武汉东西湖中百城市综合体设计实践探索

石 光， 王 立， 丁君德

(1.辽宁城市建设职业技术学院，沈阳 110122；2.中信建筑设计研究总院有限公司，武汉 430014；3.沈阳建筑大学，沈阳 110168)

0 引言

城市综合体，又称HOPSCA，是一个集酒店(HOTEL)、办公(OFFICE)、公园(PARK)、购物中心(SHOPPINGMALL)、会议会展(Convention)、公寓(APARTMENT)等多种功能于一体的城市建筑复合体，各种功能之间相互作用，互为补充，以科学的配比实现城市功能的新型物业开发形态。它具备完备的配套及服务功能，能给人提供一站式的生活便利，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。[1]城市综合体在城市扩展过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标的作用，同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，丰富城市休闲时代的内容等方面也起着重要作用。

随着城市功能的完善，城市功能在向多元化方向发展，各种物业形态不再是各自孤立的个体，而是需要进行有效的整合，共同形成区域小气候发挥集群效应。城市综合体通过街区作用，实现了建筑与建筑、建筑与城市，从空间到功能的有机结合，实现对城市空间和土地的高效利用，提升了城市空间的使用价值，它使得每一种物业形态都有着比单一型物业更高的使用价值。

自上个世纪末，世界范围内的许多国家和城市都对其城市发展进行了深度思考和建设实践。世界上第一个城市综合体是法国巴黎“拉德芳斯”，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大城市提出了一个新的发展方向。目前全球最典型的大型城市综合体也分布于发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。随着我国经济的飞速发展，大型城市综合体也随着这样的建设脚步向我们走来，走在这个潮流前沿的成功实例不胜枚举，通过国内外的这些实例，我们可以总结出城市综合体设计所必须具备的一些要素来作为指导我们进行综合体设计的依据和参考。以下就以武汉东西湖中百城市综合体项目为例，分析这些要素在实际设计中的应用。

1 合理的区位和场地环境

武汉东西湖区地处长江左岸，汉口西部近郊，汉江、汉北河及府环河汇合之处。武汉东西湖城市综合体项目拟建于武汉东西湖区五环大道和一零七国道两条城市干道交汇处，地块占地面积10.9万m2，用地是东西方向长410m南北方向宽290m的规则矩形，原区政府办公楼及市民广场位于用地内东侧。用地南侧的台商开发区也可以给项目提供大量的潜在客户群，未来的区域中心也处于项目辐射半径区域之内。项目远离汉口几大商圈的辐射范围，且目前为止在东西湖片区还没有比较成熟的现代化的商业综合体出现，这对发挥本项目的区域价值来说是一种机遇。

2 便捷的交通条件

很多外部的环境因素也在一定程度上决定着一个城市综合体项目的成败。如一个项目的可达性好坏非常重要。所谓可达性，简单来说就是它周围的交通便捷程度。城市综合体的选址之地通常要有足够的客流和消费基础，如果可达性好，就占据了优势。就能够很好地解决客流问题。武汉东西湖城市综合体项目地处东西湖片区未来城市南北中轴与东西向轨道交通一号线的交汇点，处于一零七国道北侧，田园大道南侧，交通四通八达，地理位置得天独厚，地块的区域交通价值十分突出。

3 适当的建设规模

城市综合体的建设、发展，不仅是地产问题，更是城市发展和经营的问题，城市综合体必须与城市经济、人口结构和消费能力等合理、配套发展，规模和体量可大可小，要掌握适当，切不能盲目扩大规模。本项目以商业为主导集酒店、办公、公寓、文娱、会展等功能为一体，项目定位为东西湖区具有划时代意义的综合性商业中心、区域的商圈旗舰、全功能、全天候的商业文化消费和服务中心，武汉市的地标性建筑。总建筑面积约42.8万m2，其中地面建筑约28.3万m2。地下2层建筑面积约为14.5万m2，包括地下的文化餐饮、超市以及分区式智能化管理停车场。

图1 总平面图

4 科学的业态配比

业态配比就是确定各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少。比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例，餐饮经营者的数量等。科学的业态配比要对不同的业态进行有效的划分与组合，使其产生巨大的连动和需求外部效应。本项目属于非城市中心区兴建的大型商业综合体项目，在这种情况下更需要我们审时度势，权衡利弊。[2]项目用地周边已有较成熟的商业氛围，并有甲方正在使用的中心百货和中百物流中心作支撑，同时通过与其他重要城市的综合体项目作对比我们认为项目的用地规模已达到建设大型综合体的黄金规模和尺度，结合项目基地区位和周边环境特点，我们决定采用以商业为核心功能的开发模式即：

Complex=shopping(购物中心)+office(写字楼)+hotel(酒店)+Convention(会议中心、会展中心)+park(公园)+apartment(公寓)+……

设计中以商业作为开发重心，建筑面积约18.3万m2，占总建筑面积的43%，希望通过商业形成集群效应，以其他物业形式作为补充，并驾齐驱，共同发挥作用，带动区域经济和社会发展。

5 人性化的建筑设计

城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的。城市综合体是体现城市文化形态的物质实体，商业、酒店、办公、会展和公寓等不同的物业形式集聚了不同的人流，各种人流各自拥有相对独立的空间，有独立的入口和停车场，不同功能在不同的时段形成互补分别发挥作用。

图2 效果图

购物中心也不仅仅是买与卖的购物场所，而是一个综合性的交流空间。本项目商业采用公园式购物为主题。设计中保留了原有的城市广场，意在保留人们对于原有城市空间形态的记忆，下沉广场在主入口处形成立体交通、购物和展示空间，形成建筑空间与城市空间自然的过渡。在视觉焦点处的露天舞台给商业提供必要展示空间的前提下，也丰富了市民的文化生活，增强了入口处的吸引力。退台式的设计结合流线式的造型在建筑中形成多个空中的生态花园系统，给购物者在累的时候提供一个休憩和观景的最佳去处。多处人性化的设计旨在给人营造一种有活力的商业空间与购物氛围，发掘最大的商业价值，提供各种游憩消费的购物乐园。不论从其地标性形象的塑造还是对于上部酒店、办公和公寓来说都是一种极佳的景观资源。

图3 鸟瞰效果图

多种主题的商业步行街在一个以时尚运动为主题的生态中厅的整合下形成一个多层的立体式的步行交通系统，各种风格的商业街可以给人以不同的购物体验，给人形成连续的视觉刺激，激发顾客的购物热情。步行街把一个庞大的建筑形体切割成若干个适当规模的购物体验区，通过连廊和扶梯建立联系形成一个连续的和立体的商业网络，建筑二层通过高架桥与轻轨一号线站点直接建立联系，使过往人流不用下桥就可以方便地进入购物中心购物，充分发挥轨道交通的作用提升商业价值。

6 充足的建设资金和合理的开发和建设次序

武汉东西湖城市综合体的建设由于其复杂的业态和庞大的规模，所以它的建设必将要注入大量的建设资金，项目建设也不可能一蹴而就，而是必须分期投入和分步实施。本项目拟划分三期实施：

第一期保留原有的中心百货和中百物流以及原有的城市广场，对酒店部分进行装修改造，同时对公寓和精品商业部分进行开发建设，以项目二期的商业部分为卖点进行策划宣传，通过预售收回部分建设资金。

在一期取得成功后对二期商业部分进行开发和推广，当商业氛围形成以后，会在一定范围内对办公空间形成业态需求，此时实施最终的三期建设，一步一步稳扎稳打，让项目的开发在一个合理和可控范围内稳步实施。

东西湖城市综合体的建成必将成为东西湖区的商业，文化和经济中心，成为城市的新名片，从而带动区域经济繁荣并产生巨大的社会效益。

随着城市的发展和商业地产的繁荣，会有更多的各种类型的城市综合体的建设项目，城市的空间形态也必将随之发生重大变化。我们应以积极而审慎的态度面对城市综合体的建设，顺应城市发展规律，使城市商业空间的建设走向，生态、健康、融旧迎新、可持续的和谐发展之路。

[1]百度百科.HOPSCA.[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/1160174. htm

[2]彭华亮.北京商业建筑面面观[A].杨永生.建筑百家言[C].中国建筑工业出版社，1998.

[3]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].北京:中国建筑工业出版社，2010.

[4]邓凡.透视城市综合体[M].北京:中国经济出版社，2012.

[5]高巍.城市综合体[M].沈阳:辽宁科学技术出版社，2011.