房地产调控核心是防范金融危机

徐滇庆（加拿大西安大略大学经济系教授）

房地产调控核心是防范金融危机

徐滇庆（加拿大西安大略大学经济系教授）

房价暴涨充其量不过是肌肤之疮，银行危机才是心头大患。房地产市场调控政策的着眼点是防范恶性通货膨胀所带来的金融危机。

供不应求是房地产市场的长期态势，房地产建设起码还有20年以上的快速增长。只有当城市化比例达到75%以后，商品房建设的速度才能有所减缓。采用行政手段抑制房地产建设，是将房地产需求推后。其实，房价是一个金融问题，房价调控的核心不在于房价高低而是防范金融危机。

近年来，公务员、军人、退休人员和国企职工的工资都得到显著提高。许多人误以为只要给员工提高工资就可以促进消费，内需上去之后就可以带动生产，可以在外部市场萎缩的情况下，给国内企业提供更多的订单，拉动增长和就业。没料到，在增加工资之后，民众并没有增加消费或投资而是把钱存进了银行。

在金融机构存款的三个部分（城乡居民存款、企业存款和政府及其他存款）中，由于居民存款的产权分散在千家万户，最难以控制。而这些日益增多的居民存款，已经形成了一个超级堰塞湖。

从2009年4月至今，平均每个月居民存款余额新增量超过4000亿元。这些钱就好像是天上落下来的雨，还在不停地落入堰塞湖。令人担忧的是，如果新增存款改变流向，不进堰塞湖，那这些钱会流向何处？更为严重的是，如果堰塞湖的水流出来怎么办？在银行出现负利率的情况下，这些情况都会发生，更明确地说，预计这些钱很大部分会流入房地产市场。

另一方面，那些因为爆发金融危机的可能性而看空房地产市场的言论，也是缺乏依据的。从全球金融市场的发展态势来看，如果出现新的金融危机，那么极有可能属于增发货币型的金融危机。

而现在的情况是，居民存款是一个天文数字。在货币流动性严重过剩的情况下，房价和物价大幅度下跌的概率很低。一旦资本市场失去稳定，人们不得不为了保值从银行中取出存款，而最佳的保值手段莫过于购房。增发货币型金融危机很可能导致物价和房价双双飞涨。

目前，京、沪、广、深等一线城市房价已经很高，远远脱离了普通居民的购买力范围，而国内资金和外资冲击的主要目标则是一线城市的高档住宅。因此，要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。

作为政府部门，既要大盖廉租房和经济适用房，照顾老百姓的生活需求，又要在舆论上教育民众对商品房价格波动不必大惊小怪。同时，还要有计划地增加一线城市高档住宅的土地供应，做好吸收大量流动资金的准备；更大幅度地开放黄金、土地、债券、证券、期货和外汇市场，创造资金分流的渠道；做好提高利率的准备，尽可能缓解负利率的冲击。此外，还要在舆论上避免推动通货膨胀预期。

房价暴涨充其量不过是肌肤之疮，银行危机才是心头大患。无论新政有多少条，房地产市场调控政策的着眼点是防范金融危机。只有认真分析金融形势，未雨绸缪，预先筹划防范恶性通货膨胀的对策，才能够在金融市场发生变化的同时，沉稳应对，减少危机发生的可能性与影响范围。