合作建房：梦想照进现实

金姬

经过不懈的努力，年近不惑的钱生辉终于在故乡上海圆了自己的合作建房梦。1月17日，他在2012年成立的上海合筑房地产有限公司以5750万元竞得浦东临港新城主城区WNW-A1-3-1商住地块。

曾以“集智建房”模式在太仓成功打造国内首个合作建房项目的钱生辉对《新民周刊》兴奋地表示，上海首个合作建房项目将于今年开工，“简单地说就是有钱的出钱，有力的出力。让投资人获得合理的收益，让购房者能购买到价格低廉的房子。”

拿地算是“捡漏”

据悉，钱生辉此次拿下的临港新城主城区WNW-A1-3-1地块，东至云鹃路，南至LG－2路，西至环湖西二路，北至LG－4路，出让面积8088.2平方米，容积率为2，起始总价4920万元，起始楼板价3041元/平方米，为居住用地／商业用地。本地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20.0%，计2264.7平方米。

1月17日上午，和钱生辉一起竞拍的还有另一家房地产公司，当时双方你来我往加价了十几轮。当钱生辉喊出5750万的总价时，超出了对方3500元／平方米的心理预期。“对方想要现场打电话征询一下总部领导的意见，根据规定，我有权反对场外求助，后来他就放弃加价了。”钱生辉回忆说，虽然溢价率16.87%，但还是属于“捡漏”，“我当时的最高心理价位是4500元／平方米，最终以3555元／平方米的楼板价拿下，还是划算的。”

之所以这么说，是因为钱生辉早已对临港新城主城区这块地做了充足的前期调研。“今年地铁13号线即将通车，我们的地块离临港新城站不足300米，坐地铁到龙阳路站也就半个小时。滴水湖算是上海PM2.5最低的地方，那里还有上海中学东校等优质教育资源。而现在距离临港新城站2.5公里的楼盘都已经每平米上万了。”

钱生辉透露，自己这次似乎得到上天庇佑。在拍卖前的最后关头，他才从股东那儿凑齐了地块起拍价的20%保证金，一分不多，一分不少。“我这一生很多关键时刻都是这样。”

试水一波三折

《新民周刊》上一次采访钱生辉是在2010年5月，当时他在江苏太仓璜泾镇开发的“丽晶新城”顺利交房——18名普通购房者共同买地开发房地产，并以预定价格（3000元／平方米）购入130平方米的一套复式公寓房。

太仓试水让钱生辉吸取了不少经验教训。“我是19岁就入这一行了，2009年我们成立公司的时候，我是3个合伙人中最年轻的，所以就没有当法人代表。”钱生辉说，自己这么一“谦虚”，就埋下了隐患。从签订购房合约到工地开工乃至签订预售合同的这段时间，恰逢全国房地产价格接连疯涨，另外两个合伙人曾不顾钱生辉的反对，打算把每平方米房价由最初约定的3000元上涨到3100元，这一分歧最终导致了他与合伙人分道扬镳。

接到涨价电话通知后，购房者们非常着急，钱生辉为众人出谋划策：开盘当天，大家一起去和房产商交涉，指出涨价行为违背了当初所签的“集智建房”合约，若房产商一意孤行，他们将诉诸法律。“其实所有开发商在涨价的时候都是心虚的，但是大部分购房者不会还价，房价一直往上跑，大家担心自己不要的话下家就接手了。”钱生辉表示，当购房者由个体发展为集体后，他们在与房产商角力时就占了主动。

最终，预售合同如约签订，房价维持不变，楼盘内没有被“集智建房”团购的其余房屋则在一个多月内以每平方米3500多元的均价销售一空。

丽晶新城成为全国首个成功的合作建房项目，让钱生辉熟悉了从拿地到建房、卖房的流程，也让他有经验和信心把合作建房项目最终落户上海。

钱生辉的合作建房梦想并不是一帆风顺的。这位19岁就入行做房产营销的高大青年，已经在地产界摸爬滚打了近20年。他自称是上海第一个推行按揭卖房的人，也是第一个以“涨价”为噱头在新民晚报通栏登宝山某楼盘广告的人。2001年，钱生辉成立了以自己名字命名的投资咨询公司。

“我一直希望在上海合作建房，但始终没有拿到合适的地。”钱生辉遇到的困难，很具代表性。2005年，上海出现了首个自建房组织——“家圆”，该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司董事长朱剑曾想在上海拿地，但努力多年后，最终销声匿迹。几乎在同一时期，北京、温州、南京等多地先后出现合作建房组织，大多不了了之。

第一个合作建房拿地成功的是赵智强在温州的“理想家苑”。2006年拿地后，由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房用地，项目迟迟未能拿到开工证，其间赵智强更是面临“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套。目前，该项目最终建设成本在7000元/平方米，房价比周边商品房低40%。赵智强感叹，2006年拿地时，周边房价普遍涨到15000元/平方米。因为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。2012年正式完成分房。

和朱剑、赵智强等人不同的是，钱生辉强调自己的合作建房是“集智建房”，而不是“集资建房”。“我是反对集资建房的，这不是大家凑份子就行了。我们是有社会分工的，大家有钱出钱、有力出力。”钱生辉开玩笑说，这就是为什么他叫“钱生辉”，而不是“钱生钱”了。

当然，钱生辉在尝试合作建房的过程中遭遇了不少挫折。最初，他设想由购房者发起建立自住房建设机构，却发现按照《公司法》章程，自然人股东不能超过200人。而要成立一家有能力购买土地的企业，所有股东的资金实力必须超过50万元，但当时希望参加合作建房的自然人的资金实力都比较弱，根本不可能筹资共同买地。此后，钱生辉曾试图引入机构投资者，以机构投资者的资金为合作购房者开发房地产项目，但由于种种原因，始终未能成功。他还曾想通过盘活存量土地的方式来完成上述梦想，最终也没有如愿。

太仓试验的成功，让他摸到了门道。简单来说，是由意向购房人向开发商交付一定数额的保证金，然后开发商根据客户的需要出资购买土地、建造房屋，最后购房人以较为低廉的价格购买房产，完成交易的一个房屋定制过程。

两轮购房模式

2011年，钱生辉在上海看中了两块地，但由于种种原因都没有拿下。他最终把目光聚集到了临港新城主城区。2012年，他成立了上海合筑房地产有限公司。“合筑”在上海话中接近“合作”的发音，他自己出任董事长和总经理，经过半年的努力，终于在2013年1月拿地成功。

按照钱生辉的想法，临港新城项目会采用两轮购房模式，部分购房者作为原始股东，成立开发公司，承担所有资金支持，一旦房屋滞销，他们可能得“自己兜进”。原始股东的加入门槛是50万元。这些人的回报是，可以拟定价格，且能享受更多优惠。而且，由于这些原始股东的抗风险能力比较强，也不担心会像其他一些合作建房组织那样，在房屋建设到一半以后，由于资金不济而出现烂尾楼等风险。“前期集资付出的心血更大，得到回报也应该更多。”其他有意向的购房者提前参与意见征集，共商房屋户型、小区规划等，然后与开发公司签订意向购买协议。

不过临港新城毕竟在远郊，市区工作的人很少会在这里买房；在临港新城上班的人有公租房可租，也有政府这两年推进的限价商品房。除了价格低廉，合作建房还靠什么来吸引后续买房人呢？“我们的优势还有房型设计，购房者也可以参与，提出需求。”钱生辉表示，“打个比方，从一般开发商那里买房就好像买老式的手机，厂家给你什么就是什么，合作建房则像现在的智能手机，买下来以后，可以自己选择要下载的程序。”

钱生辉说，太仓项目的定制房型，他申请了专利。“一栋14层的小别墅，每户面积为130平方米，三房两厅，每个房间都朝南，上下层高6米，净高2.8米，一梯一户。其他硬件还包括光缆通信、双层隔音保温玻璃、节能保温板等。”至于临港项目是否也采用这一房型，他要春节后召开股东大会，让大家共同商讨决定。

目前合筑公司的股东近30人，包括企业主、高级工程师、IT技术人员、退休人员等。拿地成功后的那个周末，不少股东就相约驾车从张江高科技园区去滴水湖实地考察。“因为我们一些股东就在张江上班，这些新上海人大多是首次置业。”

当钱生辉在办公室接受《新民周刊》采访时，一位在漕溪路上班的张先生找上门来，有意愿成为股东。张先生是在徐汇区漕溪路上班的一位融资律师，目前在上海还没有买房，由于自己不用每天在办公室，所以他可以考虑定居临港新城。由于还没有看到合筑的股东合约，张先生对此十分谨慎。

不做蛋糕，要开连锁蛋糕店

近一段时间，集资建房又火了起来。先是2007年折戟北京的于凌罡在2012年11月重整炉灶，倡议合作建公租房；然后是温州试点成功的赵智强到长沙推广个人合作建房模式，吸引上百人报名；接着就是江苏邳州200多名网友“凑份子”购地建房获当地政府允许。钱生辉希望大家不要拘泥于“集资建房”，因为这涉及集资的法律问题，以及资金安全、是否有房产开发资质等风险。

而临港新城的合作建房不要求所有购房者全部集资，只是让一部分核心的购房者出资作为股东，并参与经营和管理，另一部分购房者最后直接购房，通过正规的招拍挂程序拿地。正因为流程正规，因此有业内人士认为，钱生辉的合作建房模式其实和普通开发商差别不大，只不过融资方式和销售渠道不同罢了。

此外，合作建房还存在一些未知因素。一方面，虽然钱生辉强调自己的项目得到政府认可，但目前大家还没有看到任何公开的政策支持。另一方面，由于目前合作建房拿地开发必须还是以项目公司的名义亮相，既然是公司那就一定要盈利，每个愿意出50万的人都可以当股东，到时候大家意见不一造成项目搁置怎么办？大家是否会为了盈利空间而让合作建房最终“变味”呢？

钱生辉本人倒很乐观。临港新城项目会在今年开工，最快明年底上市，开发成本大约在6000－8000元/平方米。公司计划今年还要在上海拿地。

钱生辉更希望自己的合作建房模式能在业内推广：“打个比方，我不是在做蛋糕，而是在开连锁蛋糕店。”

合作建房在国外

英国：首创合作建房

1844年，在英格兰纺织工业中心曼彻斯特市郊的罗奇代尔（Rochdall）小镇，由28个失业纺织工人成立了“公正先驱者消费合作社”。当时每人出资1英镑作为一股，后来人员和资金都逐渐发展壮大。合作社成员共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。

德国：1/3住宅由合作社造

自1862年汉堡住宅合作社成立至今，德国全国陆续成立的合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

爱沙尼亚：住宅合作协会联盟

爱沙尼亚住宅合作协会联盟（EKL）于1996年4月成立，工作人员来自5个政府机关及工作团体。为解决爱沙尼亚住宅合作中存在的问题，EKL着手为住宅合作组管理人员编制专门课程。同时，EKL还与许多销售建筑材料及提供建筑服务的公司达成协议，且为住宅合作组提供贷款服务。目前，EKL拥有的社员超过500名。

日本：政府大力支持

1966年7月，日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》，并于1967年3月成立了勤劳者住宅协会。勤劳者住宅协会建设房屋的土地60%来源于国有土地。日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策，取消各种土地使用政策的限制。这就使得勤劳者住宅协会能提供价格更低廉的住房，房屋价格基本上是普通职工年收入的5－6倍。