关于住房公积金个贷风险的思考

　　摘要：近年来，住房公积金贷款规模急剧扩大，贷款风险也随之扩大。在这种形势下，如何防范住房公积金放贷过程中的风险， 将有限的资金安全投放，促进住房公积金事业的良性发展显得尤为重要。住房公积金个人贷款是指住房公积金管理部门运用归集的住房公积金，为缴交住房公积金的职工购买自住普通住房提供的政策性贷款。由于央行连续两次调高住房贷款利率，加上国家有关控制房价上涨过快的措施出台，购房者产生了对房价止涨回落的预期，不少职工慎重选择购房，理性选择贷款，住房公积金贷款发放趋缓。防患风险是金融界永恒的话题，在相当长的时期里还是主题。住房公积金从事的工作是准金融性质的，必须把资金安全摆在第一位。
　　关键词：住房公积金；个人贷款；风险
　　一、对个人住房贷款风险的认识与理解
　　从经济学角度，风险一般定义为潜在的亏损或出现亏损的可能性。金融风险则是指经济金融条件的变化给金融参与者造成的收益或损失的不确定性。住房公积金个贷作为政策性金融业务品种，与商业性住房个贷业务相比较有其特殊性，主要表现在：一是住房公积金贷款条件规定贷款对象必须正常缴交公积金，正常缴交公积金其前提是应有稳定工作的工薪阶层；二是对公积金贷款的个体还款能力测算不一样。住房公积金个贷的额度与个人缴存的余额挂钩，可贷的年限与年龄相关，还款安排不能超过工资性收入的50%，且主贷人、配偶和参贷人各自的住房公积金余额可用于冲还贷款；三是将抵押贷款转变为担保贷款。住房公积金贷款采用的是由专业化的大型住房担保公司提供保证担保，而担保公司是以借款人所购住房抵押作为反担保的责任机制，同时，担保公司对借款人发生意外的补偿也增强还款能力。但住房公积金个贷也有风险，不仅有与商业银行个贷类似的风险，更有其特有的风险。
　　二、制约公积金个人贷款工作快速发展的因素，主要表现在以下四个方面：
　　（一）住房公积金个人贷款政策性优势日趋淡化
　　近年来，公积金个人住房贷款的优势日趋淡化：一方面商业银行为了竞争个人住房贷款市场，纷纷放宽个人贷款条件，首期预付由房价30%降至20%左右，贷款年限由原来的5年以内，延长到30年；另一方面，央行连续八次下调个人贷款利率水平，使商业性个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高不到一个百分点，住房公积金个人住房贷款利率低、期限长的政策优势不再明显。且商业性贷款不象公积金那样对贷款对象和贷款额度有更多的限制，更进一步抵消了住房公积金个人住房贷款的政策优势。
　　（二）住房公积金个人贷款费用因素
　　住房公积金个人贷款因比商业银行住房贷款利率优惠而备受职工青睐。购房职工在以现（期）房抵押申请住房贷款时，为了防范资金风险，住房公积金管理部门要求职工必须办理抵押担保手续。因此职工办理公积金贷款缴纳的费用就包括两部分：一是职工到房管部门办理住房抵押时缴纳的手续费。住房公积金管理部门只是要求借款人办理住房抵押手续，但是借款人在办理抵押时，房管部门要求借款人必须同时办理抵押房屋的评估手续，否则不予办理抵押登记。且评估费收取标准为抵押房评估价值的6.5‰，从而加重了借款人的负担。二是向住房置业担保公司等中介机构缴纳的贷款担保费。借款人缴纳的住房担保费，借款期限10年以内的按每年1.5‰收取，借款期限10年以上的按每年2‰收取。若借款人以价值20万元的现房抵押借款10万元、期限15年计算，估计缴纳的两项费用在4600元以上。其中：房管部门收取的费用在1600元左右，担保部门收取的费用在3000元左右。而商业银行同样的贷款除房管部门收取的费用相同以外，只收取担保费800元。过重的费用负担，导致部分借款人放弃住房公积金贷款而通过其他渠道筹集资金。
　　（三）住房公积金个人贷款潜在风险因素
　　1、信用风险。一是主观原因造成的风险。由于部分借款人自身信用意识淡薄，在借款时就没有做好按时还贷的思想准备，在还款一段时间后，又因嫌每月都要跑银行还款麻烦，就数月一还或一年一还，不按合同约定按时足额履行还款义务；还有的借款人因为未按规定在还款日前足额往代扣卡中存入应还贷款本息，造成经办行代扣不成功；更有少部分人抱着国家的钱不还不会怎样的态度，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成的风险。由于自然和社会原因，部分借款人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或死亡等，从而无法偿还贷款。还有部分借款人由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致失业、下岗，收入下降和无收入来源，也无力偿还贷款。
　　2、期房贷款风险。期房贷款是指房地产开发公司的房子还未竣工，在开发商将住宅移交贷款人之前，先由开发商提供担保而向购房者提供的贷款。虽然有房地产开发公司作为第一担保人，假设开发商因某种原因不能如期完成施工，或者因资金周转不灵倒闭，致使所购房子难以进行抵押、登记，进而使贷款抵押成为空项，导致了风险。
　　三、对当前住房公积金个贷风险的判断
　　首先，社会经济预期向好。近年来上海市GDP平均增速为11.8%，2003年人均GDP达到46718元，成为全国经济最发达的城市之一。上海经济的连续两位数增长为抵御公积金个贷风险创造了良好的外部环境。
　　其次，职工工资水平的持续增长。近年来上海市职工工资水平持续增长，从1992年至今，人均可支配收入年增长率为13%，2003年全市职工人均工资22158元，2004年又同比上升10.1%。工资性收入的提高，有利于增加还款，减少个贷逾期风险。
　　第三，上海楼市的持续高位运行。进入二十一世纪以来，以上海为龙头的长三角城市经济发展战略的确立和实施，加快了城市化进程，住房需求不断攀升，房价也水涨船高，房价的持续高位，撇除泡沫的成分，客观上对防范个贷风险创造了有利的条件。
　　第四，深化房改增强了职工住房消费能力。1998年之前，住房公积金贷款主要投向建造职工住房的单位，通过福利方式分配给职工，解决职工住房困难。推行自有公房商品化后，这部分享受过公房福利分配的职工，通过产权转移，实现了原始的住房资产积累，为住房条件进一步改善打下了物质基础，客观上又构成新的改善住房条件的资金来源，由此增强了职工住房消费能力。
　　在现代经济社会中，经济主体的行为，受经济环境的不确定性、信息的不对称性、管理效率以及是技术道德风险等局限，这种局限性会产生信贷资产的坏帐风险。因此，在具备一定的信用规模后，政府对市场的干预和调控能力尤为重要，政府发现信贷风险苗头产生，通过系列“组合拳”积极干预和调控非理性投机的住房市场运行走向，可以营造良好的市场环境，保证市场行为的健康有序。这也是上海至今尚未有过象1997年亚洲金融风暴后香港、泰国等地出现的银行坏帐上升、甚至倒闭情况的主要原因。政府通过对住房信贷市场实施科学的、严密的监管制度，可以有效控制和化解贷款风险，这是最根本所在。
　　四、风险产生的原因
　　1、制度缺陷。根据住房公积金“个贷”的有关规定，为防止“个贷”挪作他用，“个贷”只能打入开发商账户或集资单位账号。如果开发商或集资单位账户实际操纵者不可靠的话，这些“个贷”就存在极大的风险。李树彪就是钻了这个制度的空子，编造假单位、假集资、假个人名册，到他管辖下的6个管理部和市中心本部骗取“个贷”5676万元用于澳门豪赌。当然，李树彪案主要是他个人素质，以及管理部和中心工作人员把关不严所致，但制度缺陷也给他提供了可乘之机。
　　2、道德风险。“个贷”的风险主要来自于中心干部职工道德风险。全国各地住房公积金内部工作人员或单独、或伙同社会人员骗取“个贷”牟利的案例不少，充分说明了这一点。李树彪案从根本上来说也是他道德沦丧所致。
　　3、心理障碍。以郴州为例，李大伦系列腐败案发生后，案犯的“个贷”也成了风险隐患，尽管都办了抵押，但变卖变现还贷实在是无奈之举。现案子的侦察、审判期都较长（李树彪案发已5年半了，正义的枪声至今还未响起），致使这部分贷款大多成了逾期贷款，基本上停止了还贷。同志们也不好去催还。一是担心人们骂“势利眼”。要是“他们”在台上，你巴结还来不及，人家“落难”了，就落井下石；二是担心人们骂“忘恩负义”。这些官员们在台上时肯定帮过不少人的忙，有的也惠及了住房公积金人。有的原来还是直接领导，为个人、为公积金事业肯定做过好事。现人家身陷囹囵，你上门催债，难以启齿，至少不便讲硬话。
　　4、司法不公。某市公积金中心有2笔“个贷”逾期，一审该中心均胜诉，二审该中心均败诉。该中心还起诉了中心原主任向该市农行贷款违规用住房公积金作质押，既是违规质押，农行当然知道，法官也知道，且存单在该中心手上，农行强行扣款。该中心认为稳赢的官司，事实上一审也判了该中心胜诉，然而省高院在二审时却作了截然相反的判决。一个简单的、事实一样、证据一样的诉讼，一、二审结论却是这样的大相径庭，令人百思不得其解。我想，至少可以得出如下结论：一、二审至少有一判决是错误的，错误的一方中有些法官要么是法盲，要么是肆意践踏法律；这些人的存在、这些人的狐假虎威或道貌岸然，必然对“个贷”构成重大风险。也有的检察院，办案时扣款、划款十分积极，案结后应返回给中心的款项，却迟迟没有行动，或根本就没这心思，这也给资金安全增添了新的风险。
　　5、导向偏差。发放“个贷”，实现“居者有其屋”，是住房公积金制度建立的初衷和根本目的所在。但“个贷”也不是越多越好，一是要在中心所控制的风险之内，二是要与当地住房要求、经济发展相适应。
　　五、对策
　　1、完善制度，大胆创新。建议把“个贷”打入开发商账户或集资单位账户修改为打入借款人个人账户。
　　2、提升素质，加强监督。一是把住进人关。我们今年新增11个编，就是在全省公务员考试中选拨。要把德才兼备的人选进我们队伍；二是加强培训。提升政治素质和业务水平；三是加强内部稽核；四是财政、审计、管委会加大审计监督力度；五是加大交流力度。
　　3、加强司法配合和理性宣传。
　　目前可操作的风险管理措施与手段
　　（1）制定适合住房公积金特色的呆账准备提取及核销管理机制
　　建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、次级、关注、可疑和损失五类，按照财政制度的要求制定坏帐核销办法，对符合坏帐核销条件的贷款，按一定程序逐步予以核销，是化解贷款风险的必要途径。按照审慎性原则的要求计提呆账准备金一要做到及时，二要做到充足。所谓及时就是指计提准备金应在估计到贷款可能存在损失、贷款的实际价值可能减少时进行，而不是在损失实际发生或需要冲销贷款时进行；所谓充足是指应当随时保持足够的弥补贷款内在损失的准备金。在经过必要的审批程序后，应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销，并对已核销的坏帐继续保留追索的权利，并继续实施催收。目前上海已积累50多亿元的风险准备金，制定并实施了住房公积金个贷坏帐核销的相关管理办法，以使住房公积金个贷风险管理的内容更趋完整。
　　（2）建立住房公积金个贷恶意逾期信息库，提高风险防范主控能力
　　当前上海经济正处于良好的发展时期，借款人的还款能力总体上尚可，这为住房公积金个贷的风险防范创造了良好的外部环境，但现实也存在极少恶意逾期的借款人，对此类借款人，应及时确定量化范围和标准，参照建立诚信体系的某些做法，建立恶意逾期的住房公积金个人贷款“黑名单”数据库，既起到跟踪催收，又对公积金借款人起到警示效果，防止风险蔓延。
　　（作者简介：邵晶磊，上海金融学院09财务管理1班