房产税税基批量评估文献综述

孙凤仪 韩晓露

（1.国家发改委经济体制与管理研究所，北京 100035；2.北京工商大学，北京100048）

2003年以来，借鉴国际惯例，研究推进房产税改革逐渐成为学界热点和难点问题。2010年5月中央政府明确提出“逐步推进房产税改革”；2011年1月28日，上海和重庆率先开始试点，将房产税征税对象扩展至个人自有住房；2012年3月7日，财政部部长谢旭人在答记者问时称，“将在认真总结经验的基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。”由此可见，我国房产税改革扩围已是大势所趋，作为其核心工作，构建适合我国国情的房产税税基批量评估系统亦成为当务之急。但近十年来，我国房产税税基批量评估问题却聚讼纷纭，各持己见。梳理国内外文献，继往开来，努力拓深我国房产税税基批量评估研究是十分必要的。

一、国外研究综述

目前各国进行房产税税基评估时普遍采用的批量评估技术最早可追溯到1919年，这时的批量评估为手工批量评估，对我国借鉴意义不大。20世纪70年代，得益于计算机技术的普及，计算机辅助批量评估技术获得迅猛发展，关于批量评估的理论研究和实证分析也大量增加，主要集中在批量评估准则、批量评估方法、地理信息系统（GIS）在房产税税基批量评估中的应用三个方面。

（一）关于房产税税基批量评估准则

对于批量评估准则的研究，最权威的机构是美国评估促进会（the Appraisal Foundation，AF）、国际估税官联合会（International Association of Assessing Officers，IAAO）和国际评估准则委员会（International Valuation Standards Council，IVSC）。

近十几年来，AF制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP），IVSC制定的《国际评估准则》（IVC）和IAAO制订的《数字地籍图及不动产标识准则》、《自动评估模型准则》、《评估申诉准则》、《公共关系准则》等在业界都颇具影响力。

由于评估准则的适应性受到经济环境、科技进步等的影响，三家机构都会定期对其准则进行更新。USPAP的2008年-2009年版本根据当时经济发展情况对房产税税基批量评估进行了全面介绍，如准则1《不动产评估》、准则6《批量评估和报告》和咨询意见32《从价税评估和批量评估业务》。IAAO在2001年的《税基评估申诉准则》、2005年的《不动产批量评估准则》和2010年的《财产税税基评估政策和实践研究》中从房产税税基评估争议的处理、批量评估方法的选择和相关国家经验介绍三方面逐步完善了其房产税税基批量评估系统构建的相关准则。IVSC自1985年版发行以来随着环境变化不断进行修正，至今已发行近10版。2005年版在2004年的基础上新增了3个指南，其中包括《不动产评税目的大宗评估》指南。2011年最新版则对成本法在不动产评估中的应用情形进行了重新设定。

上述机构在对房产税税基批量评估准则的探讨中，均注重理论与实践的结合，与时俱进，不断创新。其制定的与房产税税基评估相关的准则，已成为各国进行房产税税基批量评估竞相借鉴的对象。

（二）关于房产税税基批量评估方法

Carbone Robert和 Longini Richard（1977）开创性地提出了自动评估理念，认为评估管理的目的不只是保证评估结果的准确，更重要的是要使纳税人心理上认同。该文建立了反馈模型来检验纳税人对评税结果的接受程度，不仅增加了纳税人意见反馈的渠道，而且有利于评估质量的提高。Rober J.Gloudemans（1999）系统阐述了房地产评估理论和批量评估体系。Robert J.Gloudemans（2002）分别介绍了加法、乘法、以及非线性模型在住宅评估中的作用并比较了三种模型各自的优缺点。随后，John D.Benjamin、Randall D.Guttery和C.F.Sirmans（2004）详细地介绍了多元线性回归分析，为批量评估模型的建立和校准提供了方法支持。针对多元回归技术对数据要求高的问题，Maurizio（2004）提出应用粗糙集理论避免数据缺失带来的困扰。Gonzalez和Formoso（2006）提出应用模糊技术解决传统的评估市场分区问题。

上述文献通过理论阐述和实证分析对批量评估的方法进行了全面的探讨和不断的突破创新，在欧美理论与实务界产生深远影响，为后续研究奠定了坚实的基础。

（三）关于地理信息系统（GIS）在房产税税基批量评估中的应用

为了提升批量评估的效率，加强评估的透明性 ，Borst Richard、Mc Cluskey William、Deddis William、Mannis Adam和 Mc Buney Dillon（1997）对批量评估与GIS的结合进行了研究并创建了新系统，这为后来GIS在批量评估中的实际应用奠定了基础。Roberto A Figueroa（1999）详细阐述了加拿大莎斯喀彻温省创建融合GIS的批量评估系统的过程，并且深入剖析了GIS在税基批量评估中的作用。

二、国内研究综述

（一）国内学者在理论方面的研究

国内在理论方面的研究主要集中在我国实施房产税税基批量评估的必要性、限制因素及房产税税基评估系统的构成要素和支持要素的选择上，而且呈现出两种趋势。一方面，大家在房产税税基评估系统的构成要素选择上各持己见，争议较大；另一方面，在我国房产税税基批量评估的必要性、限制因素和房产税税基评估系统支持要素的构建上，各家观点趋于一致。鉴于此，下文将从以上两个方面展开叙述。

1.关于我国房产税税基批量评估系统的构成要素选择。

（1）在评估主体的设置上，基本上各执一言，歧见纷纭。耿星（2004）从责任主体和行为主体两方面对评估主体进行了描述，认为责任主体的设置应考虑成本和收益因素，而行为主体的确定关键在于明确评估机构的责任。王亚、尉京红（2008）将评估主体分为征纳税税基评估主体和纠纷税基评估主体。张爱珠（2008）认为我国应优先选择分别代表征、纳税双方的机构的双主体结构，各机构的选择以社会中介评估机构为佳。刘洋（2009）提出为保证执行者对自己的行为负责，需设立一个由财税部门、房屋管理部门和国土资源部门人员共同参与的专门评估机构。玄永生、王建忠、王余丁（2011）则认为我国应建立中央、地方政府两级评估机构并且分别赋予一定的权限。还有学者认为我国税基评估机构可在税务部门、房屋管理部门或国土资源部门下面分设。

上述学者对房产税税基评估主体的研究，主要有两个特点：首先，研究偏重行为主体，对责任主体的探讨相对薄弱；其次，对行为主体的分析由总到分，由浅入深，不断细化。

（2）在征税范围和评估客体的选择上，理论研究主要基于三种角度。李文、陈国锐（2011）认为，完善房产税征税范围的关键点在于将城镇居民个人住房纳入征税范围，这也是大部分学者的观点。孙健夫（2010）从税收公平的角度，提出物业税的征收范围应该覆盖全国的所有房产，即不区分城市和农村，不区分普通房产和高档房产，所有在我国境内的房产一律纳入征税范围。同时，该文认为把农民房产纳入征税范围与实际上是否征税不是同一个概念，目前可以通过免税条款的设计，将大部分农民房产的税收负担排除在外。王亚、尉京红（2008）认为房产税税基评估客体应因地区而不同，东部地区应确定为土地与地上建筑物的价值和租金收益，中部地区为土地价值，西部地区为土地面积，特殊地区另行考虑。

上述有关房产税征税范围和评估客体的探讨中，各位学者首先就城镇个人住房纳入征税范围达成共识；然后结合城乡差异和地区差异就征税范围和评估客体的设定表达了不同的看法。相对于征税主体的研究，理论界对征税范围和评估客体的研究显得不够深入和具体，例如简单按东中西对评估客体进行区分是否合理，折扣性规定如何设计等，上述研究并未涉及。

（3）在评估方法的选择和批量评估模型的构建上，大部分学者认为房产的类型是主要决定因素。例如郭庆、尉京红（2008）将房产分为是商业用不动产、住宅用不动产、工业用不动产和特殊不动产四类，提出用收益法评估商业用不动产，用市场比较法估价住宅用不动产，用成本法评估工业用不动产和特殊不动产。樊慧霞（2011）则认为我国应建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估方法体系。

部分学者也提出要优先考虑区位因素，先分区后分类。张平竺（2007）提出要考虑城乡差别、地区差别等因素，因地制宜采用不同的房地产税基评估方法和不同的房地产税基评估周期。陈泳杏（2010）在考虑地区差别后提出，对于我国经济发达的地区和城市，应采用以市场法为主、收益法和成本法为辅的评估体系，而经济欠发达地区和乡村，应以政府定价为主。在批量评估模型的定价上，郭庆、尉京红（2008）首先明确地提出了分区构建的基本原则“行政归属原则”、“聚集度原则”和“用途相似原则”。王伟星、楼江（2011）分析了聚类法在税基评估的应用，为房地产税基评估分区的定量分析提供了思路。袁玉强（2011）以区位论为基础，考虑到因地制宜原则和动态平衡原则对模型的影响，应用一元二次评估模型和二元评估模型解决了市场区域划分问题。

评估方法的选择直接关系到评估建模的准确性，各位学者基于地区差异和房产类型的角度分别进行了阐述，为以后的深入研究指明了方向。但探讨市场分区方法的文章偏少，还不能满足我国目前房产税税基批量评估的需求。

（4）在税收优惠的设计上，各方学者也发表了不同的看法。殷海娜（2012）在完善征税细节的建议中，支持首套普通住宅免征，二套适度征收，二套以上重征的方式。孙瑞玲（2012）认为按套划分不合理，应以人均免税面积来确定房产税的起征点，并采取先征后退的办法避免偷税漏税的发生。刘云召（2011）根据房产类型进行了细分，认为个人居住房屋需以人均面积计算起征点，而个人经营性房产应按市场评估价值全面征税，不应设减免税优惠。胡曼军（2012）认为对非营利性组织使用的公益性房产也应免税；对一些特定群体，如低收入家庭和残障人士，税负设计不宜过高，或者予以免税。

上述文献大多从居民的基本居住权以及税收公平性的角度对税收优惠方案的设计提供了思路，能否真正实施还依赖于实务部门的税收征管能力。只有兼顾公平性和可行性的房产税，才能真正地取信于民，付诸实践。

2.关于我国实施房产税税基批量评估的必要性、限制因素和支持要素。

相对于单宗评估，学界普遍认为批量评估可兼顾税收的公平和效率，批量评估技术被引入房产税税基评估是必然的选择，如周淑敏（2005）、傅传锐（2005）、郑婕（2008）、胡东兰（2009）等。李旭红、孙力强（2008）认为我国建立房地产税基评估的批量评估系统，面临许多困难，其中最为棘手是数据库的建设问题。紧接着他们对数据库建设面临的问题进行了详细分析，将其归为两方面：一是“数据来源多，信息孤岛化”；二是“数据失真问题比较严重”。王瑞玲、邓晓璘（2011）对我国房产税税基评估的困难进行了系统的论述：（1）前期准备工作时间长，工作量大、成本较高；（2）房地产信息系统数据库的建立和完善难度较大；（3）评估机构专业技术人才力量薄弱、储备不足；（4）目标房产修正系数的确定工作量较大，对工作的细致程度要求较高。其它文献关于我国房产税税基批量评估的限制因素或障碍的分析，虽然不尽相同，但意思基本一致，因此不再赘述。

在支持要素的配套建设的讨论中，学者们都倾向于从部门信息资源共享机制、基础数据采集机制和税基评估争议处理机制的建立完善以及GIS的拓展应用等方面展开。

以上关于限制因素和支持要素的大量研究为我国今后房产税税基批量评估工作指明了努力的方向，具有重要的现实指导意义。

（二）国内学者在实证方面的研究

国内在实证方面的研究主要集中于对某个城市进行批量评估可行性的探讨上，数据来源多为二手房市场。周琳娜（2007）以厦门市思明区、湖里区、集美区以及海沧区105处房产的交易数据为基础进行实证分析，认为基于我国目前的数据信息质量能够运用批量评估技术来估计房产的市场价值。张旭（2008）选取厦门思明区和湖里区的房地产数据进行模拟研究，分析了特征价格法在厦门市房产税税基批量评估的适应性。乔志敏、李德峰等（2009）通过对2006年北京市4个行政区461个二手房交易有效数据的多元回归分析，认为建立健全不动产交易数据信息系统对房产税税基批量评估意义重大。郭庆（2010）通过对指标物业法、分区回归法和个体回归法在保定市税基评估中的模拟应用分析，认为选择分区回归法对保定市最为合适。

总之，国内房产税税基批量评估的实证研究主要集中2008年以后，总量偏少；由于2011年我国房产税改革试点才真正开始且数据获取困难，上述研究都停留在模拟研究阶段。

（三）国内学者对沪渝房产税改革试点的研究

沪渝试点是我国房产税改革实质性操作的开始，对日后房产税改革扩围具有重要的借鉴意义。国内学者对沪渝房产税改革的研究主要集中在试点的法理性、两地试点方案的比较、试点的效果以及存在的问题上。王起国、冯强（2012）指出沪渝开征房产税虽与我国现行税收法律、行政法规相符合，却违背税收法定主义理念。刘梅（2012）、邱思琴（2011）、杨晨青（2011）等从两地试点范围、税率设置等对试点方案进行了比较，认为总体温和，各有亮点。对于试点效果，刘贵文（2012）等认为应正确看待：短期试点效果不理想，主要因为征税范围偏窄、税率偏低、房产税征管能力不足等。上述问题解决之后，房产税全面铺开效果值得期待。

上述学者对沪渝改革的全方位综合分析，为我国房产税税基批量评估系统的构建和完善指明了方向，现实指导意义显著。

综上所述，对于房产税税基批量评估的研究，学界已取得了较为丰硕的成果，尤其沪渝试点之后，研究针对性增强，这为我国房产税税基批量评估的开展提供了丰富的参考资料和重要的思想启迪。同时，在梳理文献的过程中，我们也发现：首先，与国外研究相比，国内研究明显落后，大部分的研究还集中在对外国理论和实践的消化吸收上，亟待拓深；其次，国内相关方面的实证分析较少，且数据的精确性不够，研究的精细化不足，研究的信度和效度亟待提升；再次，国内学者在房产税税基批量评估系统构成要素的选择上争议较大，且对地区差异的影响、减免税政策规定以及评估区域内市场划分方法的研究不够充分；最后，房产税税基评估获取纳税人心理上认同极其重要，我国公共关系视角下的房产税税基评估亟待拓展。这些问题与不足昭示着后继研究的努力方向。

〔1〕USPAP.Standard 6：Mass Appraisal[S].Development and Reporting，2008.

〔2〕International Valuation Guidance Note No.13.Mass Appraisal for Property Taxation[S].International Valuation Standards Seventh Edition，2005.

〔3〕International Valuation Standards Committee.International Valuation Standards Ninth Edition[S].2011.

〔4〕Carbone Robert，Longini Richard.A Feedback model for Automated Real Estate Assessment[J].Management Science.Nov，1977.

〔5〕Robert JGloudemans，Comparisonofthreeresidentialregression models：Additive，multiplicative，and nonlinear，Assessment Journal；Jul/Aug，2002.

〔6〕耿星.开征物业税中的评估问题[J].税务研究，2004（4）.

〔7〕张爱珠.对房地产税基评估问题的探索[J].税务研究，2008（4）.

〔8〕王亚，尉京红.国外税基评估理论与方法及对我国的启示[J].会计之友，2008（5）.

〔9〕刘洋.我国房地产税基评估管理研究[J].中国经贸导刊，2009（23）.

〔10〕玄永生，王建忠，王余丁.我国房产税税基评估问题研究[J].环渤海经济 望，2011（4）.

〔11〕马源林.基于基准物业价格的物业税税基评估研究[J].财会研究，2010（9）.

〔12〕李文，陈国锐.完善房产税征税范围关键分析[J].会计之友，2011（26）.

〔13〕袁玉强.物业税税基评估中基础模型建立的研究[J].时代金融，2011.

〔14〕孙健夫.关于物业税负担水平设计的几个问题[J].税务研究，2010（4）.

〔15〕殷海娜.关于我国房产税改革的分析及长期规划[J].商业经济，2012（8）.