“国五条”能抑制房价吗

主持人　罗燕

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“国五条”能抑制房价吗

陈宝存　全国工商联房地产商会理事

王书城　房地产研究专家

Argument

主持人罗燕

事件回顾

2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月份开始楼市调控以来，调控政策第五次升级。

两会召开前夕，国务院出台“国五条”细则，要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应严格按转让所得的20％计征。这一细则引发热议，有人担忧20％个税会转嫁到房价中，引发新一轮房价上涨。有人认为进一步加大调控力度是必要的。

新“国五条”将会给房地产市场带来什么影响？房价到底会得到抑制还是上涨？本期圆桌联合凤凰视频《全民相对论》邀请三位专家，共同探讨“国五条”及其细则带来的相关问题。

韩复龄：房价飙涨时代已过去

二手房交易征收20％的转让所得税，这个政策的初衷就是想抑制一下过热的二手房交易，加大交易成本，但是实际上执行起来很难，如果中介和卖房者、买房者串通起来搞成阴阳合同，100万买的110万卖，另外再补差价，这种规定也执行不了。这就是上有政策下有对策。

还有一个问题是怎样核实。比如，原来很多房子是房改房，按照当时的市价，再加上工龄减免，成本是很低的，现在这个房子也涨到很高，这样原来持有的初始价值怎么算，细则并没有规定。还有新买房屋，买房时在银行贷款，贷款利息、装修成本算不算？这个方案出来是好的，但是具体执行起来难上加难。

我们很多买房需求是刚性需求。国外有个统计，英国平均买房的年龄是37岁，这是靠自己的积累来买的。中国为什么一线城市房价高涨？因为很多学生毕业的时候，双方父母共出若干资金作为首付，自己月供。这是靠全家的力量，靠社会资金的流入撑起来的。

支撑房价的还有一个特殊的因素，就是投机型购房。“国五条”中二手房交易所得差价部分要按照20％来收所得税，如果严格执行的话，对于持有住房，想投机获利的人，通过这个杠杆应该会有所影响。

对二套房贷款的利率上调，贷款的乘数也下降了，这样的话会起到资金的杠杆效应。从源头上来说，还有一点就是政府放开或是鼓励土地的供应。一个是限制需求，再一个加大供给，达到平缓市场的作用。随着中国老龄化社会的到来，人口红利的消失，这些因素会反过来限制房价的暴涨，房价仍然在上升通道，但飙涨的时代已经过去。

陈宝存：“国五条”将推涨房价

实际上，国内很多保障房是滥竽充数。北京保障房是在商品房小区里配了30％左右的保障房，本来楼盘地价是每平米六七千元，加上保障房后一算就是一万三千元，这样房价一定会涨到每平米2.5万—3万元，会带动周围的房价，这一定不能大搞。

还有土地供应，北京四环以内没有保障房用地，这样二手房才暴涨。去年的北京二手房销售竟然达到16万套，新房反而才十万套。新房全在五环以外，十年以内不能居住，只能在四环以内租一套房子住。这样房源少了，房租会涨。新“国五条”给我们带来的就是新房销售大涨，租赁价格暴涨。

二手房交易征收20％的转让所得税，五年前就有这种政策，就是利的部分，有一部分的所得税。为什么执行不下来呢？这个评估相当吃力。按照什么评估，需要一个依据。中国整个的房产情况确实很乱，有各种形式的产权。

这十年调控政策恰恰是推涨房价的政策，几乎都是有副作用的政策。2009年是双紧，银根地根紧，另外试图加大供应的时候没有土地可供应了，这样能降房价？所以说房价是降一点，暴涨一下，就这么过来的。

王书城：新政未除涨价病因

“国五条”出来，特别是二手房交易征收20％的转让所得税之后，我认为房价可能上涨甚至是飙涨。实际上“国五条”有三个矛头，第一个是对准了开发商；第二个是对准了房地产中介，服务机构；第三个是对准了购房者，可能是刚需的，也可能是投资的。

如果要想降低房价，可以从四方面做。第一是土地出让金。这是地方政府所有的，如果地方政府在土地出让金方面让利，那么房价就可能出现下降。但是地方政府从来没有这么做过；第二是税费。中国的房地产方面的税和费加起来有十种之多，是很高的；第三是开发商的利润。开发商是商人，让利的空间很小；第四是银行的利率。我们贷款的银行利率非常高，购房者支出当中利率占了很大的比例。

二手房交易征收20％的转让所得税的依据是2006年国税总局的文件，但是这个拿到地方上可操作性不强。现在很多城市卖家都是开到手价，这个税其实是买家负担的。

目前阶段调控政策是必要的。我们现在认为房地产市场是发热，一个人如果发热的话，医生应该采取三个层次的治疗。第一个层次是物理降温；第二个层次是对症治疗；第三个层次是去除病因。我们现在的调控政策处于物理降温的阶段。物理降温阶段有压制性，但没有去除房价上涨的根本性病因。那么它力图靠打压的方法降低房价是短暂地改变人们的心理预期，并没有改变市场本身。

□ 编辑 罗燕□ 美编 徐政