地产信息和居间代理业务，真正起到房地产经纪应有的市场作用。

[1] 许均秀.诚实信用原则的理性思考与科学定位[J].河北北方学院学报(社会科学版),2009,25(5):45-47.

[2] 自律.百科名片[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/152112.htm#sub152112，2011-02-25/2011-08-28.

[3] 张占录,张远索.我国房地产市场现状与可持续发展研究[J].经济问题探索,2011,(8):1-6.

[4] 周学勤.中国房地产中介发展现状及调控研究[J].现代商业,2010,(35):86-87.

[5] 吴昌宁.我国房地产经纪行业监管现状及存在问题[J].中国房地产,2012,(2):70-73.

[6] 温希锦.我国房地产中介企业发展现状分析[J].现代交际,2013,(4):118.

[7] 张戈,苏永玲,张兆弟,等:谈我国房地产经纪行业的规范和发展[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2006,8(3):226-228.

Self-DisciplineConstructionofRealEstateBrokerageFirmsinChina

ZHANG Yuan-suo1,2

(1.Human Settlements Research Center,Beijing Union University,Beijing 100191,China;2.College of Urban and Environmental Sciences,Peking University,Beijing 100871,China)

There are signs of deterioration of business reputation,management systems, and quality of personnel in real estate brokerage firms of China at present.Various governments have noted the seriousness of this problem and frequently release policy signals.Combined with the development situation and problems of the real estate brokerage business,this paper analyzes the connotation of self-discipline,and thinks that strengthening self-discipline is necessary.Meanwhile,some suggestions,such as conforming to the general trend,realizing small profits with quick turnover,keeping open and transparent，improving the quality of personnel,and strengthening the moral construction,are put forward for the firms to strengthen self-discipline construction.

real estate brokerage firms;self-discipline;moral construction

2013-09-08

国家社会科学基金青年项目(12CGL094)；北京市哲学社会科学规划青年项目(12CSC010)

张远索(1977-)，男，山东济南人，北京联合大学人居研究中心副主任，副教授；北京大学城市与环境学院访问学者，管理学博士，主要研究方向为土地制度与政策、房地产市场分析。

F 08

A

2095-462X(2013)06-00056-03

http://www.cnki.net/kcms/detail/13.1415.C.20131126.0913.022.html

(责任编辑李桂萍)