北京和温哥华高房价形成中两国政府的影响比较

　　摘要：北京和温哥华的房价在过去的十年里逐步攀升，以至于人们开始对影响房价飙涨的因素产生疑问。在北京和温哥华这两个世界大都市，房价的攀升达到了不可思议的阶段。基于以往的研究，文章主要讨论北京房价受政府影响和控制，而温哥华房价则为其市场所影响。基于对多种影响不同房地产市场因素的研究，文章讨论北京房价是否应该为政府所控。
　　关键词：北京 温哥华 高房价 影响比较
　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A
　　文章编号:1004-4914（2012）10-285-02
　　一、背景介绍
　　数据证明温哥华房价和北京房价近年飙升到了一个让人难以置信的水平。越来越多的人开始关注这两个世界最贵房地产市场，想要揭开房价飙升之谜。尽管如此，还是没有确切的证据来证明这两大房地产市场中存在着泡沫现象。
　　在中国，中央政府决定着基本房价并且确立了房地产市场的相关条例。在1990年以后，中国房地产市场在提高中国经济发展方面发挥了重要的作用。数据显示，北京房价在2005年到2007年上涨迅速。在2009年中国房价上涨了24%。
　　影响北京房价的主要因素包括城市化，人均可支配收入增长，投机性预期增高，银行信贷制度放宽，政府政策调整等。这些因素中最特别的就是政府政策干预了中国房地产市场，这是不同于其他一些国家影响房地产市场发展的特殊因素。
　　相反地，温哥华房地产市场是被市场中买卖双方所带动。不管是省级政府还是中央政府，对温哥华房价都只起到了最基本的监督管理作用。温哥华房价的飙升主要是由于移民和外来投资者引发的市场性竞争，而非由于政府的政策所致。
　　二、中国房地产市场情况概述
　　中国自1978年起就开始改变房地产市场的结构。但是这场结构改革直到1998年才完成，并且在1990年底房地产市场才开始真正加入到中国经济发展的行列中。
　　当全球金融危机来临，国家努力控制经济过热发展。当时过剩的流动性和经济危机的副作用导致中国政府向固定资产市场，包括房地产市场投入了四万亿资金。这就导致在经济危机时刻，多数西方国家面临衰退的情况下，中国房价依然可以上涨。直至2009年5月，住宅地产价格上涨到了一个让人难以置信的地步，在平均价格高达4695元每平方米的情况下，中国房地产市场将近9.4亿平方米的成交额导致许多人开始怀疑中国房地产市场泡沫已经产生。总共4.3995万亿的利润额比2008年高出了75.5%。此后中国房价一路飙升，直至2012年中国政府采取了限购等调整措施。
　　三、影响北京房价的主要因素分析
　　自1998年中国房地产市场改革之后，北京房价随之发生了巨大的改变。自2003年起，我国GDP以每年10%以上的速度上升。在2002到2006年间，北京年平均GDP达到了16.14%。
　　除此之外，北京房地产市场受到了城镇化政策的影响。在2000年到2007年间，北京城市人口增长达到了28.8%。另外，快速城镇化导致家庭人数变少，以至于北京家庭总数增长达到了32%，从而导致北京对房屋数量的需求上涨。
　　其次就是人均可支配收入的增长加大了个家庭的消费能力。自上世纪90年代末，北京人均可支配收入增长以每年11.7%的速度增长。以至于人均可支配收入增长成为了北京2005年到2008年间影响房价上涨最主要的原因。
　　投机性预期增高也是影响北京房价的重要因素之一。在2009年，房地产投资达到了3.6232万亿元，并且占GDP增长总值的11.5%。在2009年后，房地产投资占到了GDP增长总值的16.1%。在北京房价上涨迅速的阶段，地产投资者不顾风险，为了未来预期的高额利润，大量购买房屋，以至于房价增长速度更加剧烈。
　　另外，银行信贷放宽和北京房价的走势成反比。抵押贷款利率增长可以减缓房价上涨，但是由于2007年到2009年政府急于缓解经济危机带来的负面压力，银行抵押贷款利率降低却导致房价继续上涨。
　　四、中国政府在中国房地产市场所扮演的角色
　　尽管中国政府对房地产市场的管制受到了诸多质疑，但是政府的政策调整还是被广大人民所接纳。事实上，中国政府拥有土地所有权以及土地规划权，所以政府可以轻易地影响房价走势。另外，中国政府拥有对国有银行利率的控制权，对房地产税的调控权等，所以中国房价的走势基本上由政府掌控。
　　为了促进经济发展以及提高GDP增长总值，政府不愿意由于降低房价而影响经济发展。然而由于诸多质疑与问题的产生，自2011年起，政府开始对房价上涨进行控制。
　　五、温哥华房地产市场
　　从宏观经济学的角度来看，房地产业正在逐步成为加拿大最主要的经济支柱之一。在2004年，房地产业占加拿大固定资本存量的1/3，占家庭总支出的1/9。在2005年，房地产业总值达到了1.3万亿。
　　根据一项针对于325个城市最贵房价的调查显示，温哥华排在全世界最贵房价的第二位。这项调查利用了购买力规模，并且运用了城市房屋价格中值和税前家庭收入中值。
　　温哥华房地产市场总值在过去十年中升值了160%。但是房价收入比是10，将近2001年的两倍。
　　数据显示，温哥华在2006年有多于227000的新房，房价也随之达到了第二个小高潮。房屋人均税率开始在不同地区呈现出明显差别，最惊人的对比出现在加拿大西部的温哥华和其余加拿大省份。根据数据，在2006年温哥华独栋别墅增长速度极快。
　　有趣的是尽管2001年到2006年间新房不断增长，加拿大人对第二套房产，度假房，私人别墅的需求也开始增长。将近101万的加拿大房产是被作为第二套房产或私人别墅所用，这个数字对比6年前的20万可谓是天文数字。
　　尽管如此，研究人员发现温哥华房价的增长已经超出了那些想要拥有自己房产的年轻人所能承受的能力范围。年龄在25到34岁之间，拥有高学历和好工作的年轻人却买不起自己的房子。另外，在房价疯涨的年代，家庭收入却逐步减少了，使得更多的人面临房价的压力。研究人员还对比了现今家庭收入与房价与1970年时之比。在1970年，25到34岁人的年平均家庭收入为73000美元。然而在今天，这个年龄段的人却只能拥有68000美元的收入。在家庭收入逐步降低的今天，平均房价在以149%的速度增长。
　　六、影响温哥华房价的因素分析
　　根据温哥华房地产协会的数据显示，温哥华房价在2004年10月以年平均19.9%的速度上升。这样升温的速度是加拿大其他25大城市速度的两倍以上。（其他25大城市年平均房价上涨速度为8.4%）根据有关人士的分析，温哥华房价之所以飞快发展跟中国经济的飞快发展有着不可分割的联系。自2004年中国大量出口货物抵达加拿大西海岸起，温哥华的就业情况就发生了翻天覆地的改变。在2004年10月的统计中，由于中国出口货物的增长，温哥华的就业率上升了8%。
　　在2011年5月，温哥华房价开始被人口增长，国际移民，较低银行贷款利率所影响。失业率在2月下降了8.8个百分点，在3月下降了8.1个百分点。这导致人们对房屋的需求在短时间内大量增长。
　　2012年，温哥华住宅房产房价飙升达到了历史上第二个高潮。对比1995年时大温哥华地区房价增长达到了253.3%，对比2011年1月增长19.9%。
　　当温哥华房价急剧飙升的时刻，人们不禁怀疑是什么导致了这样惊人的增长速度·通过调研，总结了以下几种影响因素。
　　首先是移民带来的人口剧增。加拿大这个移民大国在过去很长一段时间里一直在吸纳大量不同国家人口。这些移民中很大一部分人都选择了温哥华作为安身之处。大量的国际移民带来了巨大的房产需求，也同时快速推动了温哥华房价的上涨。另外，温哥华有着相当优秀的城市规划方案，这也使得温哥华人口中亚洲人口达到了40%的比例。相对于西方人，亚洲人更加注重选择合适的房产安居乐业，所以温哥华房地产市场跟着移民的脚步得以飞速发展。
　　其次是加拿大各银行给予的低利率激起很多人购房的热情。在2006年时，对于一个贷款25年，首付10%的人来说，买一栋属于平均价格的房产他所承受的抵押贷款支付收入比率仅为35%。对比1980年代和1990年代时期，这个比率超出了至少40%。由于持续的可支付能力，2005年有483800套房屋被出售，2006年有483770套房屋被出售。
　　再次就是外来的投资人士，绝大部分为中国房产投资商。根据温哥华当地报纸报道，外来房地产投资商尤其是中国大陆的房地产投资商，对温哥华房价有着举足轻重的影响。事实上，中国房地产投资商对温哥华房价造成的影响备受争论。一方面温哥华房地产代理商非常欢迎他们的到来。另一方面，温哥华当地低收入的居民就因为中国房地产商的大量投资而陷入绝望。
　　七、加拿大政府在温哥华房地产市场所扮演的角色
　　尽管温哥华房价发生着翻天覆地的变换，省政府和加拿大政府从未对温哥华房地产市场进行过干涉。政府需要温哥华房地产市场盈利，从而获得更高的纳税额。
　　在西方社会，国家干预理论被经常性的挑战。个人房地产财产权像私有财产一样被保护着，以防被国家剥夺。但是这样无政府干涉的理论却遭到了多方质疑。就像温哥华一样，政府可以从高价房地产成交价中获得利润，而这样的获利是以整个社会为代价。为了实现稳定且安全的社会经济体系，政府是否应当干预房地产市场成为了人们争论的核心。
　　在加拿大，房地产市场营业额占GDP总值的比例比中国要小很多。对比中国历年GDP总值中房地产盈利所占比例为11.5%，加拿大GDP总值中房地产盈利所占比仅为5.85%。
　　另外，温哥华政府每年对土地供给量做一次测评。政府会对每块土地做估价，以协助房地产市场定价。但是土地一旦售出，则为个人或公司所有，政府将不再拥有土地持有权。如果政府想要买回土地，则要支付相当于当时市场情况的价格。所以由此可以看出，温哥华房地产市场所受政府影响的因素甚少，不能够对其房价产生重大影响。
　　八、总结
　　在加拿大和中国大经济环境体系下，比较温哥华和北京这两大国际最贵房价之首城市可以发现中国政府在控制北京房价起到了决定性作用。在对比了众多影响房地产价格的因素以及温哥华和北京两大城市的社会环境下，不难看出北京的高房价是由于政府的城市化政策，政府对银行利率的下调，以及家庭收入的增长所影响。另外，中国政府一直以来依靠国内房地产市场的盈利扩大GDP总值。但相对于温哥华，高房价更多是由于市场因素决定。国际移民，外来投资商，银行竞争导致利率下降等因素使温哥华房价不断攀升，其政府的干预却少之又少。除了每年一次的政府地价评估以外，政府基本对温哥华房地产市场不与过问。
　　因为中国房地产市场难免受到中国特色经济的影响，所以政府应当对其进行监管。但是这样的监管需要更加有效的监管模式，才能使房地产市场健康长久发展。
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