我国保险资金不动产投资发展现状及展望

赵红丽，梁俊玲

(1.郑州大学，河南 郑州 450001;2.河南师范大学，河南 新乡 453000)

一、引 言

2012年6月底，我国保险公司可运用资金余额为6.18万亿元，实现保费收入8532.3亿元，同比增长19.6%。然而，保险资金的投资收益却不容乐观。数据显示，从2004年到2009年，保险公司的年平均投资收益率超过5%，但2010年1～8月份的投资收益率为2.77%，年化收益率也仅仅达到4.16%，2011年为3.6%。由此可见，我国保险公司存在严重的资金运用效率低的问题。2009年通过的新保险法为我国保险资金运用提供了新的投资渠道，不动产投资的运用将对提高保险资金收益率，合理引导资金流动具有重要的作用。

二、我国保险公司不动产投资发展现状

我国保险公司在新保险法公布前，对不动产投资主要经历了三个阶段：20世纪80年代保险公司恢复保险业务以来的10年中，保险资金对不动产的投资是一片空白，此时保险公司仅仅是将资金储存在具有较高安全性的银行系统。1988年至1995年，各保险公司的投资业务开始涉足房地产、贷款、有价证券的买卖等，形成了较大部分的不良资产。自国家先后颁布有关保险的法律法规以来，保险公司的投资渠道受到了严格的限制，不动产业务就此终止。

继2009年新《保险法》规定保险公司可以投资不动产以来，各保险公司对进军不动产领域的热情高涨，招兵买马，吸纳不动产投资人才，对房地产投资收益可行性进行研究等，纷纷为不动产投资做长期性的战略准备。直到有关不动产投资细则的《保险资金投资不动产暂行办法》的出台，保险投资不动产进入了实质性的运作阶段。如平安信托曾与金地集团签署了合作投资协议，双方将借助各自优势共同向房地产领域进行投资，预期未来三年内资金规模达到100亿元;中国人寿于2009年年底投资58.19亿港元认购远洋地产，以16.57%的比例跃居远洋地产第二大股东。之后又接手中化股份所持有的4.23亿股，至此成为远洋地产第一大股东;太平洋于2012年9月份计划募集100亿元投资天津公共租赁房计划，这是继2011年太平洋大规模投资上海公共租赁房之后的又一个债权投资不动产的项目。

然而，我国保险资金投资不动产领域起步较晚，相对国外比较成熟的不动产投资理论和经验而言，还存在着许多缺陷与不足。如保险公司投资不动产机构不合理，管理体制落后;资产负债管理不匹配;不动产投资专业人才缺乏;监管低效等问题。

三、我国保险公司不动产投资发展前景

我国保险资金进入不动产领域的法律规定是从2009年开始的，相比之下，起步较晚。然而在发达的经济体中，如美国、日本、英国等国却在不动产投资方面操作历史较长、经验丰富。下面就根据国外保险公司投资不动产的经验总结来探讨我国保险公司投资不动产的发展前景。

结合国际上保险资金投资不动产的情况，我国保险资金不动产投资将会经历一个缓慢的过程。在2009年新保险法刚颁布初期，许多保险公司对不动产投资抱有较大的热情，预计会有越来越多的保险公司加入到不动产投资的备战或者实施状态来。另外，由于不动产投资刚刚起步，许多潜在的风险性问题会让保险公司望而却步。但是随着国内法律法规的完善和投资环境的优化，再加上目前比较突出的城镇化建设问题，各保险公司会逐渐涉足具有丰厚利润的不动产投资领域。但是，随着宏观环境的变化，例如股市的收益率提高或者房地产行业回归理性，不动产投资达到一定的范围之后会反方向下降，并在一定比例上小范围浮动。

在不动产投资模式选择上，我国会由起初的直接投资为主转化为间接投资为主。直接投资主要是购买自用办公楼，或者出租出售;间接投资主要是购买与不动产相关的金融产品，如股票、债券、不动产信托基金RE IT s、住房抵押贷款证券MBS等。就目前而言，我国对不动产主要采用的是直接投资模式。但随着时间的推移，我国保险公司对不动产投资领域逐渐成熟，我国会逐渐减少其直接投资比例，增加间接投资形式。这是与国际发达经济体相适应的。原因有二：其一，由于不动产项目普遍存在着周期长，流动性差的特点，所以在直接投资模式下，资金的变现能力有限，从而减弱了保险公司应对突发事件的抗压力。另一方面，许多不动产前期需要投入大量资金，资金回笼却需要几年甚至几十年，所以在年化收益率较低的情况下，更多的保险公司会选择流动性好，收益高的间接投资模式，例如买卖与不动产相关的股票、基金等。

就监管而言，有关部门会逐步加大对不动产投资的“松绑”。就美日而言，起初监管当局都严格规定了不动产的投资比例上限，分别为3%和5%，之后又分别放松到了10%和20%。2010年我国《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司进行不动产及其相关金融产品投资不能超过10%的上限。但2012年7月颁布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》将这一比例放宽至15%。总的来说，这是与国外发展方式相适应的，即监管当局对不动产投资的监管呈现松绑趋势。

四、保险公司参与不动产投资的策略建议

1.建立高效的投资管理体制

保险公司参与不动产投资，首先要建立高效的投资管理体制。这对于我国越来越庞大的保险资金的投资管理来说，有利于发挥其规模效应和进行更加专业高效化的投资。自2004年6月1日开始实行的《保险资产管理公司管理暂行规定》以来，保险资产管理公司得到了快速的发展。之前的内设投资部或者外包第三方投资管理公司对于竞争日益激烈的保险公司而言仅仅是权宜之策，保险公司要做大做强，关键还是靠自己顺应时代的要求完成改革。2012年12月10日，中国网发布了关于保监会近日将公告批准阳光资产管理股份有限公司开业的消息，截止到目前已经将近有12家资产管理公司在我国建立，如人保、人寿、泰康、太平洋、平安等。除此之外还有多家保险公司正在筹划或已获批筹建成立资产管理公司。资产管理公司的建立，无疑会给保险公司的资金管理注入新鲜血液，引导保险资金向更专业化和高效化的方向发展。

2.加强资产负债匹配管理

资产负债管理是指对金融机构的资产和负债在数量、类型、期限和风险上进行选择和控制，从而达到总量和结构上的均衡匹配，谋求经济活动的收益最大化和风险最小化。进行资产负债的有效管理对保险公司的经营发展而言也至关重要。国外有许多保险公司因为资产负债管理不善而导致的破产案例。如20世纪90年代倒闭的一家日本保险公司——日产生命保险公司就是一个典型的例子。在负债方面，日产生命保险公司为了与同业竞争市场份额，制定高利率的保单，致使日本经济泡沫破灭以后，负债急剧增加;在资产方面，日产生命保险公司还投资了高风险的外汇衍生产品、海外股票以及与股票相关的债券。随着利率下调以及日元升值，日产生命出现了严重的资产负债不匹配问题，最终宣告破产倒闭。但是在我国，资产负债管理理念并没有引起各保险公司的高度重视。在实际操作中，往往不是重资产或者负债，就是对资产负债实行分离管理，这对保险公司业务开展或者资产运用升值是不利的。因此，保险公司应该树立资产负债统筹管理的理念，一方面要根据负债的结构、期限、流动性等特点来管理资产的投资运用;另一方面要根据资产管理的要求合理开发新险种，安排负债结构。

3.组建专业化的投资人才团队。

组建专业化的投资人才团队。保险公司能够运用的投资资金除了其自有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产政策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避免出现无可挽回的损失。

4.监管部门应该加强有效监管

在保险公司投资不动产方面，英国和美国分别是立法宽松和严格的代表。英国保险业发展相对比较成熟，保险公司投资经验丰富，行业自律性也较高，因此监管较松;美国也是全球重要的保险市场，发展也较为成熟，但是美国在保险资金投资不动产方式、比例、结构等方面都设置了严格的限制。保险资金的投资除了要满足证券交易委员会制定的投资规则外，还要受到不同州的法律监管。可见这两种模式都有其合理、成功之处。但是就我国而言，我国保险业的发展与英美等国存在较大的差距，行业自律性也不高，保险监督在现阶段对保险资金的安全有效运用至关重要，因此有关部门应该加强有效监管。

［1］郭 蓉.我国保险资金投资于不动产问题研究［D］.成都：西南财经大学，2011.

［2］张晓莹，刘 虹.保险资金投资不动产的前景展望［J］.中国金融，2010，(3)：1-2.

［3］孙 曦.保险资金投资不动产的路径探讨［J］.CHINA INSURANCE，2011，(8)：19-20.

［4］卜海燕.我国保险投资不动产研究［D］.吉林：吉林大学，2011.