基于宏观调控背景下房地产企业营销策略研究

　　摘要：近几年，国家对房地产市场进行宏观调控政策接踵而来，加之房地产企业进入了微利时代，这对房地产企业的生存及发展产生了重大的影响。房地产行业关系国计民生，如何在国家密集宏观调控政策下，认清形势，采取适当措施，是当下所有房地产开发商亟待解决的问题。文章从国家一系列宏观调控政策内容及目前房地产营销现状入手，分析房地产企业可能采取的策略。
　　关键词：宏观调控 房地产企业 策略研究
　　中图分类号：F274 文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914（2012）10-270-02
　　一、国家宏观调控政策内容
　　近年来，鉴于国内外经济形势，国家连续出台了一系列的房地产调控政策，对国家支柱行业而言也许是双刃剑，而新国八条更是对部分房地产企业特别是中小房地产企业雪上加霜。尽管有些地方为了地方利益在试探着对房地产政策松绑，但国家的对房地产行业的宏观调控政策却稳如泰山。主要调控政策如下：
　　1.规定二套房首付比例。2010年1月10日，国十一条规定二套房贷首付不低于40％，国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40％；4月17日，国十条出台二套房首付不低于五成，购买首套但90平米以上的首付不得低于30％；新“国八条”提高了二套房首付比例至6成。
　　2.提高贷款利率或暂停房贷。2010年4月17日，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。住建部发布《商品房屋租赁管理办法》。国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。2011年1月26日，新“国八务