论宏观调控下房地产企业的发展之路

　　摘要：文章分析了2011年影响房地产市场走势的宏观经济走势，物价变化形势、宏观调控政策的影响、保障性住房的推进等因素，在此基础上，提出了房地产企业发展的一些对策。
　　关键词：房地产企业 宏观经济 限购 限贷 货币政策
　　中图分类号：F293.3
　　文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914（2012）10-284-03
　　一、2011年房地产市场走势的影响因素
　　2011年影响房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、物价变化形势、宏观调控政策的影响、保障性住房的推进等等。
　　1.宏观经济走势和物价变化形势对房地产的影响。宏观经济增长回落，物价继续上涨，全球经济仍处于缓慢复苏过程中，都会对房地产市场需求产生抑制作用。十一届全国人大四次会议上明确提出2011年我国国民经济和社会发展的主要预期目标为，国内生产总值增长8%左右，低于2010年水平；经济结构进一步优化，预计居民消费价格总水平涨幅为4%左右，2011年上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。
　　2.保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生影响。“十一五”期间，保障性住房建设和棚户区改造力度不断加大，经过各地区、各部门共同努力，解决1500万户的城镇低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题。改造农村危房203.4万户。中央累计投入保障性安居工程建设资金1336亿多元。目前，已初步形成包括廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的供应体系和通过政府主导下的各种棚户区改造，以解决城市低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并逐步将新就业人员和外来务工人员纳入住房保障体系。下一步我国将大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强和改善房地产市场调控，加快构建符合国情的住房政策体系，促进早日实现“住有所居”的目标。“十二五”时期，计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年要开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，重点发展公共租赁住房。保障性安居工程协调小组已与各省、自治区、直辖市人民政府签订目标责任书。还要加快推进农村危房改造工作，“十二五”时期每年要改造农村危房150万户以上。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。“十二五”规划期内我国要建3600万套住宅，我国房地产市场将面临巨变，其中一半的企业将面临巨大的冲击。
　　3.限购政策和限贷政策对房地产市场的影响。“新国八条”推出之后，限购被当作主要工具，各地政府正在逐渐细化实施，全国有70个城市将实施住房限购令。与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了房地产开发商之前仅有的一丝乐观，被称为史上最为“严厉”的宏观调控政策。限购令对房地产市场的影响是能够对购买第三套以上住房的投机者起到一定的限制作用，对异地大规模的炒房团有较大的限制作用，对异地小规模住房投机炒作者有一定的限制作用。一句话说，对上述住房投机炒作者，住房限购令短期内会有一定的作用。限购令出台后，对房地产市场的影响是立竿见影的，通过观测各类城市限购后的市场表现，各个城市的商品房成交量都有较大幅下降。
　　4.货币政策对房地产市场的影响。2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，未来将对房地产开发商是一个大考验。中国人民银行自2011年3月25日起将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2011年第三次上调存款准备金率，也是2010年以来第九次上调。此次调整后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。央行连续上调存款准备金率将收紧楼市上过多的流动性。有关人士认为，此前针对楼市的两轮调控主要着眼于楼市的交易环节。第三轮调控不仅通过前所未有的限购直接抑制了过半需求，更掐紧了令楼市火爆的命脉——信贷资金。随着提高存款准备金率，银行的按揭贷款发放会更加严格，银行对利润相对比较低的首套房贷款很可能还会继续收紧。目前市场上首套房已经基本恢复基准利率。一旦准备金继续上调，很可能第一套房利率上涨到1.1倍。而第二套房目前市场上已经逐渐开始出现上调超过1.1倍的现象。个别资质有问题的贷款者甚至最高已达1.5倍。
　　连续几次的加息、准备金率提高、取消贷款利率优惠政策等货币政策的推行使目前购房成本已经显著增加，致使楼市成交量大幅下跌，进而明显影响到开发商的资金回笼。占到目前开发商总资金来源26%的定金及预收款这一块很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然去年许多开发商的销售回款不错，面对调控并没有出现像2008年那样严重的资金链危机，但是随着房地产企业贷款难度加大，通过资本市场和信托渠道融资被严格管控，这次提高存款准备金率，收紧流动性，将使得开发商融资更加困难，可谓“雪上加霜”。
　　二、宏观调控下房地产企业的发展对策
　　在宏观调控形势已经明朗化的背景下，预期在未来一段时间内房地产市场都将处于调整周期，作为房地产市场的主体之一的开发企业无疑面临的冲击最大。面对利润变薄，行业整合和结构调整，可以断定相当一部分缺乏竞争优势的房地产开发企业将要淡出市场。房地产开发企业应对调控带来的冲击波，在竞争中求发展，应实施以下应对之策。
　　1.注重品质和内涵，最大限度挖掘价值来源。2011年，房地产业“良莠分化“的特征将越来越明显。政府为了防范房地产行业的风险，在土地的供应、开发和销售等环节上必然提高准入条件并加强监管，这对小开发商或不注重管理和品质的开发商来说，将是致命的。从中长期发展来看，注重品质和内涵，在产品质量、管理、配套服务等方面不断挖掘价值来源，是开发商们取胜未来的关键。可以预计，“品质时代”将是房地产发展后十年的主题。“品牌是企业发展的保证，品质是品牌的延伸及表现。”如此观点，已不乏众多企业认可，品质对于房地产企业尤其重要。伴随人们对人居要求的不断升级，对住宅品质的呼吁愈发强烈，品质成为房企核心竞争力中不可或缺的重量级砝码。紧缩的背景下，购房者变得越来越理性，越来越注重对居住环境、户型布局、产品设计等品质的要求。随着经济发展、社会整体文化和人们综合素质的提高，人们对于生活环境、配套设施和居住品质等方面有着更高层次的追求。在建筑中，品质是最重要的元素。有的房地产企业之所以深受消费者的喜爱，就是因为它拥有高品质。能够从消费者角度出发，把整个项目的微小之处，都做了细致的考虑，力争达到完美。因为许多消费者买房是一时，住房却是一世。房地产品质时代到来并不能单独追求社区硬件配套，还需要物业服务水平的加强，物业服务是房地产竞争的核心竞争力之一。居民综合各方面因素选择了商品住房，是否宜居还需要看“售后”服务，便是物业服务水平是否能满足业主的生活需求。在物业服务上，应先从舒适开始做起，给客户最舒适的服务感受；在服务内容和细节上，把客户的需求放在第一位，处处体现对业主的“关怀”。一心一意做好住宅品质，既体现了行业的进步与规范，也体现了开发企业的责任。
　　2.转型房地产相关产业，寻找新的发展机遇。房地产调控形势的紧张，房地产开发商开始重新审视自身的发展战略。通过对旅游、交通、教育、能源等产业的调查研究，不难发现，随着国民经济的发展，这些产业也同样有着巨大的发展空间。房地产开发企业，在遭遇宏观调控之痒，面临发展困局的关键时刻，有必要加强对其他产业的调查研究，寻找新的发展机遇。相对于住宅，旅游和商业不但没有受到调控，反而是国家鼓励的产业。2011年3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在业绩发布会上表示，“十二五”规划写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。所以，投资也会做相应调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这就是对服务业发展的最好体现。世茂副主席兼执行董事许世坛称，“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。而养老地产是更为新鲜的业态，险资已先于开发商大举进入。
　　房地产开发企业既要争取新的发展机遇，又不能放弃自己的传统优势，转型进入房地产相关的边缘产业如旅游地产、教育地产、交通地产、养老地产等等行业是两全其美的选择。其实早在数年前，一些精明的房地产企业就把投资领域拓展到旅游、休闲、教育等领域，开拓了旅游地产、休闲地产、教育地产的新市场，利用边缘产业的完美衔接，为公司创造了巨大的财富，他们以实践，赋予了传统地产业以新的内涵。
　　3.因时而异，调整土地储备战略。我国的房地产市场，在很大程度上受政策的影响，在这样的政策大背景下，房地产开发商土地储备的成本和面临的市场风险大大增加。土地是不可再生资源不错，但是在政府作为土地一级市场单一供应商的大前提下，土地的稀缺应当是相对的，政府有能力通过各种行政或者法律手段，来满足市场对土地的需求。因此，在宏观调控新形势下，房地产开发商的土地储备应当量力而行，在市场调整的非常时期，确保公司项目运做资金链的畅通才是第一位。综观国内大多数房地产开发企业自身的实力状况，并不具备长期储备土地的实力，因而在当前情况下，房地产公司储备土地的前提是要能确保资金供应链的畅通，一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发两到三年，即能满足发展所需用地要求。
　　4.加强合作，优势互补，实现双赢。宏观调控带来的政策环境和市场形势的变化，导致行业利润水平的整体降低，增加投资房地产行业的市场风险，引发房地产行业重新洗牌，一些企业由于市场变化导致资金供应链吃紧，而一些企业却因为合适的土地储备缺少，即将陷入难为无米之炊的境地，出现资金富余。在新的形势下，一些实力相对较弱的公司，由于行业门槛的提高而缺少获取新项目的实力，这都为企业与企业之间，企业与资本之间的强强联合、强弱联合、弱弱联合、资本联姻等合作形式创造了前提条件，房地产企业联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，更应该涵盖开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、代理商、广告公司、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关产品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作关系。这都有助于提升公司的综合竞争能力，增强抵御项目风险的能力。企业的存在是发展的前提，在宏观调控形势下，企业的生存应当放在首位，资源共享，优势互补才能双赢。
　　总之，我们应当重视的是，国家此轮宏观调控，并不是为了单纯的打压房地产市场，而是为了防止由于单一行业的过快发展，对整个社会经济造成冲击。房地产开发企业，作为房地产市场中的最重要角色之一，如果能够调整心态，把握好企业发展的节奏，必定能平稳度过调控危机，抓住新的机遇，实现更大发展。
　　参考文献：
　　1.路南.房地产品牌构建与运营[D].首都经济贸易大学，2004
　　2.王震.房地产品牌建设研究[D].河海大学，2005
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