房产调控应把好信贷关

张利宁 国务院昨日召开常务会议，确定坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。面对最近新一轮的购房热，进一步调控方案呼之欲出。 降低或控制房屋的有效需求，有两类手段，一是行政手段，二是市场手段。 行政手段有两种方式，一是限购，二是通过税收增加交易成本和持有成本。前者只能限制部分人的购房权利，但这有可能形成需求的“堰塞湖”。如果增加税收，只要房屋供给跟不上房屋需求，在某种外力因素作用下，仍然可以填平税费的缺口。事实上，除行政手段外仍有市场手段可供我们选择。 市场手段大体有两方面。一是增加供给和降低房产成本，二是降低有效需求。增加房屋供给受到土地约束，而降低房产开发成本只是增加开发商利润而不是降低房价的因素。因此只有降低有效需求。就我国目前的实际情况而言，有效需求是由购买者自身财力和银行信贷构成的。所以我们调节有效需求的关键因素是控制信贷杠杆作用效应，这包括对居民的购房信贷，以及对开发商的开发贷款。 当居民因为可以获得购房信贷，购买力数倍增长；开发商在信贷杠杆效应下，开发能力获得倍增。由于房屋需求在信贷杠杆效应下被放大，当房屋供给有限时，房产价格必然上升，由此带动房屋开发需求增长从而带来对土地需求的增长。 在市场经济里，价格是由自愿买卖基础之上的供求关系所决定的。换言之，无论是房价还是地价，和一般商品一样，完全是买卖双方的自愿行为，取决于供求关系。所以说，我们指责开发商炒作房价和开发商“抬高”地价都找不到理论支持，也找不到普遍的实践佐证。 笔者认为，政策层面的调控着力点应该放在信贷上，宏观上调节信贷规模和结构。银行根据经济和政策环境变化，调节购房首付比例和开发商自有资金比例，可以有效调节其杠杆率高低，首付或自有资金比例越高杠杆率越低，反之则高。 通过调整贷款评审条件的审核上的松紧度，也可有效调控对房产的有效需求而抑制房价过快上涨。特别是在调控力度大时，贷款条件评审要严格做到实质性审查，并且从严资产评估规则。房产过热时提高风险预警和管控程度，对土地证和交易房产的资产评估打折系数加大。 所谓把好信贷关，就是以上这两个层面。政策思维转变到依靠经济手段政策层面上来。政策执行要放在银行企业的业务技术层面上来。通过把好信贷关，调节宏观和微观的杠杆率水平，即使政策层面没有太大调整，通过调整银行业务操作上的松紧尺度，也可有效抑制过度的房屋有效需求，从而抑制房价过快上涨。▲（作者是清华大学中国与世界经济研究中心研究员）