理顺房地产调控与经济社会发展的关系

◎韩文龙 杨奇才

理顺房地产调控与经济社会发展的关系

◎韩文龙 杨奇才

如何平衡房地产调控和经济社会发展的关系是当前需要进一步思考的问题。要理顺房地产调控与经济社会发展的关系，首先需要认识房地产业发展对经济增长和社会发展的正负效应，“趋利避害”才能实现房地产的合理调控和良性发展。

（1）房地产业适度发展的正效应。如果房地产业是适度发展的，房地产业的发展可以带动相关产业的发展。目前，与房地产业相关的产业有60多个。如果房地产业健康发展，那么其可以为促进经济增长、增加就业，解决居民的住所等方面做出贡献。

（2）房地产业非理性繁荣的负效应。如果与房地产相关的制度不健全，房地产业的发展会出现房地产的非理性繁荣，即热钱大量涌入，房价虚高，投机现象严重。在这种状况下，其产生的负效应是非常明显的。首先是房地产投资对实体经济投资的挤出效应。当房地产行业的平均利润远远超过其他行业的平均利润后，大量的资金会流入房地产业，从而实体经济的资金开始出现短缺，整个经济出现产业“空心化”。其次，高房价对消费者长期和当期消费产生挤占效应，不利于扩大国内消费。再次，房地产金融的风险负外部性。在房地产预售制度和房地产金融杠杆率较高的情况下，如果房地产出现泡沫破灭，将会影响到整个金融系统的稳定性，甚至会波及实体经济。最后，房地产业的财富效应可能导致进一步的贫富分化。即投资和投机者推高房价，并通过房地产资产获得超额投机收益，而普通的购买者则承担了高房价的痛苦。这种通过房地产投资和投机产生的财富再分配效应，会使得富者愈富，贫者愈贫，甚至会产生社会问题。

对此，笔者认为房地产发展以及调控需要解决以下几个环节的问题。

（1）拿地环节解决高土地成本问题。目前，房地产开发成本的主要部分在土地成本方面。要解决房地产开发环节的高地价问题，需要改革现行的土地供给制度。一方面应该放宽土地供给，允许符合规划的农村集体建设用地直接入市交易，形成农村集体和国家供地主体地位的平等性；另一方应该考虑将土地出让金逐渐纳入正式财政预算制度，实现“费改税”，即不再一次性征收土地出让金，而是征收土地使用增值税等，将高土地成本平摊在土地使用的各个期间，减轻土地开发成本，也有利于逐步释放被压制的居民消费。

（2）融资环节解决高财务杠杆问题。目前，我国房地产开发商较多，而很多开发商的自有资金很少，主要依靠贷款等筹集开发资金，其利弊很明显。一旦经济和房地产业出现下滑，高财务杠杆容易导致房地产泡沫的破灭，进而产生系统性的金融风险，甚至会波及实体经济。为了房地产业的健康和稳定发展，应该逐步提高房地产自有资金的比例，降低财务杠杆率，把风险控制在一定的范围内。

（3）销售环节解决房屋预售制度问题。在我国住房市场化改革中，为解决房地产业开发的资金不足问题，允许实现商品房预售制度，即先售后建。客观来说，这确实在房地产起步阶段解决了融资问题，但是其弊端却越来越明显。正如人民银行报告指出的，目前很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。另外，从某种程度来说，预售制度也是形成房地产开发商高财务杠杆的主要推手。在房地产市场发展已经成熟和房地产商已经具备一定资金实力的情况下，可以考虑逐渐取消商品房预售制度，改期房交易为现房交易。

（4）供给环节解决供给主体单一问题。我国实现住房市场化后，开发商成为商品房的主要供给主体。但是，随着近些年房价的不断攀升，住房完全市场化的发展思路需要重新思考。因为住房市场化，只能解决中高收入者的住房问题，而中低收入者的住房问题无法通过市场有效解决。近些年，经济适用房、保障房等拓宽了房屋的供给渠道。但在现实中，经济适用房的弊端很多，而保障性住房建设由于融资、管理等问题，也很有难度。笔者的观点是继续依靠商品房开发来解决中高收入的住房问题，用保障房来保障中低收入者的住房需求，用符合规划的农村集体土地建设房屋来满足部分购房者的需求。

（5）房屋持有环节解决过度需求问题。目前，中国房地产市场的一个主要问题就是投资性和投机性需求问题严重。笔者把投资性需求和投机性需求定义为过度需求或不合理需求。要抑制投资性和投机性需求问题，需要对住房持有环节的税收制度进行合理设计，既要保障合理面积和套数的住房需求，又要抑制投资性和投机性需求。目前正在试点的房产税或物业税制度应该在全国进一步推广。

西南财经大学经济学院