试论成本法在不同房地产评估的应用

韩晓霏

随着中国特色市场经济的不断发展，房地产业做为国民经济中支柱产业的地位得到确立。国内房地产估价业的机制及市场氛围日益完善、并日渐成熟，专业的房地产评估领域已基本成形。此外随着房地产估价的服务领域不断被开拓，房地产估价的相关理论和方法体系也在逐渐改进完善中。而成本法做为房地产评估中常用的方法在房地产评估中占有重要的地位，但是对于不同类型的房地产如何正确使用还是需要我们认真的研究以便于更好的指导实践。

一、成本法的基本原理

成本法是按照正常的开发或建造估价对象（即房地产或房地产相关权益）所需要的各种符合相关规定的全部成本，其中包含合理的利润及相关利息和税费。

（一）成本法的概念和理论依据

成本法也称为成本逼近法，是指以整个房地产的重新开发和建设的成本为基础，求得房地产估价对象的价格的一种估价方法。成本法是在求取估价的对象在估价的时候重新构建的价格，再减去相关折旧，以此估算客观合理价格或价值的方法。运用成本法求取的房地产价格有时候也称为积算价格。

成本法理论基础是生产要素价值论，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。具体而言，对卖方来说是生产成本的价值理论，就是在卖方的考虑下做出的最大的让步所能接受的最低的价格，一般来说一定要高于开发或建造估价对象的开发成本（含利润）；对买方而言是替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。

（二）成本法的基本公式

成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值=重新构建价格（-建筑物折旧）

重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。

建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。

二、成本法在不同房地产评估中的应用

运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。现实中的房地产价格结构是非常复杂，对房地产价格构成项目的划分标准、价格体系、制度、政策、规则或角度不同，房地产价格构成因素也会有所不同，房地产评估方法也有所不同。

（一）成本法在土地价格评估中的应用

1.利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。基数是土地开发成本、土地取得费用，还要将应缴纳的税金、利润及其利息和土地所有权收益全部加权总和来确定土地的价格。

2.用成本法评估土地价格中的成本因素

基本公式为：S=a+b+c+d+e+f

其中，S为土地价格，a为土地取得费，b为土地开发费，c为税费，d为利息，e为利润，f为土地增值收益。

其中最主要的土地取得费和土地开发费。土地取得费是为取得土地所有权或占有权而支付的费用，如政府征收农用地时支付给农民的土地开发费。而土地开发费一般是通常意义上的生地变为熟地的费用。一般而言政府为使征用土地成为适合建筑使用的建设用地，须对其进行开发，如进行三通一平、五通一平甚至七通一平等基础设施建设，通过这些开发投入的资金使生地变成熟地。政府支付的征地费用和土地开发费是政府预先投入的成本，土地使用权出让时，政府必须收回这项成本，因此土地开发费成为地价的构成因素。

（二）成本法在新建房地产价格评估中的应用

1.基本思路为新建房地产项目，如果估价期日为房地产开发建成日，则无需考虑折旧，可直接用开发成本计算。当然这里的成本是包含了开发商的合理的利润。

2.用成本法评估新建房地产价格中的成本因素

其基本公式为：S=a+b+c+d+e+f+g

其中，S为新建房地产价格，a为土地取得费，b为土地开发费，c为建筑物开发成本，d为期间费用，e为投资利息，f为销售税费，g为开发利润。

其中需要指出的是土地征用和拆迁补偿的费用都被包括在土地取得费之内。土地取得费和土地开发费和前述公式相同。而建筑物开发成本一般是指直接成本，指在开发商在建筑物建筑过程中必须投入的资金。如前期工程费用、公共基础设施费配套、建筑安装工程费和开发建设过程中的费用等。具体来说前期工程费是指在项目开发的前期过程中所有的花费，包括项目可行性研究报告编制费、地质及工程勘察费等的总支出。公共基础设施配套费是指在开发项目过程中在公共基础设施花费的各项基本支出之和，主要有开发小区内公共道路、水电、排污、通讯、环卫等的支出。建筑安装工程费是指在房地产商在房地产的开发过程中所发生的一系列土建及设备安装工程时的支出经费，包括以外包方式支付给承包商的建筑安装工程费，以自己经营管理的模式所发生的被列入施工图预计的各项费用。期间费用是指房地产开发企业在进行生产的过程中所花费的各种管理费用支出、财务费用支出和销售费用支出，应当直接计入当期损益的费用等。另外由于一般建筑工程周期较长，投资利息是房地产竣工实现销售之前发生的所有必要费用应当计算的利息总额，投资利息的利息率一般以银行贷款利率为基准做适当加成。

（三）成本法在旧房地产价格评估中的应用

1.基本思路

为假设重新构建旧房地产对应的全新房地产项目，然后考虑建筑物的折旧，从全新的房地产项目中减去建筑物的折旧后得到的值即为旧房地产价格。

2.用成本法评估旧房地产的成本因素

其基本公式为：S=a–b

其中，S为旧房地产价格，a为旧房重新构建价格，b为建筑物折旧。

其中需要指出在估算房产的旧房重新构建价格时是用评估时点时的新的建筑材料和工艺建筑一个与原有建筑物的基本结构相同的建筑物所需要的成本。直接成本、间接成本和开发商的利润都属于重置成本的范围内。直接成本是指在施工的过程中使用的总成本数，包括各种劳动力成本、材料的成本、承包商的必须费用和管理费。间接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建设的各项费用。包括勘察设计费、施工图费、评估、会计律师等服务费、开发商保险费广告费等。而估算建筑物的折旧，就是估算房地产及建筑物的有效价值损益。

三、成本法应用中的注意事项

（一）明确成本法中成本的准确含义

成本法中的“成本”其实就是指的“价格”，测算出房地产价格其实很简单，就是以各构成部分的正常市场价格累加后得到的；而房地产价格并非取决于其会计上的成本”，而是与其“效用”有关。在用成本法估价时，要用客观成本进行计算；在确定房地产估价的对象价格时，要紧密结合相关市场供求分析来考虑，而不能一味的找会计上的“成本”。

（二）要合理估测三大贬值

在运用成本法评估，特别是对于旧建筑物要注意对建筑物实体性、功能性、经济性贬值的扣除，尤其是后两项贬值的扣除。在确定建筑物的功能性贬值中常见的问题是建筑物用途与使用度相对于占用土地的最佳使用的不够科学,致使土地的最优效用未能发挥的淋漓尽致，这样就可视为建筑物功能性贬值。而在计算经济性贬值时要考虑房地产所在区块有无功能退化和新的城市规划对于评估对象所在地块有无影响等等因素。

（三）合理估测土地使用年限

运用成本法进行房地产评估时还有一点很重要，就是必须要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用权出让合同上的年限是否一致。按照我国的城市土地相关管理规定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附属于上面的物的所有权一律由国家无偿取得。所以我们在对建筑物评估时,一般采用孰短的原则来确定

（四）重视现场勘察结果

在做房地产评估业务中注意对估价对象（特别是建筑物）的现场勘查结果的运用，避免估价过程只是基于理论或书面材料闭门造车。特别是对于可能存在评估风险的项目务必建立现场勘查记录，条件允许时建立相关图片或视频资料等工作底稿，一方面为项目核查提供有利数据，另一方面可为相关人员提供良好的职业习惯。

综上所述，采用成本评估房地产价格涉及的因素较多，在应用中，必须注意公式中涉及的各种费用因素、归属和测算方法。同时，要注意市场因素对价格的影响，以此来修正成本法的评估价格。只有这样才能为客户提供最全面最优质的服务，不断创新开拓新的领域，完善已有的服务领域，才能为行业的良性发展提供保障。

[1]柴强.房地产估价（第五版），首都经济贸易大学出版社，2005年.

[2]俞明轩.房地产评估方法与管理，中国经济出版社，1999年.