小产权房合法化大门从温州打开

■ 魏雅华

（陕西电视台，西安710082）

小产权房合法化大门从温州打开

■ 魏雅华

（陕西电视台，西安710082）

“禁止城市居民到农村买房”是中国城镇化道路上最霸道的藩篱，是横在中国城镇化道路上的一堵“柏林墙”。若是这道禁令能被冲破，那么如果说中国的第一次改革开放是从深圳特区开始的，中国的第二次改革开放将从温州特区启程。

2013 年10 月1 日，对于中国，对于温州，都会是一个里程碑式的日子。从这一天开始《温州市农村产权交易管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）正式实施，“小产权房合法化”大门从温州打开。

4年前的2009年5月30日，深圳市人大通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这个《决定》标志着深圳为小产权房颁发了第一张“准生证”，小产权房合法化的大门从深圳徐徐开启。眼看蜗居族们刚有了希望，可谁知《决定》随即被封杀了，刚要微启的大门重重关上。4年后，中国土地革命从温州举义，温州会像深圳遭遇一样的命运吗？

今年9月2 日 ，几乎中国各大媒体都醒目地报道了这样一条重大新闻《太原铁腕整顿小产权房封几千套》。文中说，太原市房地产监察大队7月20日兵分三路对太原市迎泽区、小店区、万柏林区的22家违规预售楼盘进行清查，并贴了封条。规划局一位人士说，这段时间他们光封条就印了3万张，已经查封了几千套房子，对不符合规划、用地等手续的项目一视同仁。

就在此新闻见报的当天，《证券时报》便发表了评论《给小产权房生路就是给老百姓生路》。该文针锋相对地说，现在太原市政府以强硬姿态围剿小产权房，这与其他地方形成了鲜明的对照。政府采用一种雷霆万钧的力量封门，在业主中造成恐慌心理，这不是一种可取的态度。即使这些小产权房确实存在很多问题，也需要在保护业主基本利益的基础上再进行监管，而不是简单地叫业主去跟开发商打官司，引发社会矛盾。

小产权房的大量出现是长期以来城乡之间二元化的土地管理制度产生的结果，也是房价过高的产物。购买小产权房的业主大多数是城市里的中低收入者，他们在高房价的现实压力下只能选择这种产权不完整的住房。

据称，目前全国各地的小产权房已经高达60亿平方米，说明它已经积累成为一个牵涉面十分广泛的大问题，在房地产调控越来越深入的今天，小产权房的问题已经不能回避，政府必须采取务实的态度，为小产权房问题的求解寻找到对榫的钥匙。

中国广播网温州8月30日报道说，《温州市农村产权交易管理暂行办法》日前出台，10月1日起，包括农村房屋所有权、农村土地承包经营权在内的12类产权可上市交易。这12类农村产权包括：农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资产所有权；农村集体经济组织股权；农村房屋所有权；农村集体经营性建设用地使用权；农业装备所有权；活体畜禽所有权；农产品期权；农业类知识产权以及其他依法可以交易的农村产权等。

其中最引人注目的是“农村房屋所有权”即小产权房被允许上市交易。

为什么是温州？

为什么“小产权房合法化”的大门会选择从温州开启？

一是因为温州的经济已经为“小产权房合法化”铺平了道路，温州的房价截至到 2013年9月，已连跌了24个月，从全国最高跌入全国跌幅第一，与高峰期相比已跌去了一半。温州的商品房房价与温州的小产权房房价已经非常接近，这个时候放开小产权房上市交易，对当地的商品房不会构成很大的冲击，也不会打乱当地的商品房价值体系。二是这个民间金融之都极度地缺钱，它们需要将城市金融扩大到农村金融，释放潜藏在农村的土地金融。

从浙江省国土资源厅官网上可以查到，温州市农村土地将全部进行确权，而整个浙江省土地确权率已达97% 。大规模的推广条件已经成熟。

因此，兼具“国家级农村改革试验区”和“金融综合改革试验区”双重身份的温州，正在成为农村土地改革的新样本。

一石激起千重浪

改革开放三十多年来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革最大的突破在于农屋从村级交易扩展到县域交易，这就意味着城镇居民可以成为农房买卖的买主。

此事舆论好评如潮，国情舆情民情网情欢声雷动，它打破了近年来反复重申的“禁止城市居民到农村买房”这道中国城镇化最霸道的藩篱，犹如横在中国城镇化道路上的一堵“柏林墙”。《办法》的出台意味着农村人拥有的农房、林地等不能变现的资本，今后可以盘活，也将激活温州数以百亿计的农村“沉睡资本”进入市场，具有破冰意义。同时，温州市中级人民法院也发布文件，首次肯定农民房买卖的合法性，表示依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让。

《办法》出台的那天，中国股市里农业产权流通概念股大涨，阴雨绵绵的股市雨歇日出，上证综指上涨24点，涨幅达1.26% 。

农地有望直接入市

同样是在2013年9月2日，“中国房地产报”报道了一条题为《土地管理法修订 农地有望直接入市》的重要新闻，文中援引相关人士的话“我们希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话，就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么《土地管理法》修订工作就简单了。”这条新闻显示，“城市居民不允许到农村买房”的禁令很快会变成“鼓励城镇居民购买农村房屋”的推进令。该文中还说，如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。

土地财政大限已到

根据国务院安排，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出相关政策，除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等，受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。

土地问题历来是中国房地产乃至中国经济的核心环节之一。早在2010年，时任国务院总理温家宝就在回答城镇化问题时直言：土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。土地财政是一笔不义之财，这就是国家为什么会下决心砍断土地财政之根的原因所在。

2010年1月，国务院法制办公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿。2012年12月24日，国务院提请全国人大常委会审议《土地管理法修正案草案》。该草案对“土地补偿”做出重大修改，删除了现行法第47条中“按土地原有用途补偿和30倍补偿上限”的规定，标志着中国的土地财政谢幕。

结束土地财政的历史不可逆转，值得讨论的是在此后，如何弥补土地财政所留下的政府财政的巨大空缺。早已设计好的出路便是用房地产税取代土地财政。

在国外，房地产税大多占到地方财政收入的70%左右，加拿大是85%，美国、南非是75%，菲律宾是73%，法国是69%，就连世界上最穷的国家肯尼亚也占到 69%。也就是说，世界几乎所有国家的基层政府收入主要来源都是靠房地产税。而中国的房地产税在国家税收中却是微不足道的。用房地产税取代土地财政是必走之路，这是一条光明正大的、通向繁荣富强的中国复兴之路。

小产权房合法化将带来什么？

或许只有当年作为中国改革开放的标志性事件——包产到户能与今天的小产权房合法化之举相媲美。

包产到户挽救了中国濒于破产的农业，让粮票布票棉花票从中国人的经济生活中消失了，让食不果腹、衣不蔽体的中国人吃饱了穿暖了，打胜了中国改革开放的第一仗。

而今小产权房合法化将成为中国改革开放的第二座纪念碑，它将让中国从改革开放的第23个年头开始民更富国更强。

中国的第一次改革开放是从改革中国的土地制度开始的。中国的第二次改革开放仍然是从改革中国的土地制度开始的，把农民的土地权归还给农民，把土地权的财富权完完整整地归还给农民。两次改革开放都是以公权力对私权力的让渡为标志的，两次改革开放共同的特征都是国家对私有财产的保护。

放眼世界，国家富裕的程度与国家对私有财产的保护的程度成正比。也就是说，国家对私有财产保护的程度越高，则越富裕强大，国家对私有财产保护的程度越低，则越贫穷落后。概莫能外。

第一次改革开放留下了许多弊端，其中最大的一点就是农民对土地的有限产权。《中华人民共和国宪法》中明确规定，城市土地为国家所有，农民的土地为集体所有，可那是1954年的《宪法》。1982年版的《宪法·修正案》中规定，农民的集体所有的土地不允许上市交易。所以农民集体所有的土地，只有使用权而没有处分权。就其本质来说，农民仅仅只是国家土地的承租人，实际上，中国的土地制度是绝对单一的国有化的土地制度。

中国的土地制度既不是社会主义初级阶段的，或社会主义高级阶段的，也不是共产主义的，而是几千年一脉相承的封建主义的“普天之下莫非王土”，改革开放已经三十多年了，可数千年前所建立的封建主义式的土地制度却坚守不变。国家买农民的地不叫买地，叫“征地”，国家的出价不叫出价，叫“补偿”。结果就是城乡差别不仅未能缩小，反而还在加大，举世界之罕见。

面对禁止城市居民在农村买房建房的法律，单不说现在农村人可以进城，并在城市落户，买房定居，可是手持资金和技术的城镇居民却不能到农村落户，买房定居，这样的农村如何招商引资？如何筑窠引凤？经济如何发展？城乡又如何统筹发展？谁又能成为职业化的新农民？引用一句经典的话：有恒产者有恒心。那么，没有恒产会有恒心吗？

尽管这次对中国土地革命从温州举义的争论仍不绝于耳，可这样的争议与当年的小岗村农民冒着坐牢的危险签下的生死合同时，已不可同日而语。我们深信，中国的土地革命会随着温州的小产权房上市而如星火燎原，从农村包围城市的又一次大革命将风起云涌，中国经济将会随着农民土地的上市交易，而跨入一个全新的世纪。可以想象，如果中国经济在强大的工业经济一翼，又加上了强大的农业经济一翼，会飞得有多高，会飞得有多远！

当年的十一届三中全会举起了中国农村土地改革的第一面大纛，改革开放的战机从此起飞，呼啸长空；今年的十八届三中全会召开在即，我们期待中国的天空再次升起崭新的一面农村土地改革大纛！

（作者为陕西电视台新闻频道《今日点击》评论员）