“天街”型商业综合体设计研究

倪珂

（CMCU·中联建筑，重庆400039）

“天街”型商业综合体设计研究

倪珂

（CMCU·中联建筑，重庆400039）

1 研究背景

如今，随着我国城市化建设和经济水平的发展，“商业综合体”这一概念在地产项目中时常出现。近10年间，从一、二线到三、四线城市，商业综合体如雨后春笋般地拔地而起。单一功能的商业类型不断减少，复合化的开发模式不断加强。随着城市化水平的不断提高，城市土地开发的产业需求变得更加复合与多样。

商业综合体通常包含有商业、酒店、商务、办公、居住、文化、娱乐、休憩等功能，一般具备有三个以上上述功能即可称为商业综合体。它是多功能复合型并相互作用互为价值链的高度集约式复合建筑（群），是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所需要的各种要素和功能，能够称为新城区发展的商业中心，为中小城市的发展及商业档次提升起到驱动力的作用。

龙湖地产开发的“天街”系列商业综合体一直是其中的佼佼者，在全国多个主要城市均有龙湖“天街”系产品诞生。因此以“天街”系列产品为样本，分析其设计精髓对广大的商业综合体项目具有宝贵的借鉴价值。

2 “天街”模式的总体布局

“天街”模式的商业综合体布局根据用地情况大体可归为“内街+外街”（图1）和“内街+外街+内街”（图2）模式两大类。

2.1 建筑布置

图1 “内街+外街”模式

图2 “内街+外街+内街”模式

在总平面布置上，一般都将建筑外轮廓尽量靠近道路，原则上紧贴建筑控制线布置，以使得土地利用率最大化。同时商业主入口外留出室外广场，广场进深一般保证建筑主入口至人行道边线的距离大于25m以上，作为室外核心空间。

沿街长度超过150m或总长度超过220m需在中间设车道，一般做法需将一层断开，二层及以上可连通。车道两边外墙间距控制在19～23m（7m车道+两边各3m下客停车+两边各3～5m人行道）。

此外塔楼一般首选布置在与集中商业脱开的外街商业上（图3），其次选在集中商业的外街边界处（图4），且尽量设置在非主干道上，最后考虑在集中商业的上部。

2.2 车行及交通系统

总图上注意车流与人流尽量避免交叉，如平行设计，应设置路沿石进行区隔；依据主要车流来源设置地下车库出入口，有条件的宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带。

室外停车位原则上尽可能多设，位置尽量利用外街布置，广场一般不考虑停车。同时因考虑出租车停靠站，一般不小于5个车位，位置在主入口侧面，以不影响商业人流出入为原则。

如用地周边有地铁站或地下过街通道的，应尽量考虑连接以提高商业人流。通常在连接处需设置下沉庭院解决消防问题，但流线设计应利于人流直接进入商场同时不影响紧急情况直接疏散到地面。如城市中远期地铁规划在商场附近设站的情况，在设计时宜考虑连通地铁的可能性。

2.3 竖向设计

商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大，实际操作中，可采用多首层方式。建筑形态有B1、B2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广场。

图3 塔楼布置图（黑点）

图4 塔楼布置图（黑点）

3 建筑设计原则

3.1 楼层设置与柱距层高

商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须≤8F；其中＞5F的单层商业面积，占商业建筑总投影面积须≤15%；地下商业部分一般只设B1层，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）。

垂直于内街方向的柱网宽度宜以10.6m左右为佳：柱宽+4个停车位×2.4m（停车位宽度）（图5）；平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求（图6）。

图5 内街平面图

图6 地下停车库平面图

层高结合商业空间要求及设备管线需要，一般集中商业，一层5.6～6m，二至五层5.1m左右；外街商铺，一层5.1～5.3m，二至五层4.6m左右；地下部分根据业态、车库、地铁连接高度确定，一般地下超市要求层高5.4～6m。如有冰场、电影院等特殊业态应根据工艺要求设计层高。

3.2 内部空间尺度

内街一般按照4m(走廊通道)+6m(中空)+4m(走廊通道)要求设计，因此内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽，约15.4m（图7）。

在保证商业得房率不小于60%的情况下，局部内街尺度可放大做中庭节点，为今后商场推广、活动预留空间；但中庭的中空部分尺度最大控制在12～14m宽×21～24m长（商业得房率=可售商业面积/建筑面积）。

3.3 后勤交通

货车出入口应设置在商业的隐蔽位置，并在车库内适合位置设置卸货平台。购物中心卸货平台：需要配置小型货车进出，每处卸货电梯可同时容纳至少2台货车同时卸货；卸货平台深度宜达3～4m；宽度按2台1.2t货车车宽计算；超市专用卸货平台：提供1台大型集装箱式平台和卸货区+2台中型货车卸货区；卸货承台深度按4～6m计；卸货区面积选择：200～300m2，在室内或带雨棚(北方区须有可封闭的室内或半室内区域）。

后勤货梯一般沿商场内街线性方向，每80～120m设置一对货梯。超市、百货的货梯需与专卖店区分开设置；货梯尽量布置在餐饮附近，以便餐饮等货物较多的业态能直接对后勤区开设出入口。

车位配比必须满足规划要求，但通常商业部分规划要求远远无法满足实际需求，因此车位配比建议按1～1.2个/100m2(商业建筑面积)计算；同时可利用办公、SOHO小户型等业态的停车数量，错峰满足商场的停车需求。

图7 内街走廊平面图

图8 某天街塔楼设计效果图

图9 某天街塔楼设计效果图

4 立面造型原则

建筑造型的风格定位需根据地域、业态、规划要求等设计，但应具有宽幅的档次及业态适应能力，满足当前定位及日后档次升级的需要。

4.1 立面常用材料

石材：提升立面档次；石材划分应规则、整齐、简单，减少挂件用量。

金属（雨棚、窗框、广告框、石材收边线条等）：精致、精细度。

玻璃（橱窗、入口玻璃幕墙）：营造商业氛围。

百叶（女儿墙、进排风口、石材收边等）：功能性、精细度。

广告灯箱：立面收益。

4.2 商场立面与塔楼立面处理关系

塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性（图8）。

塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性（图9）。

4.3 立面广告灯箱

建筑外立面的广告位及灯箱对增强商业氛围有非常重要的作用，因此广告位及灯箱应与立面结合设计。LED广告屏幕，宜位于城市道路交叉口面，或主干道的抢眼位置(设置面向来人和来车方向)，结合立面设计面积尽可能大；室外灯箱安放位置：宜在3F及3F以上；1F、2F以橱窗为主，以增强视觉效果和夜景商业氛围。

[1]章惠生.城市综合体——商业地产的主流模式[J].城市开发，2010(2)：72-73.

[2]马园沁.超大型商业综合体的设计之路[J].山西建筑，2009(28)：21-23.

[3]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010(7)：176-177.

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[5]潘昭晖，国际化.全城热恋城市综合体[J].国土资源导刊（湖南），2010(10)：52-53.

Study on"Heaven Street"CommercialComplex Design

该文系统地阐述了商业综合体的概念，全面解析了“天街”型商业综合体从总平面布置到各功能空间的设计要点，并列举了设计中的一些常用手法和设计中的一些经验数据，以期为商业综合体项目的建筑设计人员提供借鉴。

商业建筑；步行街；内街；外街；塔楼；土地利用率

The concept of commercial complex is systematically elaborated and the design points of overall plane layout and each function space of "Heaven Street"commercial complex are analyzed.Some commonmethods and experience data in design are listed in hope of offering some references forarchitecture designers.

commercialbuilding;pedestrian street;inner street;outer street;towerbuilding;land utilization rate

TU-024

A

1671-9107（2013）11-0032-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.11.032

2013-09-12

倪珂（1984-），男，四川邛崃人，本科，工程师，主要从事星级酒店、商业综合体等设计工作。